Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
Legionellenprüfung — Kosten & Umlage auf Mieter
Legionellenprüfung alle 3 Jahre (TrinkwV): Die Regelbeprobung ist umlagefähig, Sanierung nach Befund nicht. Plus: Mietminderung bei Duschverbot.
Auf einen Blick
Die regelmäßige Legionellenprüfung ist in vermieteten Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung Pflicht (Trinkwasserverordnung) — mindestens alle 3 Jahre. Die Kosten sind als laufende Kosten der (Warm-)Wasserversorgung umlagefähig und tauchen daher zu Recht in der Nebenkostenabrechnung auf. Nicht umlagefähig sind dagegen die Folgen eines Befunds: Sanierung der Anlage, thermische Desinfektion und Nachuntersuchungen nach Mängeln trägt der Vermieter.
Solange das Labor nichts findet, ist die Legionellenprüfung ein unauffälliger Kleinposten von wenigen Euro pro Wohnung und Jahr. Trotzdem stellen sich zuverlässig zwei Fragen: Darf der Vermieter das überhaupt umlegen? Und was passiert bei einem positiven Befund? Die zweite Frage ist die wichtigere, denn ab dem Befund dreht sich die Kostenrichtung um.
Wer prüfen muss — die Pflicht aus der Trinkwasserverordnung
Prüfpflichtig sind Vermieter von Gebäuden mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung — vereinfacht: zentrale Warmwasserbereitung mit einem Speicher über 400 Litern oder mehr als 3 Litern Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und entferntester Zapfstelle. Typische Einfamilienhäuser und Wohnungen mit Gastherme in der Wohnung fallen nicht darunter. Die Untersuchung führt ein akkreditiertes Labor an definierten Probenahmestellen durch; geprüft wird gegen den technischen Maßnahmenwert von 100 KBE je 100 ml. Bei vermieteten Objekten gilt ein Prüfrhythmus von mindestens alle 3 Jahre.
Stand: Juli 2026 · Quelle: Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2023), Umweltbundesamt
Welche Kosten wohin gehören
| Kostenpunkt | Umlagefähig? | Warum |
|---|---|---|
| Regelmäßige Beprobung + Laboranalyse | Ja | laufende, wiederkehrende Kosten der Warmwasserversorgung (Wasseruntersuchung) |
| Erstmalige Installation der Probenahmeventile | Nein | einmalige bauliche Maßnahme — Vermietersache |
| Nachuntersuchung nach auffälligem Befund | Nein | Folge eines Mangels der Anlage, keine laufenden Kosten |
| Thermische Desinfektion / Sanierung bei Befall | Nein | Instandsetzung — trägt der Vermieter |
| Gefährdungsanalyse nach Grenzwert-Überschreitung | Nein | anlassbezogen, dem Mangel zuzurechnen |
Der Grundsatz dahinter ist derselbe wie überall in der Betriebskostenabrechnung: Laufend und wiederkehrend ist umlagefähig, anlassbezogen und mangelbedingt nicht. Wo die Wasserkosten insgesamt herkommen, erklärt der Ratgeber Wasserkosten in der Nebenkostenabrechnung.
Legionellen gefunden — was Mieter jetzt wissen müssen
Für Vermieter: Pflicht organisieren, Kosten sauber trennen
Die Prüfpflicht liegt beim Vermieter als Betreiber der Trinkwasserinstallation — Verstöße sind bußgeldbewehrt und im Schadensfall ein Haftungsrisiko. Praktisch heißt das: Prüfintervall im Kalender, akkreditiertes Labor beauftragen, Ergebnisse dokumentieren. In der Abrechnung die Laborkosten der Regelbeprobung als Kosten der Warmwasserversorgung ausweisen — und alles Anlassbezogene konsequent heraushalten. Wer zentral Warmwasser bereitet, rechnet die Position über die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ab.
Häufige Fragen
Ist die Legionellenprüfung auf Mieter umlagefähig?
Ja — die regelmäßige Beprobung samt Laboranalyse gehört zu den laufenden Kosten der (Warm-)Wasserversorgung und darf umgelegt werden. Nicht umlagefähig sind einmalige Einbauten (Probenahmeventile) und alle Kosten, die erst durch einen Legionellenbefund entstehen.
Wie oft muss die Legionellenprüfung gemacht werden?
In vermieteten Gebäuden mit Großanlage zur Trinkwassererwärmung mindestens alle 3 Jahre (Trinkwasserverordnung). Einfamilienhäuser und Wohnungen mit eigener Etagen-Warmwasserbereitung sind von der Prüfpflicht ausgenommen.
Kann ich die Miete mindern, wenn Legionellen gefunden wurden?
Bei erheblicher Belastung ja — insbesondere wenn das Duschen untersagt oder nur mit Filtern möglich ist, liegt ein Mangel vor. Voraussetzung ist die Mängelanzeige an den Vermieter; die Quote richtet sich nach dem Ausmaß der Einschränkung.
Wer zahlt die Sanierung bei Legionellenbefall?
Der Vermieter. Thermische Desinfektion, technische Umbauten, Gefährdungsanalyse und Nachuntersuchungen sind Instandsetzungskosten — sie dürfen nicht in die Nebenkostenabrechnung. Umlagefähig bleibt nur die turnusmäßige Regelprüfung.
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