Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel — wer rechnet ab?

Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel

Das Mietshaus wird verkauft — und plötzlich ist ein neuer Vermieter zuständig. Wer muss jetzt die Nebenkostenabrechnung erstellen? Wer bekommt die Nachzahlung? Und wer muss das Guthaben auszahlen? Diese Fragen beschäftigen sowohl Mieter als auch die beteiligten Parteien häufig. Die Antworten hängen von §566 BGB und den konkreten Zeitpunkten ab.

Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete — §566 BGB

Wenn ein Mietshaus verkauft wird, tritt der neue Eigentümer kraft Gesetzes in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Das bedeutet: Der Käufer wird automatisch zum neuen Vermieter — ohne dass der Mieter zustimmen muss. Der bisherige Eigentümer scheidet aus dem Mietverhältnis aus.

Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung?

Hier gilt ein einfacher Grundsatz: Wer am Ende des Abrechnungszeitraums Eigentümer ist, ist zur Abrechnung verpflichtet.

Beispiel: Abrechnungszeitraum 01.01.–31.12.2024, Verkauf zum 01.07.2024. Der neue Eigentümer muss die vollständige Jahresabrechnung 2024 erstellen — also auch für die erste Jahreshälfte, in der der alte Eigentümer noch Vermieter war.

In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag oft, wie die Kosten des Übergangsjahres aufgeteilt werden. Als Mieter müssen Sie sich darum aber nicht kümmern — Sie erhalten die Abrechnung vom neuen Eigentümer.

Was gilt für Vorauszahlungen?

Vorauszahlungen, die der Mieter an den alten Eigentümer geleistet hat, muss der neue Eigentümer sich im Innenverhältnis mit dem Verkäufer auseinandersetzen. Dem Mieter gegenüber ist allein der neue Eigentümer zuständig — er kann sich nicht darauf berufen, die Vorauszahlungen nicht erhalten zu haben.

Wer bekommt Nachzahlung, wer zahlt Guthaben aus?

Beides ist Sache des neuen Eigentümers, der die Abrechnung erstellt:

• Nachzahlung: Der neue Eigentümer stellt sie in Rechnung — unabhängig davon, in welchem Zeitraum die Kosten entstanden sind.
• Guthaben: Der neue Eigentümer muss es auszahlen — auch wenn die Vorauszahlungen an den alten Eigentümer geflossen sind.

Sonderfall: Hausverwalterwechsel ohne Eigentümerwechsel

Wechselt nur die Hausverwaltung (nicht der Eigentümer), ändert sich rechtlich nichts — der Eigentümer bleibt Vertragspartner. Die neue Verwaltung handelt lediglich als Bevollmächtigte. Die Abrechnung läuft weiter wie bisher, der Zahlungsempfänger kann sich ändern.

Was sollten Mieter bei Eigentümerwechsel beachten?

• Lassen Sie sich den Eigentümerwechsel schriftlich bestätigen — inklusive des Datums des Übergangs.
• Zahlen Sie Miete und Vorauszahlungen ab dem Übergangsdatum nur noch an den neuen Eigentümer. Eine Zahlung an den falschen Empfänger kann Sie nicht schützen.
• Dokumentieren Sie alle geleisteten Zahlungen vor dem Wechsel — Kontoauszüge aufbewahren.
• Die 12-Monats-Abrechnungsfrist gilt auch beim Eigentümerwechsel: Der neue Eigentümer muss die Abrechnung für 2024 bis spätestens 31.12.2025 vorlegen.

Zusammenfassung

• Bei Verkauf tritt der neue Eigentümer kraft §566 BGB in den Mietvertrag ein
• Wer am Ende des Abrechnungsjahres Eigentümer ist, erstellt die Abrechnung
• Guthaben muss der neue Eigentümer auszahlen — auch bei alten Vorauszahlungen
• Als Mieter müssen Sie ab dem Übergangsdatum an den neuen Eigentümer zahlen