Von Laurin Schlereth · 14. März 2026 · 5 Min. Lesezeit
Nebenkostenabrechnung Eigentümerwechsel — wer rechnet ab?
Mietshaus verkauft? Käufer tritt nach §566 BGB in den Mietvertrag ein. Wer die Abrechnung erstellt, wer Guthaben auszahlen muss und was Mieter beachten.
Das Mietshaus wird verkauft — und plötzlich ist ein neuer Vermieter zuständig. Wer muss jetzt die Nebenkostenabrechnung erstellen? Wer bekommt die Nachzahlung? Und wer muss das Guthaben auszahlen? Diese Fragen beschäftigen sowohl Mieter als auch die beteiligten Parteien häufig. Die Antworten hängen von §566 BGB und den konkreten Zeitpunkten ab.
Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete — §566 BGB
Wenn ein Mietshaus verkauft wird, tritt der neue Eigentümer kraft Gesetzes in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Das bedeutet: Der Käufer wird automatisch zum neuen Vermieter — ohne dass der Mieter zustimmen muss. Der bisherige Eigentümer scheidet aus dem Mietverhältnis aus.
Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung?
Hier muss man zwei Fälle unterscheiden — und genau hier liegt der häufigste Irrtum. Der BGH (Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 168/03) hat klargestellt: Maßgeblich ist, ob der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs schon abgelaufen war oder noch lief.
Der BGH begründet das mit dem Fälligkeitsprinzip: Auf den Zeitpunkt, zu dem die Nachzahlung fällig wird, kommt es ausdrücklich nicht an. So muss sich der Käufer keine Belege für eine Periode beschaffen, in der er weder Kosten getragen noch Vorauszahlungen erhalten hat.
In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag oft, wie die Kosten des Übergangsjahres intern aufgeteilt werden. Als Mieter müssen Sie sich darum nicht kümmern — Sie wenden sich für die laufende Periode an den neuen, für eine bereits abgelaufene offene Periode an den alten Eigentümer.
Was gilt für Vorauszahlungen?
Vorauszahlungen, die der Mieter an den alten Eigentümer geleistet hat, muss der neue Eigentümer sich im Innenverhältnis mit dem Verkäufer auseinandersetzen. Dem Mieter gegenüber ist allein der neue Eigentümer zuständig — er kann sich nicht darauf berufen, die Vorauszahlungen nicht erhalten zu haben.
Wer bekommt Nachzahlung, wer zahlt Guthaben aus?
Beides ist Sache desjenigen, der die Abrechnung erstellt — bei einem Verkauf während des laufenden Zeitraums also des neuen Eigentümers:
- Nachzahlung: Der neue Eigentümer stellt sie in Rechnung — unabhängig davon, in welchem Zeitraum die Kosten entstanden sind.
- Guthaben: Der neue Eigentümer muss es auszahlen — auch wenn die Vorauszahlungen an den alten Eigentümer geflossen sind.
Sonderfall: Hausverwalterwechsel ohne Eigentümerwechsel
Wechselt nur die Hausverwaltung (nicht der Eigentümer), ändert sich rechtlich nichts — der Eigentümer bleibt Vertragspartner. Die neue Verwaltung handelt lediglich als Bevollmächtigte. Die Abrechnung läuft weiter wie bisher, der Zahlungsempfänger kann sich ändern.
Was sollten Mieter bei Eigentümerwechsel beachten?
- Lassen Sie sich den Eigentümerwechsel schriftlich bestätigen — inklusive des Datums des Übergangs.
- Zahlen Sie Miete und Vorauszahlungen ab dem Übergangsdatum nur noch an den neuen Eigentümer. Eine Zahlung an den falschen Empfänger kann Sie nicht schützen.
- Dokumentieren Sie alle geleisteten Zahlungen vor dem Wechsel — Kontoauszüge aufbewahren.
- Die 12-Monats-Abrechnungsfrist gilt auch beim Eigentümerwechsel: Der neue Eigentümer muss die Abrechnung für 2024 bis spätestens 31.12.2025 vorlegen.
Zusammenfassung
- Bei Verkauf tritt der neue Eigentümer kraft §566 BGB in den Mietvertrag ein
- Verkauf im laufenden Jahr: der neue Eigentümer rechnet ab. Bereits abgelaufene, offene Periode: der Verkäufer (BGH VIII ZR 168/03)
- Guthaben muss der neue Eigentümer auszahlen — auch bei alten Vorauszahlungen
- Als Mieter müssen Sie ab dem Übergangsdatum an den neuen Eigentümer zahlen
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter beim Eigentümerwechsel irgendetwas tun?
Sie sollten den Eigentumsübergang schriftlich bestätigen lassen und ab dem Übergabedatum nur noch an den neuen Eigentümer zahlen. Zahlung an den falschen Empfänger nach dem Übergang befreit Sie nicht von der Zahlungspflicht gegenüber dem neuen Vermieter.
Was passiert mit meinen Vorauszahlungen, die ich an den alten Eigentümer geleistet habe?
Der neue Eigentümer muss sich im Innenverhältnis mit dem Verkäufer auseinandersetzen. Ihnen gegenüber ist allein der neue Eigentümer zuständig — er kann sich nicht darauf berufen, die alten Vorauszahlungen nicht erhalten zu haben.
Wann muss der neue Eigentümer die Nebenkostenabrechnung erstellen?
Die gesetzliche 12-Monats-Frist gilt auch beim Eigentümerwechsel. Für den Abrechnungszeitraum 2024 muss die Abrechnung bis spätestens 31.12.2025 zugehen, unabhängig davon, wann der Verkauf stattfand.
Was ändert sich für mich, wenn nur die Hausverwaltung wechselt?
Beim reinen Hausverwalterwechsel bleibt der Eigentümer Ihr Vertragspartner. Die neue Verwaltung handelt nur als Bevollmächtigte. Der Zahlungsempfänger kann sich ändern, aber Ihre Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bleiben unverändert.