Von Laurin Schlereth · 22. Mai 2026 · 9 Min. Lesezeit
Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) — alle Änderungen
GEG-Nachfolger GMG: 65-%-Regel entfällt, freie Heizungswahl, gedeckelte Modernisierungsumlage — geplant ab 2027. Was Eigentümer und Mieter wissen müssen.
Knapp drei Jahre nach dem politischen Streit ums Heizungsgesetz kassiert die neue Bundesregierung dessen Herzstück: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, am 13. Mai 2026 vom Kabinett beschlossen, soll die Pflicht zu 65 Prozent erneuerbarer Energie pro neuer Heizung komplett fallen. An ihre Stelle tritt Technologieoffenheit — Eigentümer dürfen wieder frei zwischen Gas, Öl, Wärmepumpe, Biomasse und Fernwärme wählen. Wer gerade eine Heizung plant, sollte allerdings genau hinsehen, denn das Gesetz ist noch nicht in Kraft.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) wurde am 13. Mai 2026 als Regierungsentwurf vom Bundeskabinett beschlossen. Es soll das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen, das seit 2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland geregelt hatte. Das parlamentarische Verfahren läuft noch (Bundesrat-Beratung am 12.06.2026, Anhörung im Wirtschaftsausschuss am 22.06.2026); das Inkrafttreten wird — verzögert vom ursprünglich geplanten 1. Juli 2026 — voraussichtlich zum 1. November 2026 erwartet. Bis dahin gilt weiterhin das GEG. Gleichzeitig wird das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) angepasst und weitere Wärmebereichsvorschriften werden überarbeitet.
Rechtlicher Hintergrund: Das Gesetz setzt die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275(Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) in nationales Recht um — Deutschland war zur Umsetzung dieser Richtlinie verpflichtet. Das Gesetz wird 2030 evaluiert.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
| Thema | GEG (alt) | GMG (neu, ab 2026) |
|---|---|---|
| 65%-Regel | Mind. 65 % erneuerbare Energien bei neuer Heizung Pflicht | Komplett entfallen |
| Heizungswahl | Stark eingeschränkt — Wärmepumpe bevorzugt | Technologieoffen: Gas, Öl, Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärme |
| Mieterschutz | Kein expliziter Schutzpfad | Gesetzlicher Schutz vor unwirtschaftlichen Heizkosten |
| Wärmepumpe | Stark gefördert, de facto bevorzugt | Weiterhin gefördert (BEG), aber keine Pflicht mehr |
| Grüngas/Grünöl | Keine Quotenpflicht | Ab 2029: moderate Quoten + Bio-Treppe |
| Evaluation | — | Gesetz wird 2030 bewertet |
Wegfall der 65-Prozent-Regel
Die wohl größte Änderung: Die sogenannte 65-Prozent-Regel des GEG entfällt komplett. Diese Regelung hatte vorgeschrieben, dass ab bestimmten Stichtagen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. In der Praxis ließ dies kaum Alternativen zur Wärmepumpe zu — was zu erheblichem politischen Widerstand und Rechtsunsicherheiten geführt hatte.
Mit dem GMG entfällt diese Vorgabe ersatzlos. Eigentümer müssen beim Heizungstausch künftig keine bestimmte Technologie mehr wählen — die Entscheidung liegt wieder vollständig bei ihnen.
Technologieoffenheit: Welche Heizung darf eingebaut werden?
Das GMG stellt ausdrücklich klar, dass alle etablierten Heizungstechnologien zulässig sind:
Mieterschutz: Was ändert sich für Mieter?
Das GMG enthält explizite Schutzregelungen für Mieter. Hintergrund: Die Kritik am GEG lautete unter anderem, dass der vorgeschriebene Einbau von Wärmepumpen in schlecht gedämmten Gebäuden zu sehr hohen Heizkosten führen kann — besonders dann, wenn die Wärmepumpe ineffizient arbeitet.
Der gesetzliche Schutzpfad sieht vor, dass Mieter vor überhöhten Nebenkosten infolge des Einbaus einer unwirtschaftlichen Heizung geschützt werden. Die konkreten Mechanismen werden in den Durchführungsverordnungen geregelt — geplant sind Obergrenzen für die Modernisierungsumlage bei nachweislich ineffizienten Heizungsanlagen.
Förderungen: Was wird noch bezuschusst?
Die staatliche Förderung von Heizungssanierungen bleibt grundsätzlich bestehen — allerdings mit verschobenen Schwerpunkten:
Ab 2029: Grüngas, Grünöl und die Bio-Treppe
Auch wenn Gas und Öl wieder vollständig zulässig sind, bleibt das langfristige Klimaziel bestehen. Das GMG sieht ab 2029 folgendes vor:
| Ab Jahr | Anforderung |
|---|---|
| 2029 | Moderate Grüngas- und Grünölquoten — Gasversorger müssen einen wachsenden Anteil erneuerbarer Gase beimischen |
| 2029–2045 | Bio-Treppe: Stufenweise Erhöhung der Grüngas-/Grünölquoten zur schrittweisen Dekarbonisierung |
| 2030 | Evaluation des Gesetzes — mögliche Nachsteuerung je nach Klimafortschritt |
| 2045 | Klimaneutralität des Gebäudesektors als Ziel (EU-Vorgabe) |
Praktische Konsequenz: Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, kauft Zeit — aber keine Dauerlösung. Die Bio-Treppe wird die laufenden Betriebskosten von Gas- und Ölheizungen langfristig erhöhen. Eine frühzeitige Dämmung des Gebäudes reduziert die Abhängigkeit von der Heizungstechnologie erheblich.
Was müssen Eigentümer jetzt konkret tun?
| Situation | Handlungsbedarf | Empfehlung |
|---|---|---|
| Funktionsfähige Heizung | Kein akuter Handlungsbedarf | Zustand beobachten, BEG-Förderoptionen prüfen |
| Heizung defekt / > 30 Jahre alt | Erneuerung planen | Technologievergleich inkl. Betriebskosten-Prognose bis 2045 |
| Neubau | Energiestandard wählen | KfW-Effizienzhaus 40/55 — weiterhin zinsgünstig finanzierbar |
| Vermietetes Gebäude | Modernisierungsumlage prüfen | §559 BGB: max. 8 % der Modernisierungskosten p.a. auf Mieter umlegen |
| WEG-Eigentümer | Beschluss der Eigentümerversammlung | Mehrheitsbeschluss nach neuem WEG-Recht — Kommunale Wärmeplanung beachten |
Verhältnis zum GEG und zur kommunalen Wärmeplanung
Das GMG ersetzt das GEG auf Bundesebene — die kommunale Wärmeplanung bleibt davon unberührt. Gemeinden ab 100.000 Einwohnern sind bereits verpflichtet, bis 2026 einen kommunalen Wärmeplan vorzulegen. Dieser kann Anschluss- und Benutzungszwänge für Fernwärme enthalten, die dann auch nach dem GMG verbindlich sind.
Eigentümer sollten deshalb vor jeder Heizungsentscheidung die kommunale Wärmeplanung ihrer Gemeinde prüfen — besonders in Städten, die auf Fernwärmeausbau setzen.
Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Muss ich meine funktionierende Gasheizung jetzt austauschen?
Nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz enthält keine Austauschanforderungen für funktionierende Heizungen. Handlungsbedarf besteht erst beim natürlichen Ende der Heizungslebensdauer. Ältere Öl- und Gasheizungen, die vor 1991 eingebaut wurden, unterlagen einer Pflicht zum Austausch nach §72 GEG — diese Regelung wird im Rahmen des GMG geprüft.
Gilt die 65-Prozent-Regel noch für laufende Bauvorhaben?
Für Bauvorhaben, die vor Inkrafttreten des GMG bereits genehmigt wurden, gilt Bestandsschutz — die alten GEG-Anforderungen bleiben für diese Projekte maßgeblich. Neue Bauanträge richten sich erst nach Inkrafttreten des GMG (voraussichtlich ~November 2026) nach dessen Vorgaben — bis dahin gilt weiter das GEG.
Kann der Vermieter die Kosten einer neuen Heizung auf mich als Mieter umlegen?
Ja — nach §559 BGB darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete aufschlagen. Das GMG schützt Mieter aber vor unwirtschaftlichen Heizungen: Führt eine neue Anlage zu unverhältnismäßig hohen Heizkosten, greifen die neuen Schutzpfad-Regelungen.
Wird die Wärmepumpe noch gefördert?
Ja. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bestehen. Wärmepumpen können mit bis zu 70 % Förderquote bezuschusst werden (Grundförderung 30 % + Klimabonus 20 % + einkommensabhängiger Bonus 30 %). Die Förderung ist an Effizienzanforderungen gebunden.
Was ist die Bio-Treppe und ab wann gilt sie?
Die Bio-Treppe ist eine stufenweise Erhöhung der Beimischungsquoten von Grüngas und Grünöl in der Gasversorgung, die ab 2029 beginnt. Sie bewirkt, dass Gas- und Ölheizungen über die Zeit klimafreundlicher werden — aber auch teurer, da grüne Energieträger in der Herstellung kostspieliger sind als fossile.