22. Mai 2026 · 9 Min. Lesezeit
Gebäudemodernisierungsgesetz — alle Änderungen erklärt
GMG ersetzt das GEG: 65%-Regel entfällt, freie Heizungswahl, Mieterschutz. Alle Änderungen für Eigentümer und Mieter im Überblick.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz vollzieht die neue Bundesregierung eine grundlegende Kehrtwende in der Gebäudeenergiegesetzgebung. Das umstrittene Heizungsgesetz — offiziell das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2023 — wird ersetzt. Die Kernbotschaft: Technologieoffenheit statt Vorschriften, welche Heizung eingebaut werden muss. Was genau sich ändert, wer betroffen ist und was Eigentümer jetzt konkret tun müssen — dieser Artikel gibt einen vollständigen Überblick.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) wurde am 13. Mai 2026 vom Bundestag beschlossen. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland geregelt hatte. Gleichzeitig wird das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) angepasst und weitere Wärmebereichsvorschriften werden überarbeitet.
Rechtlicher Hintergrund: Das Gesetz setzt die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275(Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) in nationales Recht um — Deutschland war zur Umsetzung dieser Richtlinie verpflichtet. Das Gesetz wird 2030 evaluiert.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
Wegfall der 65-Prozent-Regel
Die wohl größte Änderung: Die sogenannte 65-Prozent-Regel des GEG entfällt komplett. Diese Regelung hatte vorgeschrieben, dass ab bestimmten Stichtagen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. In der Praxis ließ dies kaum Alternativen zur Wärmepumpe zu — was zu erheblichem politischen Widerstand und Rechtsunsicherheiten geführt hatte.
Mit dem GMG entfällt diese Vorgabe ersatzlos. Eigentümer müssen beim Heizungstausch künftig keine bestimmte Technologie mehr wählen — die Entscheidung liegt wieder vollständig bei ihnen.
Technologieoffenheit: Welche Heizung darf eingebaut werden?
Das GMG stellt ausdrücklich klar, dass alle etablierten Heizungstechnologien zulässig sind:
Mieterschutz: Was ändert sich für Mieter?
Das GMG enthält explizite Schutzregelungen für Mieter. Hintergrund: Die Kritik am GEG lautete unter anderem, dass der vorgeschriebene Einbau von Wärmepumpen in schlecht gedämmten Gebäuden zu sehr hohen Heizkosten führen kann — besonders dann, wenn die Wärmepumpe ineffizient arbeitet.
Der gesetzliche Schutzpfad sieht vor, dass Mieter vor überhöhten Nebenkosten infolge des Einbaus einer unwirtschaftlichen Heizung geschützt werden. Die konkreten Mechanismen werden in den Durchführungsverordnungen geregelt — geplant sind Obergrenzen für die Modernisierungsumlage bei nachweislich ineffizienten Heizungsanlagen.
Förderungen: Was wird noch bezuschusst?
Die staatliche Förderung von Heizungssanierungen bleibt grundsätzlich bestehen — allerdings mit verschobenen Schwerpunkten:
Ab 2029: Grüngas, Grünöl und die Bio-Treppe
Auch wenn Gas und Öl wieder vollständig zulässig sind, bleibt das langfristige Klimaziel bestehen. Das GMG sieht ab 2029 folgendes vor:
Praktische Konsequenz: Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, kauft Zeit — aber keine Dauerlösung. Die Bio-Treppe wird die laufenden Betriebskosten von Gas- und Ölheizungen langfristig erhöhen. Eine frühzeitige Dämmung des Gebäudes reduziert die Abhängigkeit von der Heizungstechnologie erheblich.
Was müssen Eigentümer jetzt konkret tun?
Verhältnis zum GEG und zur kommunalen Wärmeplanung
Das GMG ersetzt das GEG auf Bundesebene — die kommunale Wärmeplanung bleibt davon unberührt. Gemeinden ab 100.000 Einwohnern sind bereits verpflichtet, bis 2026 einen kommunalen Wärmeplan vorzulegen. Dieser kann Anschluss- und Benutzungszwänge für Fernwärme enthalten, die dann auch nach dem GMG verbindlich sind.
Eigentümer sollten deshalb vor jeder Heizungsentscheidung die kommunale Wärmeplanung ihrer Gemeinde prüfen — besonders in Städten, die auf Fernwärmeausbau setzen.
Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Muss ich meine funktionierende Gasheizung jetzt austauschen?
Nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz enthält keine Austauschanforderungen für funktionierende Heizungen. Handlungsbedarf besteht erst beim natürlichen Ende der Heizungslebensdauer. Ältere Öl- und Gasheizungen, die vor 1991 eingebaut wurden, unterlagen einer Pflicht zum Austausch nach §72 GEG — diese Regelung wird im Rahmen des GMG geprüft.
Gilt die 65-Prozent-Regel noch für laufende Bauvorhaben?
Für Bauvorhaben, die vor Inkrafttreten des GMG bereits genehmigt wurden, gilt Bestandsschutz — die alten GEG-Anforderungen bleiben für diese Projekte maßgeblich. Neue Bauanträge nach dem 13. Mai 2026 richten sich nach dem GMG.
Kann der Vermieter die Kosten einer neuen Heizung auf mich als Mieter umlegen?
Ja — nach §559 BGB darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete aufschlagen. Das GMG schützt Mieter aber vor unwirtschaftlichen Heizungen: Führt eine neue Anlage zu unverhältnismäßig hohen Heizkosten, greifen die neuen Schutzpfad-Regelungen.
Wird die Wärmepumpe noch gefördert?
Ja. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bestehen. Wärmepumpen können mit bis zu 70 % Förderquote bezuschusst werden (Grundförderung 30 % + Klimabonus 20 % + einkommensabhängiger Bonus 30 %). Die Förderung ist an Effizienzanforderungen gebunden.
Was ist die Bio-Treppe und ab wann gilt sie?
Die Bio-Treppe ist eine stufenweise Erhöhung der Beimischungsquoten von Grüngas und Grünöl in der Gasversorgung, die ab 2029 beginnt. Sie bewirkt, dass Gas- und Ölheizungen über die Zeit klimafreundlicher werden — aber auch teurer, da grüne Energieträger in der Herstellung kostspieliger sind als fossile.