Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 9 Min. Lesezeit
Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) — alle Änderungen
GModG seit 29.07.2026: 65-%-Regel entfallen, freie Heizungswahl, Bio-Treppe ab 2029, Heizungsförderung ab 21.07. Was jetzt gilt.
Knapp drei Jahre nach dem politischen Streit ums Heizungsgesetz kassiert die Bundesregierung dessen Herzstück: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das Bundestag und Bundesrat am 10. Juli 2026 verabschiedet haben, fällt die Pflicht zu 65 Prozent erneuerbarer Energie pro neuer Heizung komplett weg. An ihre Stelle tritt Technologieoffenheit — Eigentümer dürfen wieder frei zwischen Gas, Öl, Wärmepumpe, Biomasse und Fernwärme wählen. Seit dem 29. Juli 2026 ist das neue Recht in Kraft — wer gerade eine Heizung plant, rechnet also bereits damit; die Förderkonditionen haben sich zum 21. Juli 2026 geändert.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG, amtliche Abkürzung GModG) ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 2020 die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland geregelt hatte. Der Weg des Gesetzes: Kabinettsbeschluss am 13. Mai 2026, dann am 10. Juli 2026 Verabschiedung im Bundestag (namentliche Abstimmung, 322 Ja- zu 272 Nein-Stimmen) und noch am selben Tag Zustimmung des Bundesrats. Einen Tag zuvor, am 9. Juli 2026, hatte das Bundesverfassungsgericht eine Organklage der Linksfraktion gegen das Gesetzgebungsverfahren als unzulässig verworfen (Az. 2 BvE 3/26) und damit den Weg für die Abstimmung freigemacht. Verkündet wurde das Gesetz am 28. Juli 2026 (BGBl. I Nr. 226). Das Inkrafttreten ist gestaffelt: Die Heizungsregeln (u. a. Wegfall der 65-Prozent-Pflicht) gelten seit dem 29. Juli 2026, die Teile zur EU-Gebäuderichtlinie folgen zum 1. Januar 2027, Nullemissions-Standards für Neubauten greifen ab 2028 (öffentliche Gebäude) bzw. 2030 (alle).
Rechtlicher Hintergrund: Das Gesetz setzt die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275(Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) in nationales Recht um — Deutschland war zur Umsetzung dieser Richtlinie verpflichtet. Das Gesetz wird 2030 evaluiert.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
| Thema | GEG (alt) | GMG (neu, ab 2026) |
|---|---|---|
| 65%-Regel | Mind. 65 % erneuerbare Energien bei neuer Heizung Pflicht | Komplett entfallen |
| Heizungswahl | Stark eingeschränkt — Wärmepumpe bevorzugt | Technologieoffen: Gas, Öl, Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärme |
| Mieterschutz | Kein expliziter Schutzpfad | Gesetzlicher Schutz vor unwirtschaftlichen Heizkosten |
| Wärmepumpe | Stark gefördert, de facto bevorzugt | Weiterhin gefördert (BEG), aber keine Pflicht mehr |
| Grüngas/Grünöl | Keine Quotenpflicht | Versorger-Quote ab 2028 + Bio-Treppe ab 2029 (10 % → 60 % bis 2040) |
| Evaluation | — | Gesetz wird 2030 bewertet |
Wegfall der 65-Prozent-Regel
Die wohl größte Änderung: Die sogenannte 65-Prozent-Regel des GEG entfällt komplett. Diese Regelung hatte vorgeschrieben, dass ab bestimmten Stichtagen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. In der Praxis ließ dies kaum Alternativen zur Wärmepumpe zu — was zu erheblichem politischen Widerstand und Rechtsunsicherheiten geführt hatte.
Mit dem GMG entfällt diese Vorgabe ersatzlos. Eigentümer müssen beim Heizungstausch künftig keine bestimmte Technologie mehr wählen — die Entscheidung liegt wieder vollständig bei ihnen. Was an Nachrüstung bleibt (Geschossdecke, Leitungen, 10-Prozent-Regel), steht unter Sanierungspflichten für Eigentümer.
Technologieoffenheit: Welche Heizung darf eingebaut werden?
Das GMG stellt ausdrücklich klar, dass alle etablierten Heizungstechnologien zulässig sind:
Mieterschutz: Was ändert sich für Mieter?
Das GMG enthält explizite Schutzregelungen für Mieter. Hintergrund: Die Kritik am GEG lautete unter anderem, dass der vorgeschriebene Einbau von Wärmepumpen in schlecht gedämmten Gebäuden zu sehr hohen Heizkosten führen kann — besonders dann, wenn die Wärmepumpe ineffizient arbeitet.
Der gesetzliche Schutzpfad sieht vor, dass Mieter vor überhöhten Nebenkosten infolge des Einbaus einer unwirtschaftlichen Heizung geschützt werden. Die konkreten Mechanismen werden in den Durchführungsverordnungen geregelt — geplant sind Obergrenzen für die Modernisierungsumlage bei nachweislich ineffizienten Heizungsanlagen.
Förderungen: Was wird noch bezuschusst?
Die staatliche Förderung von Heizungssanierungen bleibt grundsätzlich bestehen — wird aber parallel zum GMG neu zugeschnitten: Zwischen dem 9. und 20. Juli 2026 nimmt die KfW keine neuen Anträge auf Heizungsförderung an; ab dem 21. Juli 2026 gelten angepasste Konditionen mit stärkerer sozialer Staffelung und insgesamt niedrigeren Höchstbeträgen (alle Details und eine Gewinner-Verlierer-Rechnung im Artikel Heizungsförderung 2026 — neue Konditionen ab 21. Juli; Programmüberblick: KfW-Förderung — Programme für Eigentümer & Käufer):
Ab 2028/2029: Grüngas, Grünöl und die Bio-Treppe
Auch wenn Gas und Öl wieder vollständig zulässig sind, bleibt das langfristige Klimaziel bestehen. Das beschlossene Gesetz sieht zwei Instrumente vor: eine Quote für Brennstoff-Anbieter (geplant ab 2028, beginnend knapp unter 1 Prozent und aufwachsend — die Details regelt ein eigenes, bis Ende 2026 angekündigtes Gesetz) und die Bio-Treppe für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen — steigende Mindestanteile erneuerbarer Brennstoffe (Biomethan, Bioöl, grüner oder blauer Wasserstoff, synthetisches Methan). Statt der Beimischung kann die Pflicht bis 2034 auch durch eine ausreichend dimensionierte Solarthermieanlage oder eine Hybridlösung mit Wärmepumpe bzw. Biomasse erfüllt werden:
| Ab Jahr | Anforderung |
|---|---|
| 2028 | Geplant: Grüngas-/Grünölquote für Brennstoff-Anbieter startet (bis zu 1 %, danach aufwachsend) — gilt für Bestands- und Neuanlagen |
| 2029 | Bio-Treppe Stufe 1: 10 % erneuerbare Brennstoffe für neu eingebaute Gas-/Öl-Heizungen |
| 2030 | Bio-Treppe Stufe 2: 15 % — zugleich Evaluation des Gesetzes mit möglicher Nachsteuerung |
| 2035 | Bio-Treppe: 30 % |
| 2040 | Bio-Treppe: 60 % |
| 2045 | Brennstoffe müssen vollständig klimaneutral sein — Klimaneutralität des Gebäudesektors |
Praktische Konsequenz: Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, kauft Zeit — aber keine Dauerlösung. Die Bio-Treppe wird die laufenden Betriebskosten von Gas- und Ölheizungen langfristig erhöhen. Eine frühzeitige Dämmung des Gebäudes reduziert die Abhängigkeit von der Heizungstechnologie erheblich.
Was müssen Eigentümer jetzt konkret tun?
| Situation | Handlungsbedarf | Empfehlung |
|---|---|---|
| Funktionsfähige Heizung | Kein akuter Handlungsbedarf | Zustand beobachten, BEG-Förderoptionen prüfen |
| Heizung defekt / > 30 Jahre alt | Erneuerung planen | Technologievergleich inkl. Betriebskosten-Prognose bis 2045 |
| Neubau | Energiestandard wählen | KfW-Effizienzhaus 40/55 — weiterhin zinsgünstig finanzierbar |
| Vermietetes Gebäude | Modernisierungsumlage prüfen | §559 BGB: max. 8 % der Modernisierungskosten p.a. auf Mieter umlegen |
| WEG-Eigentümer | Beschluss der Eigentümerversammlung | Mehrheitsbeschluss nach neuem WEG-Recht — Kommunale Wärmeplanung beachten |
Verhältnis zum GEG und zur kommunalen Wärmeplanung
Das GMG ersetzt das GEG auf Bundesebene — die kommunale Wärmeplanung bleibt davon unberührt. Gemeinden ab 100.000 Einwohnern sind bereits verpflichtet, bis 2026 einen kommunalen Wärmeplan vorzulegen. Dieser kann Anschluss- und Benutzungszwänge für Fernwärme enthalten, die dann auch nach dem GMG verbindlich sind.
Eigentümer sollten deshalb vor jeder Heizungsentscheidung die kommunale Wärmeplanung ihrer Gemeinde prüfen — besonders in Städten, die auf Fernwärmeausbau setzen.
Häufige Fragen zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Muss ich meine funktionierende Gasheizung jetzt austauschen?
Nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz enthält keine Austauschanforderungen für funktionierende Heizungen — bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen bis Ende 2044 mit fossilen Brennstoffen weiterbetrieben werden. Sogar das bisherige Betriebsverbot des §72 GEG für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel entfällt mit dem beschlossenen Gesetz. Handlungsbedarf besteht erst beim natürlichen Ende der Heizungslebensdauer.
Gilt die 65-Prozent-Regel noch für laufende Bauvorhaben?
Nein, sie ist entfallen. Das GModG wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I Nr. 226); der Wegfall der 65-Prozent-Pflicht gilt seit dem 29. Juli 2026. Für bereits genehmigte Bauvorhaben gilt ohnehin Bestandsschutz — wer den Heizungstausch jetzt plant, unterliegt der Pflicht nicht mehr.
Kann der Vermieter die Kosten einer neuen Heizung auf mich als Mieter umlegen?
Ja — nach §559 BGB darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete aufschlagen. Das GMG schützt Mieter aber vor unwirtschaftlichen Heizungen: Führt eine neue Anlage zu unverhältnismäßig hohen Heizkosten, greifen die neuen Schutzpfad-Regelungen.
Wird die Wärmepumpe noch gefördert?
Ja, aber zu neuen Konditionen: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt bestehen, wird aber zum 21. Juli 2026 umgebaut — die Grundförderung von 30 % bleibt, der Effizienzbonus entfällt, der Klimageschwindigkeitsbonus wird schrittweise abgeschmolzen und der Einkommensbonus sozial gestaffelt (bis zu 40 % für Haushalte bis 30.000 € zu versteuerndem Einkommen; Haushalte mit mindestens einem minderjährigen Kind erhalten neu einmalig 10.000 € Einkommens-Freibetrag). Zwischen dem 9. und 20. Juli 2026 nimmt die KfW keine neuen Anträge an.
Was ist die Bio-Treppe und ab wann gilt sie?
Die Bio-Treppe schreibt für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen steigende Mindestanteile erneuerbarer Brennstoffe vor: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040 — ab 2045 müssen Brennstoffe vollständig klimaneutral sein. Sie bewirkt, dass Gas- und Ölheizungen über die Zeit klimafreundlicher werden — aber auch teurer, da grüne Energieträger in der Herstellung kostspieliger sind als fossile. Alternativ kann die Pflicht bis 2034 über Solarthermie oder eine Hybridheizung erfüllt werden.
Weiterlesen
Energetische Sanierung steuerlich absetzen — §35c EStG
Energetische Sanierung absetzen nach §35c EStG: Steuerbonus, BAFA-Zuschüsse und KfW-Förderung 2025 — mit Rechenbeispielen und Anleitung.
LesenElementarschadenversicherung — Pflicht & Kosten
Überschwemmung, Starkregen, Erdrutsch: Was Elementarschadenversicherung kostet, welche ZÜRS-Zone zählt und ob eine Pflicht kommt (Koalitionsvertrag 2025).
LesenWohnung an Angehörige vermieten — 50-%- und 66-%-Grenze
Wohnung an Kinder oder Eltern vermieten: 50-%- und 66-%-Grenze nach § 21 Abs. 2 EStG, Warmmiete, Fremdvergleich und Nebenkostenabrechnung.
LesenEnergieberater & iSFP — Pflicht, Kosten, BAFA-Zuschuss
Energieberater und iSFP: keine allgemeine Pflicht, oft nötig für BEG/KfW. BAFA 50 %, max. 650 €. iSFP-Bonus 5 % nur über 30.000 €.
Lesen15-%-Grenze: Renovierung nach Immobilienkauf absetzen
Renovierungskosten über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten in den ersten 3 Jahren sind nur über die AfA absetzbar (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Falle erklärt.
LesenMietrecht & Nebenkosten
Nebenkostenabrechnung, Betriebskosten & Mietrecht