Kurzantwort: Ab 20. Mai 2026 gilt die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung (EU) 2024/1028: Plattformen wie Airbnb und Booking.com müssen Buchungsdaten an Behörden melden und dürfen nur noch Inserate mit Registrierungsnummer veröffentlichen — wo lokale Registrierungsverfahren bestehen. Steuerlich waren Einnahmen schon immer pflichtig; jetzt fließen die Daten automatisch an die Finanzbehörden.
Kurzzeitvermietung über Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt ist in Deutschland seit Jahren beliebt — und seit Jahren im Fadenkreuz von Gesetzgebern, Kommunen und Steuerbehörden. Mit dem Mai 2026 tritt eine EU-weite Verordnung in Kraft, die das Spiel grundlegend verändert: Transparenz durch Datenmeldepflicht, Registrierungsnummern als Voraussetzung für Buchungsplattformen und klarere Regeln für Vermieter, Mieter und Behörden.
EU-Verordnung ab Mai 2026: Was gilt?
Die EU-Verordnung (EU) 2024/1028 — in Deutschland umgesetzt durch das KVDG (Kurzzeitvermietungs-Daten-Gesetz) — trat am 20. Mai 2026 in Kraft. Sie schafft kein neues generelles Verbot, aber ein europaweit harmonisiertes Meldesystem:
Datenmeldepflicht für Plattformen: Airbnb, Booking.com und andere Plattformen müssen standardisierte Buchungsdaten (Gastgeberidentität, Anschrift, Belegte Nächte, Einnahmen) regelmäßig an eine zentrale staatliche Stelle übermitteln. Behörden können diese Daten abrufen — auch Finanzbehörden.
Registrierungsnummer als Pflicht: Wo Kommunen ein lokales Registrierungsverfahren eingeführt haben ('Opt-in'), dürfen Plattformen ab 20. Mai 2026 nur noch Inserate mit gültiger Registrierungsnummer veröffentlichen. Ohne Nummer wird das Inserat deaktiviert.
Keine bundesweite Pflicht überall: Eine allgemeine Registrierungspflicht für alle Ferienwohnungen in ganz Deutschland gibt es nicht. Die Pflicht gilt nur dort, wo die Gemeinde ein Registrierungssystem eingeführt hat. In Städten wie Berlin, München und Hamburg ist das bereits der Fall oder in Planung.
Zweckentfremdungsverbote in Großstädten
Unabhängig von der EU-Verordnung haben viele Großstädte eigene Regelungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum — also die dauerhafte Nutzung von Mietwohnungen als Ferienwohnungen:
Stadt
Regelung
Besonderheit
Berlin
Zweckentfremdungsverbot-Gesetz
Genehmigungspflicht ab 1. Nacht; Eigennutzung bis 90 Tage/Jahr streng geprüft
München
Zweckentfremdungssatzung
Erlaubnis nötig; Bußgelder bis 50.000 €; aktive Kontrolle
Hamburg
Wohnraumschutzgesetz
Genehmigungspflicht; Ausnahme bei Hauptwohnsitz bis 8 Wochen/Jahr
Frankfurt
Zweckentfremdungsverbotssatzung
Vollverbot ohne Genehmigung; hohe Bußgelder
Kleinere Städte
Meist keine eigene Regelung
EU-Verordnung gilt nur wenn lokales Registrierungsverfahren vorhanden
Praxistipp: Prüfen Sie vor dem ersten Inserat die Regelung Ihrer Gemeinde. Die meisten Städte haben die zuständigen Stellen auf ihren Websites veröffentlicht. Wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert Bußgelder und die Rückzahlung unrechtmäßig erzielter Einnahmen.
Genehmigung als Mieter: §553 BGB
Wer zur Miete wohnt und seine Wohnung über Airbnb anbieten möchte, braucht zwingend die Erlaubnis des Vermieters. §553 BGB regelt das Recht auf Untervermietung — aber Kurzzeitvermietung geht über die klassische Untervermietung hinaus:
Klassische Untervermietung (§553 BGB): Der Mieter kann ein berechtigtes Interesse geltend machen (z. B. beruflicher Auslandsaufenthalt, neue Partnerschaft). Der Vermieter darf nur aus wichtigem Grund ablehnen. Ein Untermietzuschlag ist möglich.
Gewerbliche Kurzzeitvermietung (Airbnb): Gilt als gewerbliche Nutzung, die über §553 BGB hinausgeht. Der Vermieter muss nicht zustimmen — und tut es in der Praxis meist nicht. Ohne ausdrückliche Erlaubnis im Mietvertrag oder als Sondervereinbarung ist Airbnb nicht zulässig.
Konsequenzen bei fehlender Erlaubnis: Unerlaubte Untervermietung — insbesondere gewerbliche Kurzzeitvermietung — ist ein Abmahnungsgrund. Bei Wiederholung oder besonderer Schwere kann der Vermieter fristlos kündigen (§543 BGB).
Untervermietung richtig beantragen: Wie Sie eine Untervermietungserlaubnis beim Vermieter beantragen und welche Rechte Sie dabei haben, erklärt unser Artikel
Untervermietung — Recht, Erlaubnis & Airbnb → Steuerliche Pflichten: Einkommensteuer
Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig — das war schon vor 2026 so. Neu ist, dass die Daten nun automatisch über die Plattformmeldepflicht an die Behörden fließen. Wer bisher Einnahmen nicht deklariert hat, riskiert damit Nachforderungen.
Situation
Steuerliche Behandlung
Bis 520 € Jahreseinnahmen
Steuerfrei (§22 Nr. 3 EStG-Freigrenze)
Über 520 € Jahreseinnahmen
Alle Einnahmen voll steuerpflichtig (nicht nur der Überschuss)
Nebenkosten & Plattformgebühren
Vollständig als Werbungskosten abzugsfähig
AfA auf Möbel und Einrichtung
10 Jahre Nutzungsdauer = 10 %/Jahr abzugsfähig
Kleingeräte bis 800 € netto
Sofortabzug im Anschaffungsjahr möglich
Umsatzsteuer: Wann fällt sie an?
Kurzzeitvermietung (unter 6 Monate) gilt umsatzsteuerrechtlich als Beherbergungsleistung — nicht als steuerfreie Wohnraumvermietung nach §4 Nr. 12a UStG. Das hat Konsequenzen:
Kleinunternehmerregelung (§19 UStG): Bleibt Ihr Jahresumsatz aus der Kurzzeitvermietung unter 25.000 € (Vorjahr) und 100.000 € (laufendes Jahr), können Sie als Kleinunternehmer auf die Umsatzsteuer verzichten. Das gilt für die große Mehrheit der privaten Airbnb-Vermieter.
Umsatzsteuer bei Überschreitung der Grenze: Überschreiten Sie die Kleinunternehmergrenze, müssen Sie 7 % Umsatzsteuer auf Ihre Vermietungseinnahmen ausweisen und ans Finanzamt abführen. Der ermäßigte Satz von 7 % gilt für Übernachtungsleistungen — nicht 19 %.
Vorsteuerabzug als Vorteil: Wer umsatzsteuerpflichtig ist, darf auch die gezahlte Umsatzsteuer auf Einrichtung, Reinigung und Plattformgebühren als Vorsteuer abziehen — was die effektive Belastung reduziert.
Steuerliche Aspekte bei Ferienwohnungen: Besonderheiten bei Zweitwohnungen und Ferienwohnungen als Kapitalanlage — inklusive Absetzbarkeit von Kosten und Liebhaberei-Risiko — erklärt der Artikel
Zweitwohnung & Ferienwohnung: Steuern → Wichtige Fristen im Überblick
20. Mai 2026
EU-Verordnung (EU) 2024/1028 tritt in Kraft — KVDG in Deutschland
Ab Mai 2026
Plattformen dürfen keine Inserate ohne Registrierungsnummer veröffentlichen (wo lokales Verfahren besteht)
Laufend
Plattformen melden Buchungsdaten an zentrale staatliche Stelle
Mietrechtsreform 2026
Kurzzeitmietverträge maximal 6 Monate (laut Gesetzentwurf)
31. Juli (Folgejahr)
Abgabefrist Steuererklärung ohne Steuerberater; mit Steuerberater bis 28.02. des übernächsten Jahres
Betretungsrecht des Vermieters: Darf der Vermieter die Wohnung betreten, wenn Airbnb-Gäste drin sind? Was gilt und welche Ankündigungsfristen greifen — erklärt unser Artikel
Betretungsrecht des Vermieters → Häufige Fragen
Müssen alle Airbnb-Vermieter ab Mai 2026 registriert sein?
Nicht automatisch überall. Die EU-Verordnung schafft ein Rahmenwerk, aber die Registrierungspflicht gilt nur dort, wo die Gemeinde ein lokales Registrierungsverfahren eingeführt hat ("Opt-in"). Wo ein solches Verfahren besteht, dürfen Plattformen ab 20. Mai 2026 keine Inserate ohne Registrierungsnummer veröffentlichen.
Ab wann muss ich Einkommensteuer auf Airbnb-Einnahmen zahlen?
Grundsätzlich sofort — Einnahmen aus Vermietung sind steuerpflichtig. Lediglich bis zu 520 € Jahreseinnahmen können steuerfrei bleiben (§22 Nr. 3 EStG). Bei höheren Einnahmen sind alle Einkünfte zu versteuern, aber Werbungskosten wie Plattformgebühren, Reinigung und Instandhaltung können abgezogen werden.
Brauche ich eine Genehmigung meines Vermieters für Airbnb?
Ja. Als Mieter benötigen Sie nach §553 BGB die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung. Kurzzeitvermietung über Airbnb gilt als gewerbliche Nutzung, die über §553 BGB hinausgeht und ausdrücklich im Mietvertrag erlaubt sein muss. Ohne Erlaubnis riskieren Sie eine Abmahnung und Kündigung.
Wann fällt Umsatzsteuer bei Kurzzeitvermietung an?
Kurzzeitvermietung (unter 6 Monate) ist umsatzsteuerrechtlich eine Beherbergungsleistung mit 7 % USt. Die Kleinunternehmerregelung (§19 UStG) befreit Sie, wenn Ihr Jahresumsatz unter 25.000 € liegt — was bei privaten Airbnb-Vermietern meist zutrifft. Überschreiten Sie die Grenze, müssen Sie USt ausweisen und abführen.
