Airbnb & Kurzzeitvermietung — was ist erlaubt?

Kurzzeitvermietung über Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt ist in Deutschland seit Jahren beliebt — und seit Jahren im Fadenkreuz von Gesetzgebern, Kommunen und Steuerbehörden. Seit Mai 2026 gilt eine EU-weite Verordnung, die das Spiel grundlegend verändert: Transparenz durch Datenmeldepflicht, Registrierungsnummern als Voraussetzung für Buchungsplattformen und klarere Regeln für Vermieter, Mieter und Behörden.

EU-Verordnung ab Mai 2026: Was gilt?

Die EU-Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026; das deutsche Durchführungsgesetz KVDG (Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz) hat der Bundestag am 23. April 2026 beschlossen. Die Verordnung schafft kein neues generelles Verbot, aber ein europaweit harmonisiertes Meldesystem:

Zweckentfremdungsverbote in Großstädten

Unabhängig von der EU-Verordnung haben viele Großstädte eigene Regelungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum — also die dauerhafte Nutzung von Mietwohnungen als Ferienwohnungen:

Praxistipp: Prüfen Sie vor dem ersten Inserat die Regelung Ihrer Gemeinde. Die meisten Städte haben die zuständigen Stellen auf ihren Websites veröffentlicht. Wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert Bußgelder und die Rückzahlung unrechtmäßig erzielter Einnahmen.

„Rent-to-Rent" / Airbnb-Arbitrage: Das online als passives Einkommen beworbene Modell — eine Mietwohnung nur zum gewinnbringenden Weitervermieten anmieten — kollidiert in Deutschland genau mit diesen beiden Hürden: dem Zweckentfremdungsverbot (oben) und dem Untervermietungsrecht (§553 BGB, unten). Der BGH hat 2026 entschieden, dass rein gewinnorientierte Untervermietung kein berechtigtes Interesse begründet (VIII ZR 228/23) — Details im Ratgeber Untervermietung — Erlaubnis des Vermieters.

Genehmigung als Mieter: §553 BGB

Wer zur Miete wohnt und seine Wohnung über Airbnb anbieten möchte, braucht zwingend die Erlaubnis des Vermieters. §553 BGB regelt das Recht auf Untervermietung — aber Kurzzeitvermietung geht über die klassische Untervermietung hinaus:

Steuerliche Pflichten: Einkommensteuer

Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig — das war schon vor 2026 so. Neu ist, dass die Daten nun automatisch über die Plattformmeldepflicht an die Behörden fließen. Wer bisher Einnahmen nicht deklariert hat, riskiert damit Nachforderungen. Wie Sie Vermietungseinnahmen korrekt angeben und was die 520-€-Freigrenze bedeutet, erklärt der Ratgeber Untermiete versteuern.

Umsatzsteuer: Wann fällt sie an?

Kurzzeitvermietung (unter 6 Monate) gilt umsatzsteuerrechtlich als Beherbergungsleistung — nicht als steuerfreie Wohnraumvermietung nach §4 Nr. 12a UStG. Das hat Konsequenzen:

Wichtige Fristen im Überblick

Nicht mit der EU-Verordnung verwechseln: Parallel plant der Bund mit der Mietrechtsreform 2026 („Mietrecht II“), die Ausnahme von der Mietpreisbremse für kurze Zeitmietverträge (§ 549 Abs. 2 BGB) zu verengen: Solche Verträge sollen künftig nur noch für bis zu sechs Monate zulässig sein — verlängerbar auf höchstens acht Monate, wenn nachträglich ein längerer Bedarf entsteht. So soll verhindert werden, dass dauerhafte „Kurzzeit“-Verträge die Mietpreisbremse aushebeln. Das betrifft das Wohnraummietrecht und ist unabhängig von der oben beschriebenen EU-Registrierungspflicht; der Entwurf (Drs. 21/6807) wurde am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und ist noch nicht in Kraft.

Häufige Fragen