Von Laurin Schlereth · 23. Mai 2026 · 7 Min. Lesezeit

Airbnb & Kurzzeitvermietung — was ist erlaubt?

Q: Müssen alle Airbnb-Vermieter ab Mai 2026 registriert sein?

Nicht zwingend überall. Die EU-Verordnung schafft ein Rahmenwerk, aber die Registrierungspflicht gilt nur dort, wo die Gemeinde ein lokales Registrierungsverfahren eingeführt hat ('Opt-in'). Wo ein solches Verfahren besteht, dürfen Plattformen ab 20. Mai 2026 keine Inserate ohne Registrierungsnummer veröffentlichen.

EU-Verordnung ab Mai 2026: Registrierungspflicht, Bußgelder bis 50.000 €. Was Airbnb-Vermieter wissen müssen und wann Mieter zustimmen müssen.

Kurzantwort: Ab 20. Mai 2026 gilt die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung (EU) 2024/1028: Plattformen wie Airbnb und Booking.com müssen Buchungsdaten an Behörden melden und dürfen nur noch Inserate mit Registrierungsnummer veröffentlichen — wo lokale Registrierungsverfahren bestehen. Steuerlich waren Einnahmen schon immer pflichtig; jetzt fließen die Daten automatisch an die Finanzbehörden.

Kurzzeitvermietung über Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt ist in Deutschland seit Jahren beliebt — und seit Jahren im Fadenkreuz von Gesetzgebern, Kommunen und Steuerbehörden. Mit dem Mai 2026 tritt eine EU-weite Verordnung in Kraft, die das Spiel grundlegend verändert: Transparenz durch Datenmeldepflicht, Registrierungsnummern als Voraussetzung für Buchungsplattformen und klarere Regeln für Vermieter, Mieter und Behörden.

EU-Verordnung ab Mai 2026: Was gilt?

Die EU-Verordnung (EU) 2024/1028 — in Deutschland umgesetzt durch das KVDG (Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz) — trat am 20. Mai 2026 in Kraft. Sie schafft kein neues generelles Verbot, aber ein europaweit harmonisiertes Meldesystem:

Datenmeldepflicht für Plattformen: Airbnb, Booking.com und andere Plattformen müssen standardisierte Buchungsdaten (Gastgeberidentität, Anschrift, belegte Nächte, Einnahmen) regelmäßig an eine zentrale digitale Zugangsstelle übermitteln — in Deutschland ist das die Bundesnetzagentur. Kommunen können die Daten für ihr Gebiet aber nur abrufen, wenn sie ein EU-konformes Registrierungsverfahren eingeführt haben. Auch Finanzbehörden erhalten Zugriff.

Registrierungsnummer als Pflicht: Wo Kommunen ein lokales Registrierungsverfahren eingeführt haben ('Opt-in'), dürfen Plattformen ab 20. Mai 2026 nur noch Inserate mit gültiger Registrierungsnummer veröffentlichen. Ohne Nummer wird das Inserat deaktiviert.

Keine bundesweite Pflicht überall: Eine allgemeine Registrierungspflicht für alle Ferienwohnungen in ganz Deutschland gibt es nicht. Die Pflicht gilt nur dort, wo die Gemeinde ein Registrierungssystem eingeführt hat. In Städten wie Berlin, München und Hamburg ist das bereits der Fall oder in Planung.

Zweckentfremdungsverbote in Großstädten

Unabhängig von der EU-Verordnung haben viele Großstädte eigene Regelungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum — also die dauerhafte Nutzung von Mietwohnungen als Ferienwohnungen:

Zweckentfremdungsregeln großer Städte für Kurzzeitvermietung
Stadt	Regelung	Besonderheit
Berlin	Zweckentfremdungsverbot-Gesetz	Genehmigungspflicht ab 1. Nacht; Eigennutzung bis 90 Tage/Jahr streng geprüft
München	Zweckentfremdungssatzung	Erlaubnis nötig; Bußgelder bis 50.000 €; aktive Kontrolle
Hamburg	Wohnraumschutzgesetz	Genehmigungspflicht; Ausnahme bei Hauptwohnsitz bis 8 Wochen/Jahr
Frankfurt	Zweckentfremdungsverbotssatzung	Vollverbot ohne Genehmigung; hohe Bußgelder
Kleinere Städte	Meist keine eigene Regelung	EU-Verordnung gilt nur wenn lokales Registrierungsverfahren vorhanden

Praxistipp: Prüfen Sie vor dem ersten Inserat die Regelung Ihrer Gemeinde. Die meisten Städte haben die zuständigen Stellen auf ihren Websites veröffentlicht. Wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert Bußgelder und die Rückzahlung unrechtmäßig erzielter Einnahmen.

„Rent-to-Rent" / Airbnb-Arbitrage: Das online als passives Einkommen beworbene Modell — eine Mietwohnung nur zum gewinnbringenden Weitervermieten anmieten — kollidiert in Deutschland genau mit diesen beiden Hürden: dem Zweckentfremdungsverbot (oben) und dem Untervermietungsrecht (§553 BGB, unten). Der BGH hat 2026 entschieden, dass rein gewinnorientierte Untervermietung kein berechtigtes Interesse begründet (VIII ZR 228/23) — Details im Ratgeber Untervermietung — Erlaubnis des Vermieters.

Genehmigung als Mieter: §553 BGB

Wer zur Miete wohnt und seine Wohnung über Airbnb anbieten möchte, braucht zwingend die Erlaubnis des Vermieters. §553 BGB regelt das Recht auf Untervermietung — aber Kurzzeitvermietung geht über die klassische Untervermietung hinaus:

Klassische Untervermietung (§553 BGB): Der Mieter kann ein berechtigtes Interesse geltend machen (z. B. beruflicher Auslandsaufenthalt, neue Partnerschaft). Der Vermieter darf nur aus wichtigem Grund ablehnen. Ein Untermietzuschlag ist möglich.

Gewerbliche Kurzzeitvermietung (Airbnb): Gilt als gewerbliche Nutzung, die über §553 BGB hinausgeht. Der Vermieter muss nicht zustimmen — und tut es in der Praxis meist nicht. Ohne ausdrückliche Erlaubnis im Mietvertrag oder als Sondervereinbarung ist Airbnb nicht zulässig.

Konsequenzen bei fehlender Erlaubnis: Unerlaubte Untervermietung — insbesondere gewerbliche Kurzzeitvermietung — ist ein Abmahnungsgrund. Bei Wiederholung oder besonderer Schwere kann der Vermieter fristlos kündigen (§543 BGB).

Untervermietung richtig beantragen: Wie Sie eine Untervermietungserlaubnis beim Vermieter beantragen und welche Rechte Sie dabei haben, erklärt unser Artikel Untervermietung — Recht, Erlaubnis & Airbnb →

Steuerliche Pflichten: Einkommensteuer

Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig — das war schon vor 2026 so. Neu ist, dass die Daten nun automatisch über die Plattformmeldepflicht an die Behörden fließen. Wer bisher Einnahmen nicht deklariert hat, riskiert damit Nachforderungen. Wie Sie Vermietungseinnahmen korrekt angeben und was die 520-€-Freigrenze bedeutet, erklärt der Ratgeber Untermiete versteuern.

Steuerliche Behandlung der Kurzzeitvermietung
Situation	Steuerliche Behandlung
Bis 520 € Jahreseinnahmen	Steuerfrei — Vereinfachungsregel R 21.2 EStR (Freigrenze)
Über 520 € Jahreseinnahmen	Alle Einnahmen voll steuerpflichtig (nicht nur der Überschuss)
Nebenkosten & Plattformgebühren	Vollständig als Werbungskosten abzugsfähig
AfA auf Möbel und Einrichtung	10 Jahre Nutzungsdauer = 10 %/Jahr abzugsfähig
Kleingeräte bis 800 € netto	Sofortabzug im Anschaffungsjahr möglich

Umsatzsteuer: Wann fällt sie an?

Kurzzeitvermietung (unter 6 Monate) gilt umsatzsteuerrechtlich als Beherbergungsleistung — nicht als steuerfreie Wohnraumvermietung nach §4 Nr. 12a UStG. Das hat Konsequenzen:

Kleinunternehmerregelung (§19 UStG): Bleibt Ihr Jahresumsatz aus der Kurzzeitvermietung unter 25.000 € (Vorjahr) und 100.000 € (laufendes Jahr), können Sie als Kleinunternehmer auf die Umsatzsteuer verzichten. Das gilt für die große Mehrheit der privaten Airbnb-Vermieter.

Umsatzsteuer bei Überschreitung der Grenze: Überschreiten Sie die Kleinunternehmergrenze, müssen Sie 7 % Umsatzsteuer auf Ihre Vermietungseinnahmen ausweisen und ans Finanzamt abführen. Der ermäßigte Satz von 7 % gilt für Übernachtungsleistungen — nicht 19 %.

Vorsteuerabzug als Vorteil: Wer umsatzsteuerpflichtig ist, darf auch die gezahlte Umsatzsteuer auf Einrichtung, Reinigung und Plattformgebühren als Vorsteuer abziehen — was die effektive Belastung reduziert.

Steuerliche Aspekte bei Ferienwohnungen: Besonderheiten bei Zweitwohnungen und Ferienwohnungen als Kapitalanlage — inklusive Absetzbarkeit von Kosten und Liebhaberei-Risiko — erklärt der Artikel Zweitwohnung & Ferienwohnung: Steuern →

Wichtige Fristen im Überblick

Wichtige Fristen für die Kurzzeitvermietung
Datum / Frist	Was gilt?
20. Mai 2026	EU-Verordnung (EU) 2024/1028 tritt in Kraft — KVDG in Deutschland
Ab Mai 2026	Plattformen dürfen keine Inserate ohne Registrierungsnummer veröffentlichen (wo lokales Verfahren besteht)
Laufend	Plattformen melden Buchungsdaten an zentrale staatliche Stelle
Mietrechtsreform 2026	Kurzzeitmietverträge maximal 6 Monate (laut Gesetzentwurf)
31. Juli (Folgejahr)	Abgabefrist Steuererklärung ohne Steuerberater; mit Steuerberater bis 28.02. des übernächsten Jahres

Betretungsrecht des Vermieters: Darf der Vermieter die Wohnung betreten, wenn Airbnb-Gäste drin sind? Was gilt und welche Ankündigungsfristen greifen — erklärt unser Artikel Betretungsrecht des Vermieters →

Häufige Fragen

Müssen alle Airbnb-Vermieter ab Mai 2026 registriert sein?

Nicht automatisch überall. Die EU-Verordnung schafft ein Rahmenwerk, aber die Registrierungspflicht gilt nur dort, wo die Gemeinde ein lokales Registrierungsverfahren eingeführt hat ("Opt-in"). Wo ein solches Verfahren besteht, dürfen Plattformen ab 20. Mai 2026 keine Inserate ohne Registrierungsnummer veröffentlichen.

Ab wann muss ich Einkommensteuer auf Airbnb-Einnahmen zahlen?

Grundsätzlich sofort — Einnahmen aus Vermietung sind steuerpflichtig. Lediglich bis zu 520 € Jahreseinnahmen können aus Vereinfachungsgründen steuerfrei bleiben (Freigrenze nach R 21.2 EStR). Bei höheren Einnahmen sind alle Einkünfte zu versteuern, aber Werbungskosten wie Plattformgebühren, Reinigung und Instandhaltung können abgezogen werden.

Brauche ich eine Genehmigung meines Vermieters für Airbnb?

Ja. Als Mieter benötigen Sie nach §553 BGB die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung. Kurzzeitvermietung über Airbnb gilt als gewerbliche Nutzung, die über §553 BGB hinausgeht und ausdrücklich im Mietvertrag erlaubt sein muss. Ohne Erlaubnis riskieren Sie eine Abmahnung und Kündigung.

Wann fällt Umsatzsteuer bei Kurzzeitvermietung an?

Kurzzeitvermietung (unter 6 Monate) ist umsatzsteuerrechtlich eine Beherbergungsleistung mit 7 % USt. Die Kleinunternehmerregelung (§19 UStG) befreit Sie, wenn Ihr Jahresumsatz unter 25.000 € liegt — was bei privaten Airbnb-Vermietern meist zutrifft. Überschreiten Sie die Grenze, müssen Sie USt ausweisen und abführen.

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