Airbnb & Kurzzeitvermietung — was ist erlaubt?

Kurzzeitvermietung über Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt ist in Deutschland seit Jahren beliebt — und seit Jahren im Fadenkreuz von Gesetzgebern, Kommunen und Steuerbehörden. Seit Mai 2026 gilt eine EU-weite Verordnung, die das Spiel grundlegend verändert: Transparenz durch Datenmeldepflicht, Registrierungsnummern als Voraussetzung für Buchungsplattformen und klarere Regeln für Vermieter, Mieter und Behörden.

EU-Verordnung ab Mai 2026: Was gilt?

Die EU-Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026. Das Durchführungsgesetz (KVDG) hat der Bundestag am 23. April 2026 beschlossen; die SDEP-Regeln stehen im Digitale-Dienste-Gesetz (§ 22a, § 22b DDG). Die Verordnung schafft kein neues generelles Verbot, sondern ein europaweit harmonisiertes Meldesystem:

Zweckentfremdungsverbote in Großstädten

Unabhängig von der EU-Verordnung haben viele Großstädte eigene Regelungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum — also die dauerhafte Nutzung von Mietwohnungen als Ferienwohnungen:

Stand: September 2026 · Quelle: Bundesnetzagentur (SDEP-Liste), Zweckentfremdungssatzung München vom 9.7.2026 (§ 5a ZeS), Verordnung (EU) 2024/1028, § 22a DDG

Die EU-Verordnung gilt seit 20. Mai 2026. Die erste Plattform-Meldung an die Bundesnetzagentur (SDEP) war der 1. September 2026, rückwirkend für Juli und August. Kommunen rufen die Daten erst ab, wenn ihr Registrierungsverfahren angeschlossen ist — Berlin laut BNetzA ab 14.09.2026, München und weitere Städte ab 01.10.2026. Wer ohne Genehmigung vermietet, wo eine Pflicht besteht, riskiert Bußgeld; in Bayern bis 500.000 € nach dem ZwEWG, für die reine Registrierungspflicht nennt München bis 50.000 €.

„Rent-to-Rent" / Airbnb-Arbitrage: Das online als passives Einkommen beworbene Modell — eine Mietwohnung nur zum gewinnbringenden Weitervermieten anmieten — kollidiert in Deutschland genau mit diesen beiden Hürden: dem Zweckentfremdungsverbot (oben) und dem Untervermietungsrecht (§553 BGB, unten). Der BGH hat am 28. Januar 2026 entschieden, dass rein gewinnorientierte Untervermietung kein berechtigtes Interesse begründet (VIII ZR 228/23) — Details im Ratgeber Untervermietung — Erlaubnis des Vermieters.

Genehmigung als Mieter: §553 BGB

Wer zur Miete wohnt und seine Wohnung über Airbnb anbieten möchte, braucht zwingend die Erlaubnis des Vermieters. §553 BGB regelt das Recht auf Untervermietung — aber Kurzzeitvermietung geht über die klassische Untervermietung hinaus:

Steuerliche Pflichten: Einkommensteuer

Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) — das galt schon vor 2026. Neu ist der automatische Datenfluss über die Plattformmeldepflicht. Die oft zitierte 520-€-Freigrenze (R 21.2 Abs. 1 EStR) gilt nur für die vorübergehende Vermietung von Teilen der sonst selbst genutzten Wohnung, nicht für eine eigene Ferienwohnung. Mechanik und Abzug: Untermiete versteuern.

Stand: September 2026 · Quelle: R 21.2 Abs. 1 EStR (BMF), § 21 EStG, § 19 UStG

Umsatzsteuer: Wann fällt sie an?

Kurzzeitvermietung (unter 6 Monate) gilt umsatzsteuerrechtlich als Beherbergungsleistung — nicht als steuerfreie Wohnraumvermietung nach §4 Nr. 12a UStG. Das hat Konsequenzen:

Wichtige Fristen im Überblick

Nicht mit der EU-Verordnung verwechseln: Parallel plant der Bund mit der Mietrechtsreform 2026 („Mietrecht II“), die Ausnahme von der Mietpreisbremse für kurze Zeitmietverträge (§ 549 Abs. 2 BGB) zu verengen: Solche Verträge sollen künftig nur noch für bis zu sechs Monate zulässig sein — verlängerbar auf höchstens acht Monate, wenn nachträglich ein längerer Bedarf entsteht. So soll verhindert werden, dass dauerhafte „Kurzzeit“-Verträge die Mietpreisbremse aushebeln. Das betrifft das Wohnraummietrecht und ist unabhängig von der oben beschriebenen EU-Registrierungspflicht; der Entwurf (Drs. 21/6807) wurde am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und ist noch nicht in Kraft.

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