Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 6 Min. Lesezeit
Annuitätendarlehen vs. Volltilger — was ist besser?
Annuitätendarlehen vs. Volltilger: Restschuld und Zinsrisiko gegen höhere Rate und Sicherheit. Der Vergleich plus wann welches Darlehen passt.
Auf einen Blick
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie eine konstante Rate, am Ende der Zinsbindung bleibt aber eine Restschuld (Anschlussfinanzierung nötig). Das Volltilgerdarlehen ist bis zum Ende der Zinsbindung vollständig getilgt — keine Restschuld, kein Zinsänderungsrisiko, dafür höhere Rate und meist keine Sondertilgung. Die höhere Rate folgt daraus, dass die Tilgung in die Zinsbindung passen muss.
Bei der Immobilienfinanzierung gibt es zwei Grundtypen, die oft verwechselt werden. Beide sind Annuitätendarlehen mit konstanter Rate — der Unterschied liegt darin, ob am Ende der Zinsbindung noch Schulden übrig sind oder nicht.
Der direkte Vergleich
| Merkmal | Annuitätendarlehen | Volltilgerdarlehen |
|---|---|---|
| Restschuld am Ende der Zinsbindung | Ja — Anschlussfinanzierung nötig | Nein — vollständig getilgt |
| Zinsänderungsrisiko | Ja (bei der Anschlussfinanzierung) | Nein — Zins bis zum Schluss fix |
| Monatliche Rate | Niedriger | Höher (komplette Tilgung in der Laufzeit) |
| Planungssicherheit | Mittel | Maximal |
| Zinssatz | Marktüblich | Oft leicht günstiger (Bank kalkuliert sicher) |
| Sondertilgung / Flexibilität | Meist möglich | Häufig ausgeschlossen |
| Tilgungssatzwechsel | Oft möglich | Nein (fester Plan) |
Wann das Annuitätendarlehen passt
Das klassische Annuitätendarlehen ist der Standard — flexibel und mit niedrigerer Rate. Es passt, wenn Sie:
Wann der Volltilger besser ist
Das Volltilgerdarlehen eliminiert das größte Risiko der Immobilienfinanzierung — die unbekannten Anschlusszinsen. Es passt, wenn Sie:
Der 10-Jahres-Ausstieg: § 489 BGB entschärft die Bindung
Ein verbreiteter Irrtum: Wer eine lange Zinsbindung wählt — etwa einen Volltilger über 20 oder 25 Jahre —, sei zwei Jahrzehnte fest gebunden. Das stimmt nicht. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt jedem Darlehensnehmer ein ordentliches Kündigungsrecht: 10 Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens dürfen Sie mit 6 Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen (§ 489 Abs. 4 BGB). Auch ein 25-Jahre-Volltilger ist damit nach 10 Jahren ablösbar, falls die Zinsen dann niedriger stehen.
Wollen Sie früher raus — etwa weil Sie die Immobilie verkaufen —, greift § 490 Abs. 2 BGB: eine außerordentliche Kündigung bei berechtigtem Interesse, aber gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Nicht zu verwechseln mit § 490 Abs. 1 BGB — das ist das Kündigungsrecht der Bank bei verschlechterter Bonität.
| Kündigungsrecht | Rechtsgrundlage | Voraussetzung | Vorfälligkeit? |
|---|---|---|---|
| Ordentlich, nach 10 Jahren | § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB | 10 Jahre nach vollständigem Empfang; 6 Monate Frist | Nein — nicht ausschließbar (Abs. 4) |
| Außerordentlich, vorzeitig | § 490 Abs. 2 BGB | berechtigtes Interesse (z. B. Verkauf) | Ja |
Stand: 2026 · Quelle: § 489, § 490 BGB (gesetze-im-internet.de).
Wer beim Annuitätendarlehen das Zinsrisiko bei Auslauf reduzieren will, kann zusätzlich ein Forward-Darlehen nutzen. Beide Varianten lassen sich mit dem Finanzierungsrechner durchrechnen.
Häufige Fragen
Wovon hängt die höhere Rate beim Volltilger ab?
Das Volltilgerdarlehen tilgt innerhalb der Zinsbindung vollständig: keine Restschuld, kein Anschlusszins. Dafür ist die Rate höher als beim Annuitätendarlehen mit Restschuld, und Sondertilgung ist oft ausgeschlossen. Der Sollzins wird über die gesamte Laufzeit festgeschrieben.
Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Volltilger?
Beim Annuitätendarlehen bleibt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung nötig ist — mit Zinsänderungsrisiko. Das Volltilgerdarlehen ist bis zum Ende der Zinsbindung komplett getilgt: keine Restschuld, kein Zinsrisiko, dafür höhere Rate und meist keine Sondertilgung.
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