Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 6 Min. Lesezeit
Zwischenfinanzierung Immobilie — Ablauf & Kosten
Zwischenfinanzierung überbrückt eine vorübergehende Finanzierungslücke — etwa Kauf vor Verkauf. Anlässe, Kosten, Ablauf und Risiken im Überblick.
Auf einen Blick
Eine Zwischenfinanzierung überbrückt eine vorübergehende Finanzierungslücke — etwa wenn Sie eine neue Immobilie kaufen, bevor die alte verkauft ist, oder bevor Eigenkapital (Bausparvertrag, Auszahlung) verfügbar wird. Sie läuft kurzfristig (meist bis 2 Jahre), hat einen variablen Zins über dem normaler Darlehen und wird in einer Summe zurückgezahlt.
Das passende Haus ist auf dem Markt, der Notartermin drängt — aber die eigene Wohnung ist noch nicht verkauft, und damit fehlt das Eigenkapital für den Kaufpreis. Genau in diese Lücke springt die Zwischenfinanzierung: Sie streckt das fehlende Geld vor, bis der Verkaufserlös oder ein zuteilungsreifer Bausparvertrag fließt. Der Preis dafür ist ein höherer, variabler Zins — und ein paar Bedingungen, die Banken nicht verhandeln.
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der eine absehbar wegfallende Finanzierungslücke schließt. Das Entscheidende: Es muss eine konkrete, gesicherte Rückzahlungsquelle geben — der Verkaufserlös der alten Immobilie, eine fällige Lebensversicherung, ein zuteilungsreifer Bausparvertrag oder eine zugesagte Auszahlung. Ohne diese »Endfinanzierung« gibt keine Bank eine Zwischenfinanzierung.
Typische Anlässe
Kosten und Konditionen
Zwischenfinanzierungen sind teurer als klassische Immobilienkredite — wegen der kurzen Laufzeit und des variablen Zinses. Typische Merkmale:
| Merkmal | Typisch |
|---|---|
| Laufzeit | bis zu 24 Monate |
| Zins | variabel, meist über dem normalen Bauzins |
| Tilgung | keine laufende Tilgung — Rückzahlung in einer Summe |
| Sicherheit | Grundschuld auf der zu finanzierenden oder der zu verkaufenden Immobilie |
| Sondertilgung | jederzeit möglich (wichtig, da Verkauf früher kommen kann) |
Das Hauptrisiko
Die größte Gefahr: Der Verkauf der alten Immobilie zieht sich länger hin als geplant — oder der erzielte Preis liegt unter der Erwartung. Dann läuft die teure Zwischenfinanzierung weiter, und die Doppelbelastung (zwei Objekte) kann eng werden. Kalkulieren Sie den Verkaufspreis konservativ und die Laufzeit mit Puffer.
Abgrenzung zum Forward-Darlehen
Nicht zu verwechseln: Das Forward-Darlehen sichert einen Zins für eine künftige Anschlussfinanzierung, die Zwischenfinanzierung überbrückt eine akute Liquiditätslücke. Beide lösen unterschiedliche Probleme.
Häufige Fehler
Mehr zur vorzeitigen Ablösung des alten Kredits: Vorfälligkeitsentschädigung.
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