Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 6 Min. Lesezeit
Forward-Darlehen — Zinsen vorab sichern
Forward-Darlehen: den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Aufschlag, Abnahmepflicht und wann es sich lohnt.
Auf einen Blick
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen schon bis zu 60 Monate im Voraus den heutigen Zinssatz für eine künftige Anschlussfinanzierung — gegen einen Zinsaufschlag von rund 0,01–0,03 % pro Vorlaufmonat. Es schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber Aufschlag und muss abgenommen werden, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind.
Wer in den nächsten Jahren das Ende seiner Zinsbindung erreicht, steht vor der Frage: Wie geht es mit der Anschlussfinanzierung weiter — und was, wenn die Zinsen bis dahin steigen? Genau hier setzt das Forward-Darlehen an. Es ist im Kern eine Wette auf die Zinsentwicklung: Sie sichern sich heute einen Zins für morgen.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen für die Anschlussfinanzierung — mit einer Besonderheit: Der Zinssatz wird heute festgeschrieben, die Auszahlung erfolgt aber erst in der Zukunft, wenn die alte Zinsbindung endet. Die Vorlaufzeit (»Forward-Periode«) beträgt je nach Bank bis zu 60 Monate. Für diese Zinsgarantie verlangt die Bank einen Aufschlag auf den aktuellen Bauzins.
Aktuell (Stand Mitte Juli 2026) liegen die Bauzinsen für 10-jährige Darlehen je nach Beleihungsauslauf und Bonität bei etwa 3,4–4,1 % effektiv; Topzinsen für beste Bonität beginnen bei rund 3,4 %. Der Zinshintergrund hat sich gedreht: Die EZB hat ihren Zinssenkungszyklus beendet und die Leitzinsen am 11. Juni 2026 erstmals seit September 2023 wieder angehoben (Einlagesatz seit 17.06.2026: 2,25 %); am 23. Juli 2026 ließ sie die Sätze unverändert. Wer für eine Anschlussfinanzierung in zwei oder drei Jahren steigende Zinsen befürchtet, kann sich das heutige Niveau per Forward-Darlehen sichern.
Stand: Mitte Juli 2026 · Quelle: EZB-Pressemitteilungen vom 11.06. und 23.07.2026; Zinstabellen Dr. Klein (Topzins 10 Jahre: 3,39 %, 06.07.2026) und Interhyp (Woche 13.–19.07.2026).
Der Forward-Aufschlag nach Vorlaufzeit
Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag — die Bank trägt schließlich länger das Zinsrisiko. Typische Größenordnungen (verhandelbar, je nach Bank und Marktlage):
| Vorlaufzeit | Typischer Aufschlag (gesamt) | Effekt auf den Zins |
|---|---|---|
| bis 12 Monate | 0,00–0,15 % | kaum spürbar |
| 13–24 Monate | 0,15–0,40 % | moderat |
| 25–36 Monate | 0,40–0,70 % | deutlich |
| 37–48 Monate | 0,70–1,00 % | hoch |
| 49–60 Monate | ab 1,00 % | nur bei klarer Zinserwartung sinnvoll |
Stand: Juli 2026 · Richtwerte, abhängig von Bank, Bonität und Zinsmarktlage. Faustregel: rund 0,01–0,03 % Aufschlag pro Vorlaufmonat.
Wann sich ein Forward-Darlehen lohnt
Rechnet sich der Aufschlag? (Break-even)
Der Forward-Aufschlag lohnt sich nur, wenn der Marktzins bis zur Auszahlung stärker steigt als der Aufschlag selbst. Rechnen Sie den Aufschlag in Zins-Prozentpunkte um und stellen Sie ihn Ihrer Zinserwartung gegenüber. Ein illustratives Beispiel bei 24 Monaten Vorlauf:
Illustratives Beispiel — Zins und Aufschlag je nach Bank und Marktlage abweichend. Steigt der Zins um weniger als den Aufschlag (hier 0,48 %-Pkt.), war die Absicherung teurer als das Abwarten.
Der wichtigste Haken: Abnahmepflicht
Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Sie müssen es abnehmen, auch wenn die Zinsen bis zur Auszahlung gefallen sind. Nehmen Sie das zugesagte Darlehen nicht ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung: Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Abnahmepflicht nach §§ 280, 281 BGB. Ersetzt wird der Refinanzierungsschaden — wirtschaftlich das Pendant zur Vorfälligkeitsentschädigung. Das Forward-Darlehen ist also keine Option, sondern eine feste Vereinbarung.
Häufige Fehler
Alternativen
Wer keinen Aufschlag zahlen will, kann auf die normale Anschlussfinanzierung zum Ablaufzeitpunkt warten (Zinsrisiko bleibt) oder bei einem akuten, kurzfristigen Finanzierungsbedarf eine Zwischenfinanzierung prüfen. Die konkrete Rate für verschiedene Zinsszenarien lässt sich mit dem Finanzierungsrechner durchspielen.
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