Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 6 Min. Lesezeit
Forward-Darlehen — Zinsen vorab festschreiben
Forward-Darlehen: den Satz für die Anschlussfinanzierung bis zu 60 Monate im Voraus festschreiben. Aufschlag, Abnahmepflicht, EZB-Stand September 2026.
Auf einen Blick
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen schon bis zu 60 Monate im Voraus den heutigen Zinssatz für eine künftige Anschlussfinanzierung — gegen einen Zinsaufschlag von rund 0,01–0,03 % pro Vorlaufmonat. Es schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber Aufschlag und muss abgenommen werden, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind.
Wer in den nächsten Jahren das Ende seiner Zinsbindung erreicht, steht vor der Frage: Wie geht es mit der Anschlussfinanzierung weiter — und was, wenn die Zinsen bis dahin steigen? Genau hier setzt das Forward-Darlehen an. Es ist im Kern eine Wette auf die Zinsentwicklung: Sie sichern sich heute einen Zins für morgen.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen für die Anschlussfinanzierung — mit einer Besonderheit: Der Zinssatz wird heute festgeschrieben, die Auszahlung erfolgt aber erst in der Zukunft, wenn die alte Zinsbindung endet. Die Vorlaufzeit (»Forward-Periode«) beträgt je nach Bank bis zu 60 Monate. Für diese Zinsgarantie verlangt die Bank einen Aufschlag auf den aktuellen Bauzins.
Marktmeldungen vom 12. September 2026 nannten für 10-jährige Darlehen rund 4,2 % (Interhyp) bzw. 4,29 % (FMH) effektiv — Beleihung und Bonität entscheiden, das ist keine Bankliste. Die EZB hat am 10. September 2026 die Einlage auf 2,50 % angehoben (wirksam 16.09.2026), nach der ersten Erhöhung im Juni. Der Forward schreibt den heutigen Satz fest; ob er später unter dem Markt liegt, hängt von der Zinsentwicklung bis zur Auszahlung ab.
Stand: 12. September 2026 · Quelle: EZB 10.09.2026 (wirksam 16.09.2026); Bauzinsen Interhyp ~4,2 % / FMH 4,29 % für 10 Jahre (Meldungen 12.09.2026) — Einordnung, kein Angebot.
Der Forward-Aufschlag nach Vorlaufzeit
Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag — die Bank trägt schließlich länger das Zinsrisiko. Typische Größenordnungen (verhandelbar, je nach Bank und Marktlage):
| Vorlaufzeit | Typischer Aufschlag (gesamt) | Effekt auf den Zins |
|---|---|---|
| bis 12 Monate | 0,00–0,15 % | kaum spürbar |
| 13–24 Monate | 0,15–0,40 % | moderat |
| 25–36 Monate | 0,40–0,70 % | deutlich |
| 37–48 Monate | 0,70–1,00 % | hoch |
| 49–60 Monate | ab 1,00 % | nur bei klarer Zinserwartung sinnvoll |
Stand: Juli 2026 · Richtwerte, abhängig von Bank, Bonität und Zinsmarktlage. Faustregel: rund 0,01–0,03 % Aufschlag pro Vorlaufmonat.
Wann sich ein Forward-Darlehen lohnt
Rechnet sich der Aufschlag? (Break-even)
Der Forward-Aufschlag lohnt sich nur, wenn der Marktzins bis zur Auszahlung stärker steigt als der Aufschlag selbst. Rechnen Sie den Aufschlag in Zins-Prozentpunkte um und stellen Sie ihn Ihrer Zinserwartung gegenüber. Ein illustratives Beispiel bei 24 Monaten Vorlauf:
Illustratives Beispiel — Zins und Aufschlag je nach Bank und Marktlage abweichend. Steigt der Zins um weniger als den Aufschlag (hier 0,48 %-Pkt.), war die Absicherung teurer als das Abwarten.
Der wichtigste Haken: Abnahmepflicht
Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Sie müssen es abnehmen, auch wenn die Zinsen bis zur Auszahlung gefallen sind. Nehmen Sie das zugesagte Darlehen nicht ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung: Schadensersatz wegen Nichterfüllung der Abnahmepflicht nach §§ 280, 281 BGB. Ersetzt wird der Refinanzierungsschaden — wirtschaftlich das Pendant zur Vorfälligkeitsentschädigung. Das Forward-Darlehen ist also keine Option, sondern eine feste Vereinbarung.
Häufige Fehler
Alternativen
Wer keinen Aufschlag zahlen will, kann auf die normale Anschlussfinanzierung zum Ablaufzeitpunkt warten (Zinsrisiko bleibt) oder bei einem akuten, kurzfristigen Finanzierungsbedarf eine Zwischenfinanzierung prüfen. Die konkrete Rate für verschiedene Zinsszenarien lässt sich mit dem Finanzierungsrechner durchspielen.
Häufige Fragen
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, deren Zinssatz heute festgeschrieben wird, obwohl die Auszahlung erst in der Zukunft erfolgt — bis zu 60 Monate im Voraus. Für diese Zinsgarantie verlangt die Bank einen Aufschlag von rund 0,01–0,03 % pro Vorlaufmonat. Es schützt vor steigenden Zinsen.
Wovon hängt der Forward-Aufschlag ab?
Der Aufschlag ist der Preis für die Zinsgarantie. Steigen die Marktzinsen bis zur Auszahlung stärker als der Aufschlag, liegt der gesicherte Satz unter dem späteren Markt. Fallen sie, gilt trotzdem der vereinbarte Satz — das Darlehen muss abgenommen werden. Ob die Differenz die Kosten trägt, hängt vom Einzelfall ab.
Muss ich ein Forward-Darlehen abnehmen?
Ja. Das Forward-Darlehen ist verbindlich. Sie müssen es abnehmen, auch wenn die Zinsen bis zur Auszahlung gefallen sind. Eine Nichtabnahme löst eine Nichtabnahmeentschädigung der Bank aus, die ähnlich teuer sein kann wie eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Wie hoch ist der Forward-Aufschlag?
Als Faustregel rund 0,01–0,03 % Aufschlag pro Vorlaufmonat. Bei 12 Monaten Vorlauf sind es oft 0–0,15 %, bei 36 Monaten 0,4–0,7 %, bei 60 Monaten ab 1 %. Die genaue Höhe hängt von Bank, Bonität und Zinsmarktlage ab und ist verhandelbar.
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