Von Laurin Schlereth · 15. Juni 2026 · 6 Min. Lesezeit
Kaufen oder Erbbaurecht — Vergleich & Kosten
Kaufen oder Erbbaurecht? Grundstück kaufen vs. pachten — Erbbauzins, Heimfall, Grunderwerbsteuer und wann sich das Erbbaurecht wirklich lohnt.
Auf einen Blick
Beim Kauf erwerben Sie Grundstück und Gebäude. Beim Erbbaurecht pachten Sie das Grundstück (meist 60–99 Jahre) gegen Erbbauzins (typisch 3–5 % des Grundstückswerts pro Jahr) und besitzen nur das Gebäude. Erbbaurecht senkt die Anfangsinvestition deutlich, verursacht aber laufende Kosten und Unsicherheit am Ende der Laufzeit.
Wer bauen oder kaufen will, stößt gelegentlich auf Angebote mit »Erbbaurecht« — oft von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen. Auf den ersten Blick ist es günstiger, weil das teure Grundstück nicht gekauft werden muss. Doch der Teufel steckt im Detail.
Der direkte Vergleich
| Merkmal | Kauf | Erbbaurecht |
|---|---|---|
| Grundstück | Eigentum | Nur gepachtet (60–99 Jahre) |
| Anfangsinvestition | Hoch (Grundstück + Gebäude) | Niedriger (nur Gebäude) |
| Laufende Kosten | Keine Pacht | Erbbauzins (~3–5 %/Jahr des Bodenwerts) |
| Grunderwerbsteuer | Auf den vollen Kaufpreis | Auf den kapitalisierten Erbbauzins |
| Wertsteigerung Grundstück | Gehört Ihnen | Gehört dem Erbbaurechtsgeber |
| Am Ende der Laufzeit | Bleibt Ihr Eigentum | Heimfall — Gebäude geht gegen Entschädigung (meist ~2/3 des Werts) über |
| Finanzierung / Beleihung | Unkompliziert | Banken oft zurückhaltender |
Wann sich Erbbaurecht lohnt
Die Risiken des Erbbaurechts
Der Erbbauzins läuft dauerhaft und wird oft an die Inflation gekoppelt — über Jahrzehnte summiert sich das. Die Wertsteigerung des Grundstücks kommt nicht Ihnen zugute. Und am Ende der Laufzeit droht der Heimfall: Das Gebäude geht an den Grundstückseigentümer über, meist gegen eine Entschädigung von rund zwei Dritteln des Verkehrswerts. Wer eine kurze Restlaufzeit kauft, finanziert also möglicherweise ein Haus, das ihm am Ende nur teilweise vergütet wird. Details dazu im Beitrag Erbbaurecht.
Fazit
Erbbaurecht ist kein »günstigerer Kauf«, sondern ein anderes Modell: niedrige Anfangskosten gegen laufende Belastung und Unsicherheit am Ende. Für Käufer mit wenig Eigenkapital in teuren Lagen kann es sinnvoll sein — vorausgesetzt, Erbbauzins und Restlaufzeit stimmen. Wer langfristig Vermögen aufbauen und die Bodenwertsteigerung mitnehmen will, fährt mit dem klassischen Kauf besser.