Von Laurin Schlereth · 19. Juli 2026 · 7 Min. Lesezeit

Sonderumlage WEG — Beschluss, Höhe & wer beim Kauf zahlt

Sonderumlage in der WEG: einfache Mehrheit (§25 WEG), Verteilung nach Miteigentumsanteilen, Anfechtung — und wer beim Eigentümerwechsel zahlt (BGH V ZR 209/12).

Auf einen Blick

Eine Sonderumlage ist eine außerplanmäßige Nachschusszahlung der Wohnungseigentümer, wenn Erhaltungsrücklage und Hausgeld für eine Maßnahme nicht reichen. Sie wird von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 25 Abs. 1 WEG), verteilt wird in der Regel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG) — und sie trifft alle Eigentümer, auch die, die dagegen gestimmt haben. Beim Wohnungskauf gilt: Für Umlagen, die nach dem Eigentumsübergang beschlossen werden, haftet der Erwerber.

Kaum ein WEG-Begriff löst so viel Unruhe aus wie dieser: Ein Beschluss an einem einzigen Abend kann jeden Eigentümer fünfstellige Beträge kosten — unabhängig davon, wie er selbst gestimmt hat. Wer die Mechanik der Sonderumlage kennt, kann das Risiko vor dem Wohnungskauf einschätzen, in der Versammlung richtig reagieren und weiß, wann sich eine Anfechtung lohnt.

Wann eine Sonderumlage erhoben wird

Große Erhaltungsmaßnahme, leere Rücklage: Dachsanierung, Heizungstausch, Fassade, Strangsanierung nach einem Wasserschaden — reicht die Erhaltungsrücklage nicht, bleibt nur der Nachschuss.

Liquiditätslücken: etwa wenn ein Eigentümer dauerhaft kein Hausgeld zahlt und die Gemeinschaft laufende Rechnungen decken muss.

Unerwartete Einmalkosten: Versicherungs-Selbstbehalte, Gutachten, Prozesskosten der Gemeinschaft, behördliche Auflagen.

Beschluss, Verteilung, Fälligkeit — die Mechanik

Sonderumlage in der WEG — rechtliche Eckpunkte
Frage	Antwort	Rechtsgrundlage
Wer beschließt?	Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen	§ 25 Abs. 1 WEG
Wie wird verteilt?	nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt	§ 16 Abs. 2 WEG
Wann wird fällig?	wie im Beschluss festgelegt (sofort, Termin oder Raten)	Beschlussinhalt
Muss ich zahlen, wenn ich dagegen war?	Ja — der Beschluss bindet alle, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist	§ 23 Abs. 4 WEG
Wie wehre ich mich?	Anfechtungsklage binnen 1 Monat ab Beschluss (Begründung binnen 2 Monaten)	§ 45 WEG

Stand: Juli 2026 · Quelle: WEG (gesetze-im-internet.de), Fassung nach WEMoG

Wichtig: Die Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung — bis zur Entscheidung des Gerichts bleibt die Umlage fällig. Wer nicht zahlt, riskiert Verzugszinsen und ein Zahlungsverfahren der Gemeinschaft, selbst wenn er später Recht bekommt.

Sonderumlage beim Wohnungskauf: Wer zahlt — Verkäufer oder Käufer?

Der Klassiker unter den Streitfragen. Die Grundregel der Rechtsprechung: Es kommt darauf an, wann die Umlage beschlossen und fällig wird — nicht darauf, welchen Zeitraum oder welche Maßnahme sie betrifft.

Beschlossen und fällig vor dem Eigentumsübergang: Schuldner ist der Verkäufer. Für dessen Alt-Rückstände haftet der Käufer nicht — auch eine anderslautende Klausel in der Gemeinschaftsordnung ist nichtig (BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12).

Beschlossen nach dem Eigentumsübergang: Die Umlage trifft den Käufer — auch wenn sie eine Sanierung finanziert, deren Ursache vor seiner Zeit liegt. Maßgeblich ist die Eintragung im Grundbuch, nicht der Notartermin.

Beschlossen vor, fällig nach dem Übergang: Streitanfällige Zwischenzone — hier entscheidet die Fälligkeitsregelung im Beschluss. Im Kaufvertrag ausdrücklich regeln, wer solche Umlagen trägt.

Praktische Konsequenz für Käufer: Vor dem Kauf die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und die Höhe der Rücklage prüfen (steht in der Jahresabrechnung) und beim Verwalter nach beschlossenen, aber noch nicht erhobenen Umlagen fragen. Eine dünne Rücklage bei sichtbarem Sanierungsstau ist das zuverlässigste Frühwarnsignal — mehr dazu im Ratgeber Hausgeld der Eigentumswohnung.

Steuer und Finanzierung

Vermietete Wohnung: Sonderumlagen für Erhaltungsmaßnahmen sind als Werbungskosten abziehbar — maßgeblich ist grundsätzlich, wann die Gemeinschaft das Geld für die Maßnahme tatsächlich verausgabt. Details gehören in die Steuererklärung des Vermieters.

Selbstgenutzte Wohnung: Kein Werbungskostenabzug — aber für die Lohnanteile der Handwerkerleistungen kommt die Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Betracht (Ausweis in der Jahresabrechnung nötig).

Wenn das Geld fehlt: Ratenzahlung im Beschluss anregen (üblich bei großen Summen) oder eine Finanzierung prüfen — die Gemeinschaft selbst kann alternativ einen WEG-Kredit beschließen.

Häufige Fragen

Muss ich eine Sonderumlage zahlen, wenn ich dagegen gestimmt habe?

Ja. Der Mehrheitsbeschluss bindet alle Wohnungseigentümer (§ 23 Abs. 4 WEG). Wer den Beschluss für rechtswidrig hält, muss ihn binnen eines Monats anfechten (§ 45 WEG) — zahlen muss er bis zur Gerichtsentscheidung trotzdem, die Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung.

Wer zahlt die Sonderumlage beim Verkauf der Wohnung?

Entscheidend ist der Zeitpunkt von Beschluss und Fälligkeit, nicht der Anlass: Vor dem Eigentumsübergang beschlossene und fällige Umlagen schuldet der Verkäufer — für dessen Rückstände haftet der Käufer nicht (BGH V ZR 209/12). Nach dem Übergang beschlossene Umlagen treffen den Käufer.

Wie hoch darf eine Sonderumlage sein?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht — sie muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen: nachvollziehbarer Bedarf, realistische Kostenschätzung, angemessene Verteilung. Bei großen Sanierungen sind fünfstellige Beträge je Wohnung möglich.

Kann ich die Sonderumlage von der Steuer absetzen?

Bei vermieteten Wohnungen ja — als Werbungskosten, sobald die Gemeinschaft die Mittel für die Erhaltungsmaßnahme verausgabt. Bei Selbstnutzung bleibt nur die Handwerker-Ermäßigung nach § 35a EStG auf die Lohnanteile.

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