Fernwärme in der Heizkostenabrechnung — was Mieter zahlen

Fernwärme fühlt sich in der Abrechnung anders an als eine Gasheizung: Es gibt keinen Brennstoffeinkauf, keinen Schornsteinfeger, keine Kesselwartung — dafür eine einzige, oft hohe Rechnung des Versorgers und einen Preis, den niemand im Haus verhandeln kann. Genau deshalb entstehen hier andere Fehler als bei anderen Heizungsarten. Dieser Artikel zeigt, welche Positionen zulässig sind, wie richtig verteilt wird und an welchen drei Stellen sich eine Prüfung wirklich lohnt: beim Verteilungsschlüssel, bei versteckten Investitionskosten und beim eigenen Netzpreis.

Was der Vermieter bei Fernwärme umlegen darf

Rechtsgrundlage ist § 2 Nr. 4 c BetrKV. Umlagefähig sind danach „das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen". Das Entgelt ist die komplette Versorgerrechnung — nicht nur der verbrauchsabhängige Teil. Die Hausanlage beginnt hinter der Übergabestation: Umwälzpumpen, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst.

Stand: August 2026 · Quelle: § 2 Nr. 4 c sowie § 1 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, § 7 HeizkostenV (gesetze-im-internet.de).

Die letzte Zeile ist der Grund, warum eine Fernwärmeabrechnung optisch schlank wirkt: Positionen wie Schornsteinfegerkosten gibt es hier schlicht nicht. Der Preis pro Kilowattstunde liegt dafür höher, weil der Versorger seine Erzeugung, sein Netz und seine Verluste einkalkuliert. Ein Vergleich „Gaspreis gegen Fernwärmepreis" ohne diese Nebenpositionen führt deshalb in die Irre.

Der häufigste Fehler: Grundpreis komplett nach Fläche

In vielen Abrechnungen taucht ein einfaches Muster auf: Der Grundpreis wird zu 100 % nach Quadratmetern verteilt, der Arbeitspreis zu 100 % nach Verbrauch. Das wirkt logisch — die Verordnung sieht es so aber nicht vor.

§ 7 Abs. 4 HeizkostenV fasst zunächst alles zu einer Größe zusammen: „Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen". Und § 7 Abs. 3 ordnet an, dass für die Verteilung dieser Kosten die 50-bis-70-Prozent-Regel des Absatzes 1 entsprechend gilt. Maßstab ist also die Gesamtsumme, nicht der einzelne Preisbestandteil.

Praktisch heißt das: Die pauschale Trennung ist nur dann regelkonform, wenn der Grundpreisanteil zufällig zwischen 30 und 50 % der Gesamtkosten liegt. Macht der Grundpreis mehr als die Hälfte der Rechnung aus — bei kleinen Netzen, hohen Anschlussleistungen oder in einem milden Winter durchaus möglich —, sinkt der verbrauchsabhängige Anteil unter das gesetzliche Minimum von 50 %. Dann greift das Kürzungsrecht von 15 % nach § 12 HeizkostenV.

Illustrationsbeispiel. Bei dieser Kostenstruktur wäre die pauschale Zuordnung unzulässig — verteilt werden müssten mindestens 6.250 € nach Verbrauch.

Was Fernwärme kostet — und warum die Spanne so groß ist

Fernwärme ist kein Markt mit einem Preis, sondern eine Sammlung lokaler Monopole. Jedes Netz kalkuliert eigenständig, abhängig von Erzeugung, Leitungslänge, Netzverlusten und Kundenzahl. Die Preisplattform waermepreise.info der Verbände AGFW, BDEW und VKU macht das erstmals nachschlagbar.

Stand: Januar 2026 · Quelle: Preistransparenzplattform Fernwärme (AGFW/BDEW/VKU), ausgewertet März 2026. Mischpreis = Grund-, Arbeits- und Messpreis umgelegt auf den Jahresverbrauch eines standardisierten Abnahmefalls, brutto (inkl. 19 % Umsatzsteuer).

Wichtig für die eigene Einordnung: Der Wert von 15,7 ct/kWh ist ein Mischpreis. Wer nur den Arbeitspreis der eigenen Rechnung damit vergleicht, hält seinen Tarif fälschlich für günstig — der Grundpreis fehlt in der Rechnung. Der Faktor 4,5 zwischen günstigstem und teuerstem Netz zeigt zugleich, dass ein Bundesdurchschnitt über die eigene Lage wenig aussagt. Ordnen Sie Ihre Gesamtkosten deshalb lieber am Richtwert je Quadratmeter ein.

Warum Sie den Anbieter nicht wechseln können

Fernwärme ist leitungsgebunden — im angeschlossenen Haus gibt es genau einen Lieferanten. Die Vertragsbindung regelt § 32 AVBFernwärmeV: Versorgungsverträge dürfen bis zu zehn Jahre laufen. Wird nicht neun Monate vor Ablauf schriftlich gekündigt, verlängert sich der Vertrag stillschweigend um jeweils weitere fünf Jahre.

Vertragspartner ist dabei fast immer der Eigentümer, nicht der Mieter. Das hat eine Konsequenz, die viele überrascht: Ein Mieter kann gegenüber dem Fernwärmeversorger nichts durchsetzen — er hat mit ihm keinen Vertrag. Nur wo ausnahmsweise ein direkter Versorgungsvertrag besteht, greift die Sonderregel des § 32 AVBFernwärmeV, wonach der Mieter aus Anlass der Beendigung des Mietverhältnisses jederzeit mit zweimonatiger Frist kündigen kann.

Preiserhöhungen: Wer sie angreifen kann — und wie

Weil kein Wettbewerb existiert, kontrolliert die Verordnung die Preisbildung. § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV verlangt, dass Preisänderungsklauseln sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung als auch die Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen. Die Berechnungsfaktoren müssen vollständig und verständlich ausgewiesen sein; der Brennstoffkostenanteil ist gesondert zu zeigen. Seit 2021 gilt zusätzlich: Eine Änderung der Klausel darf nicht einseitig durch öffentliche Bekanntgabe erfolgen.

Angreifen kann eine Erhöhung allerdings nur, wer Vertragspartner des Versorgers ist — im vermieteten Haus also der Eigentümer. Für Mieter bleibt der Weg über den Vermieter (dazu im nächsten Abschnitt). Drei Punkte aus der Rechtsprechung bestimmen dabei die Praxis:

Stand: August 2026 · Quelle: § 24 AVBFernwärmeV; BGH, Urteile vom 27.09.2023 – VIII ZR 249/22 und VIII ZR 263/22; BGH, Urteil vom 25.09.2024 – VIII ZR 176/21; vzbv-Verfahrensinformationen.

Der einzige Hebel des Mieters: das Wirtschaftlichkeitsgebot

Bleibt die Frage, was ein Mieter tun kann, dessen Vermieter in einem teuren Netz sitzt. Der Weg führt nicht über den Versorger, sondern über das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB — und dessen Hürde hat der BGH am 20.05.2026 deutlich beschrieben (VIII ZR 6/24).

Angreifbar sind Kosten danach erst, wenn sie nicht marktkonform und objektiv überhöht sind. Die Darlegungslast liegt beim Mieter: Es reicht nicht, auf einen hohen Preis zu zeigen. Bei Fernwärme kommt erschwerend hinzu, dass der Vermieter den Anbieter gar nicht wählen kann — ein Anschluss- und Benutzungszwang der Gemeinde oder ein laufender Zehnjahresvertrag lassen ihm keine Alternative. Realistisch angreifbar ist deshalb weniger der Preis selbst als eine überdimensionierte Anschlussleistung, für die dauerhaft ein zu hoher Grundpreis gezahlt wird. Und: Der Einwand muss innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erhoben werden (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Details im Artikel zum Wirtschaftlichkeitsgebot.

CO₂-Kosten bei Fernwärme

Auch bei Fernwärme wird der CO₂-Preis zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Der Wärmelieferant muss die Emissionen und den darauf entfallenden Preisbestandteil in seiner Rechnung ausweisen (§ 3 CO2KostAufG, für Wärmelieferanten ausdrücklich in Absatz 4). Der Vermieter wendet darauf dasselbe Stufenmodell an wie bei einer eigenen Gasheizung — eine eigene Fernwärme-Quote gibt es nicht.

Fehlen diese Angaben oder bestimmt der Vermieter den Mieteranteil nicht, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Das ist ein zweites, eigenständiges Kürzungsrecht neben den 15 % aus § 12 HeizkostenV — beide können nebeneinander greifen. Mehr dazu unter CO₂-Kosten in der Nebenkostenabrechnung.

Neu ans Netz angeschlossen? Dann gilt § 556c BGB

Ein Sonderfall, der regelmäßig verwechselt wird: Hat der Vermieter das Haus bisher selbst beheizt und schließt es nun an ein Wärmenetz an, ist das keine gewöhnliche Kostenänderung, sondern eine Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung. Dafür verlangt § 556c BGB verbesserte Effizienz, Kostenneutralität und eine Ankündigung drei Monate vorher in Textform. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Umlage angreifbar — unabhängig davon, ob die Abrechnung selbst korrekt aufgebaut ist.

Die Abgrenzung ist einfach: Dieser Artikel behandelt die laufende Abrechnung eines bereits angeschlossenen Hauses. Geht es um den Wechsel von Eigenversorgung zu Wärmelieferung, gelten die Regeln aus dem Artikel zum Wärmecontracting nach § 556c BGB.

So prüfen Sie Ihre Fernwärmeabrechnung

Die Schritte 1 bis 4 funktionieren in beide Richtungen: Mieter prüfen damit die erhaltene Abrechnung, Vermieter die eigene, bevor sie verschickt wird.

Wie ein Messdienst-Beleg aufgebaut ist und wo die Verbrauchseinheiten herkommen, steht im Artikel Heizkostenabrechnung prüfen.

Was sich in den nächsten Jahren ändert

Die Fernwärme steht vor der größten Regulierungsänderung ihrer Geschichte. Das Bundeswirtschaftsministerium hat Eckpunkte für ein Wärmenetzgesetz vorgelegt: eine verpflichtende Preistransparenzplattform, eine gestärkte Preisaufsicht, die gesetzliche Verankerung der Bundesförderung für effiziente Wärmenetze sowie — koalitionsintern noch strittig — eine Schlichtungsstelle. Die Kabinettsbefassung wurde mehrfach verschoben; in Kraft treten dürfte das Gesetz frühestens 2027. Parallel sollen AVBFernwärmeV und Wärmelieferverordnung überarbeitet werden — der BDEW rechnet damit bis Ende 2026.

Unabhängig davon läuft die Dekarbonisierung der Netze bereits: Nach § 29 WPG müssen bestehende Wärmenetze ab dem 1. Januar 2030 zu mindestens 30 % und ab dem 1. Januar 2040 zu mindestens 80 % aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme gespeist werden. Für Mieter ist das mittelfristig die relevanteste Zahl in diesem Artikel: Vollständig erneuerbar versorgte Netze liegen preislich heute schon unter dem Bundesdurchschnitt.

Stand: August 2026 · Quelle: § 29 WPG (gesetze-im-internet.de); BMWE-Eckpunkte Wärmenetzgesetz; BDEW-Übersicht der Wärme-Gesetzesvorhaben 2026. Der Gesetzgebungsstand kann sich kurzfristig ändern.

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