Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 6 Min. Lesezeit
Wohnfläche zu klein: Miete kürzen ab 10 % Abweichung
Ist die Wohnung über 10 % kleiner als vereinbart, können Sie mindern. Für Mieterhöhung und Nebenkosten zählt dagegen immer die tatsächliche Fläche.
Auf einen Blick
Ist Ihre Wohnung mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, liegt ein Mangel vor — Sie können die Miete mindern und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Für eine Mieterhöhung und die Nebenkostenumlagezählt dagegen immer die tatsächliche Fläche, ganz ohne 10-%-Toleranz — der BGH hat die frühere Toleranz dort aufgegeben (VIII ZR 220/17, VIII ZR 266/14).
Wer nachmisst, erlebt oft eine Überraschung: Die Wohnung ist kleiner als im Vertrag. Ob und wie sich das auswirkt, hängt davon ab, um welche Rechtsfolge es geht — und genau hier verwechseln viele Ratgeber drei Dinge, die der BGH klar getrennt hat.
Drei Rechtsfolgen, drei Regeln
| Worum es geht | Gilt die 10-%-Grenze? | Was zählt |
|---|---|---|
| Mietminderung (Wohnung zu klein) | Ja | Erst ab >10 % Abweichung ein Mangel; Minderung in Höhe der prozentualen Abweichung |
| Mieterhöhung (§558 BGB) | Nein | Immer die tatsächliche Fläche |
| Nebenkostenumlage nach Fläche | Nein | Immer die tatsächliche Fläche |
Mietminderung: die 10-Prozent-Schwelle
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten von der vertraglich vereinbarten ab, ist das nach ständiger Rechtsprechung des BGH ein Mangel der Mietsache. Die Miete ist dann in Höhe der prozentualen Abweichung gemindert — und zwar kraft Gesetzes, ohne dass es auf ein Verschulden ankommt. Ein Rechenbeispiel:
Wichtig: Gemindert wird die volle Abweichung (hier 12,5 %), nicht nur der Teil über 10 %. Die 10 % sind nur die Schwelle, ab der überhaupt ein Mangel vorliegt.
Warum bei Mieterhöhung und Nebenkosten keine Toleranz gilt
Früher wandte die Rechtsprechung die 10-%-Toleranz auch auf Mieterhöhungen und die Betriebskosten an. Das hat der BGH aufgegeben (VIII ZR 220/17 zur Mieterhöhung, VIII ZR 266/14 zur Betriebskostenumlage): Für die Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete und für die Umlage der Nebenkosten nach Wohnfläche zählt stets die tatsächliche Fläche. Wurde also mit einer zu großen Fläche gerechnet, dürfen Sie auf die Korrektur bestehen — die Toleranzgrenze hilft dem Vermieter hier nicht.
Häufige Fehler
- Die 10-%-Schwelle auf Mieterhöhung oder Nebenkosten angewendet — sie gilt nur für die Mietminderung wegen zu kleiner Fläche, nicht für § 558 und nicht für die Umlage.
- Nur den Anteil über 10 % gemindert — gemindert wird die volle Abweichung, 10 % sind nur die Mangel-Schwelle.
- Vertragsfläche und WoFlV-Fläche vermischt — für die Minderung zählt die vereinbarte Fläche gegen die tatsächliche, nicht eine nachträglich neu berechnete Normfläche.
Häufige Fragen
Ab wie viel Prozent Abweichung kann ich die Miete kürzen?
Ab mehr als 10 % Abweichung nach unten. Dann ist die Miete in Höhe der vollen prozentualen Abweichung gemindert — bei 12 % kleinerer Fläche also um 12 %.
Kann ich zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern?
Ja. Da die Minderung kraft Gesetzes eintritt, können Sie überzahlte Beträge zurückfordern — begrenzt durch die dreijährige Verjährung (§195 BGB).
Wie wird die Wohnfläche korrekt berechnet?
In der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV): Balkone zählen meist nur zu einem Viertel, Flächen unter Dachschrägen anteilig. Maßgeblich ist, was im Mietvertrag vereinbart wurde.
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