Aufrechnung: NK-Nachzahlung gegen die Miete?

Die Abrechnung liegt im Briefkasten, die Nachzahlung ist fällig — und gleichzeitig meint der Mieter, der Vermieter sei ihm noch etwas schuldig. Die Frage ist dann nicht, ob widersprochen werden darf, sondern ob zwei Zahlungsansprüche einander aufheben.

Drei Lagen, die oft vermischt werden

Was §556b Abs. 2 tatsächlich erlaubt

Abs. 1 setzt die Fälligkeit der Miete (Beginn des Zeitabschnitts, spätestens der dritte Werktag). Abs. 2 schützt eine kleine Gruppe von Gegenforderungen gegen vertragliche Aufrechnungsverbote:

Abs. 2 schützt dieselbe Gruppe auch als Zurückbehaltungsrecht, nicht nur als Aufrechnung. Wer die Miete ganz oder teilweise einbehält, braucht dieselbe Anzeige einen Monat vorher — sonst greift der vertragliche Ausschluss wieder. Zusätzlich muss die Absicht mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt werden. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Klausel ist unwirksam. Andere Gegenforderungen — etwa eine bestrittene Nebenkostenposition, die noch nicht feststeht — deckt Abs. 2 nicht.

Ob und wie eine Nachzahlung fällig wird, steht im Ratgeber Nachzahlung & Guthaben. Der Widerspruch selbst ist ein eigener Weg: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Verjährung und §215 BGB

Auch eine verjährte Forderung kann noch zur Aufrechnung taugen, wenn die Aufrechnungslage schon bestand, bevor die Verjährung eintrat (§215 BGB). Das ändert nichts an der Einwendungsfrist der Abrechnung selbst: Wer eine Position angreifen will, muss das innerhalb von 12 Monaten nach Zugang tun (§556 Abs. 3 S. 5 BGB). Die Fristen im Überblick stehen unter Verjährung im Mietrecht.

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Häufige Fragen