Von Laurin Schlereth · 24. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit
Heizkosten schätzen: Zählerausfall & Gradtagszahlen (§9a)
Bei Zählerausfall schätzt der Vermieter nach §9a HeizkostenV; ab 25 % geschätzter Fläche nach Wohnfläche. Nutzerwechsel nach Gradtagszahlen (§9b).
Auf einen Blick
Fällt ein Heizkostenzähler aus oder wird er nicht abgelesen, darf der Vermieter den Verbrauch nach §9a HeizkostenV schätzen — auf Basis des Vorjahresverbrauchs derselben Wohnung, vergleichbarer Räume oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes im selben Zeitraum. Betrifft die Schätzung mehr als 25 % der Wohnfläche, ordnet §9a Abs. 2 HeizkostenV die Abrechnung ausschließlich nach der Wohnfläche an — das ist ein zulässiges Ersatzverfahren, kein Kürzungsrecht. Das 15-%-Kürzungsrecht (§12 HeizkostenV) greift erst, wenn der Vermieter entgegen der Verordnung gar nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Bei einem Nutzerwechsel mitten im Jahr wird der nicht abgelesene Anteil in der Regel nach Gradtagszahlen aufgeteilt (§9b).
Ein defekter Heizkostenverteiler, eine nicht zugängliche Wohnung am Ablesetag oder ein Auszug mitten in der Heizperiode — in all diesen Fällen fehlt der exakte Verbrauchswert. Die Heizkostenverordnung regelt genau, wie dann geschätzt werden darf und wo die Grenzen liegen.
Schätzung bei Zählerausfall (§9a HeizkostenV)
Kann der Verbrauch einer Wohnung nicht ermittelt werden, darf der Vermieter ihn schätzen. Die Verordnung gibt dafür drei zulässige Methoden vor:
Eine freie, gegriffene Schätzung ist unzulässig — die Methode muss nachvollziehbar und plausibel sein.
Die 25-Prozent-Grenze — Flächenabrechnung, nicht Kürzung
Die Schätzung ist eine Ausnahme, kein Normalfall. Muss der Verbrauch für mehr als 25 %der Wohn- oder Nutzfläche geschätzt werden, ordnet §9a Abs. 2 HeizkostenV an, dass ausschließlich nach der Wohnfläche abgerechnet wird (§7 Abs. 1 Satz 5 / §8 Abs. 1). Das ist selbst ein verordnungskonformes Ersatzverfahren — der BGH hat klargestellt, dass dem Mieter in diesem Fall kein 15-%-Kürzungsrecht zusteht (BGH VIII ZR 373/04).
Das Kürzungsrecht nach §12 HeizkostenV greift nur in der umgekehrten Konstellation: wenn der Vermieter entgegen der Verordnung überhaupt nicht verbrauchsabhängig abrechnet, obwohl er es müsste. Details dazu im Ratgeber Kürzungsrecht bei der Nebenkostenabrechnung · den rechtlichen Rahmen erklärt die Heizkostenverordnung.
Nutzerwechsel im Jahr: Gradtagszahlen (§9b HeizkostenV)
Ziehen Sie mitten im Abrechnungsjahr ein oder aus und wird nicht zum Stichtag abgelesen, teilt §9b HeizkostenV den nicht abgelesenen Anteil auf — in der Regel nach Gradtagszahlen, bei der Warmwasserversorgung dagegen zeitanteilig. Der Grund für die Gradtagszahlen: Weil im Winter deutlich mehr geheizt wird als im Sommer, wäre eine reine Tagesaufteilung unfair. Die Gradtagszahlen bilden ab, wie viel in jedem Monat typischerweise geheizt wird — die Wintermonate tragen ein Vielfaches der Sommermonate.
Die Gradtagszahlen folgen den anerkannten Regeln der Technik (VDI-Tabelle), auf die §9b Abs. 2 HeizkostenV verweist — sie stehen nicht in der Verordnung selbst. Der ausziehende Mieter trägt dadurch den größeren, weil heizintensiveren Teil des Jahres.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter bei defektem Zähler einfach schätzen?
Ja, aber nur nach den Methoden des §9a HeizkostenV (Vorjahresverbrauch, vergleichbare Räume oder Gebäudeverbrauch). Eine freie Schätzung ohne nachvollziehbare Grundlage ist angreifbar.
Was passiert, wenn für zu viele Wohnungen geschätzt werden muss?
Muss für mehr als 25 % der Fläche geschätzt werden, wird nach §9a Abs. 2 HeizkostenV ausschließlich nach der Wohnfläche abgerechnet. Das ist ein zulässiges Ersatzverfahren — ein 15-%-Kürzungsrecht des Mieters entsteht dadurch nicht (BGH VIII ZR 373/04). Die 15 % nach §12 HeizkostenV greifen nur, wenn der Vermieter entgegen der Verordnung gar nicht verbrauchsabhängig abrechnet.
Warum zahle ich bei Auszug im Frühjahr so viel Heizkosten?
Weil bei fehlender Zwischenablesung nach Gradtagszahlen (§9b) aufgeteilt wird, nicht nach Tagen. Die Heizmonate Januar bis März haben ein hohes Gewicht — Sie tragen den heizintensiven Teil des Jahres.