Rauchen in der Mietwohnung — Klausel, Auszug, BGH

Die Suche „Rauchen Mietwohnung“ meint fast immer denselben Satz: Darf ich in meiner Wohnung rauchen, oder darf der Vermieter das abstellen? Was Nachbarn im Flur riechen oder was vom Balkon rüberzieht, kommt danach. Zuerst die Räume, die Sie gemietet haben.

In der Wohnung: Gebrauch, nicht Freibrief

Ohne eine das Rauchen einschränkende Vereinbarung darf der Mieter die gemieteten Räume nutzen, und Veränderungen durch diesen Gebrauch hat er nicht zu vertreten (§ 535 Abs. 1, § 538 BGB). Der BGH hat das 2006 so festgehalten: Wer in der Wohnung raucht und dabei Ablagerungen hinterlässt, verhält sich grundsätzlich nicht vertragswidrig (Urt. v. 28.06.2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915). „Besenrein“ heißt in dem Urteil nur: grobe Verschmutzungen weg, nicht nikotinfreie Wände.

2008 hat derselbe Senat die Grenze gezogen, die in Überschriften oft untergeht. Rauchen wird zum Schadensersatz, wenn die Wohnung so in Mitleidenschaft gezogen ist, dass Tapezieren, Streichen und Lackieren von innen nicht mehr reicht — also Arbeiten über die Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV hinaus (Urt. v. 05.03.2008 – VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439). Gelbe Wände und Türen, die ein Maler neu macht, sind das noch nicht. Im entschiedenen Fall — starker Qualm, Geruch in den Tapeten, zwei Jahre Mietzeit — wies der BGH den Vermieter ab, weil genau das Schönheitsreparaturen waren. Die Schönheitsreparaturklausel des Vertrags war unwirksam (starre Fristen). Dann bleibt die Instandhaltung beim Vermieter (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Stand: August 2026 · Quelle: BGH VIII ZR 124/05, PM 093/2006; VIII ZR 37/07, PM 043/2008, bundesgerichtshof.de

Was die Klausel im Vertrag bedeutet

Eine individuell ausgehandelte Absprache kann das Rauchen beschränken. Im Fall VIII ZR 37/07 stand maschinenschriftlich im Formular: „Bitte möglichst nicht rauchen“. Das Landgericht las darin keine Bindung, der BGH ließ die Auslegung stehen. Eine Bitte ist kein Verbot.

Ob eine vorgedruckte Klausel „Rauchen in der Wohnung untersagt“ nach § 307 BGB hält, hat der BGH in diesen beiden Urteilen nicht als Hauptfrage entschieden. Was er entschieden hat: Ohne wirksame Beschränkung bleibt es beim Gebrauch. Wer ein Verbot durchsetzen will, muss eine Vereinbarung vorweisen, die wirklich bindet. Eine Höflichkeitszeile reicht nicht.

Auszug: Malerarbeiten oder darüber hinaus?

Wie Klauseln zu Schönheitsreparaturen kippen, steht ausführlich unter Schönheitsreparaturen beim Auszug.

Treppenhaus und Balkon — andere Streitigkeiten

Gemeinschaftsflächen sind nicht die gemietete Wohnung. Der VIII. Senat hat 2015 eine Kündigung geprüft, weil es im Treppenhaus nach Zigaretten roch und der Mieter nach Vortrag der Vermieterin nicht über die Fenster lüftete (Urt. v. 18.02.2015 – VIII ZR 186/14). Vermeidbarer Qualm gegenüber Mitmietern kann den Hausfrieden stören (§ 569 Abs. 2) und eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung sein (§ 573 Abs. 2 Nr. 1) — vor allem in unerträglicher oder gesundheitsgefährdender Stärke. Den konkreten Düsseldorfer Fall hat der BGH nicht selbst entschieden; er hat aufgehoben und zurückverwiesen, weil die Tatsachen nicht trugen.

Zwischen zwei Mietern auf übereinanderliegenden Balkonen gilt der V. Senat (Urt. v. 16.01.2015 – V ZR 110/14): Wesentlicher Tabakrauch kann Unterlassen auslösen. Der Ausgleich läuft typisch über Zeitabschnitte, nicht über ein Totalverbot. Dass Rauchen gegenüber dem eigenen Vermieter zum Gebrauch der Wohnung gehören kann, schützt nicht vor dem Nachbarn. Gesundheitsgefahr im Freien indizieren die Nichtraucherschutzgesetze nicht; wer sie behauptet, muss den konkreten Fall belegen.

Stand: August 2026 · Quelle: BGH VIII ZR 186/14, PM 021/2015; V ZR 110/14, PM 006/2015, bundesgerichtshof.de

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