Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
Gasetagenheizung in den Nebenkosten — was gilt?
Eigene Gasetagenheizung: Gas gehört nicht in die Nebenkostenabrechnung. Wann die HeizkostenV trotzdem nicht greift — und was umlagefähig bleibt.
Auf einen Blick
Hat jede Wohnung ihre eigene Gasetagenheizung und der Mieter einen eigenen Gasliefervertrag, fällt die Wärme nicht unter die Heizkostenverordnung — es gibt nichts zu verteilen. Gas erscheint dann nicht in der Nebenkostenabrechnung. Die Verordnung greift erst, wenn Wärme aus einer zentralen Anlage oder durch gewerbliche Lieferung auf mehrere Nutzer umgelegt wird (§1 HeizkostenV).
Die häufigste Falle: In der Abrechnung taucht trotzdem eine Heizkostenposition auf, oder der Vermieter wendet die 50/70-Regel auf eine Wohnung an, die ihren Kessel selbst betreibt. Beides setzt voraus, dass die HeizkostenV überhaupt anwendbar ist.
Wann die HeizkostenV nicht gilt
§1 Abs. 1 HeizkostenV knüpft an die Verteilung der Kosten einer zentralen Versorgung oder einer eigenständig gewerblichen Wärmelieferung. Eine Etagenheizung, die nur eine Wohnung versorgt und deren Brennstoff der Nutzer selbst bezieht, ist keine solche Verteilung. Die 50–70-%-Regel, die Fernablese-Pflicht und das 15-%-Kürzungsrecht laufen dann ins Leere — nicht weil eine Ausnahme greift, sondern weil der Anwendungsbereich nicht eröffnet ist.
Das ist etwas anderes als die Zweifamilienhaus-Regel in §2 HeizkostenV (nicht §11): Dort gilt die Verordnung, die Parteien dürfen aber vertraglich abweichen, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen selbst bewohnt. Eine Etagenheizung braucht diese Abweichung nicht.
Die vollständige Ausnahmenliste (§11) und die Systematik stehen im Ratgeber Heizkostenverordnung.
Was dann noch in der Abrechnung stehen darf
| Position | In der Nebenkostenabrechnung? |
|---|---|
| Gasverbrauch der Wohnung | Nein — läuft über den eigenen Liefervertrag des Mieters |
| Wartung der Etagenheizung | Ja, als laufende Reinigung und Wartung — ausdrücklich §2 Nr. 4d BetrKV. Nicht umlagefähig sind Reparatur und Austausch. |
| Schornsteinfeger | Laufende Kehr- und Messgebühren sowie die periodische Feuerstättenschau ja (§2 Nr. 12 bzw. Nr. 4d). Die einmalige Abnahme nach Einbau nicht. |
| Allgemeinstrom / Treppenhaus | Unverändert umlagefähig, unabhängig von der Heizung |
Stand: August 2026 · Quelle: §1, §2 HeizkostenV; §1 Abs. 2, §2 Nr. 4 und Nr. 12 BetrKV.
Die Anwendbarkeitsfalle
Gas erscheint als Heizkostenposition. Zahlt der Mieter den Versorger selbst, hat dieselbe Energie in der Betriebskostenabrechnung nichts verloren.
50/70-Regel auf die eigene Wohnung. Ohne zentrale Verteilung gibt es keinen Verbrauchsanteil nach §7 HeizkostenV.
Wartung mit Instandsetzung vermengen. Reinigung und Wartung der Etagenheizung stehen in §2 Nr. 4d BetrKV. Reparatur oder Geräteaustausch bleiben Instandsetzung (§1 Abs. 2 Nr. 2) und sind nicht umlagefähig.
Zentralen Gasvertrag des Vermieters übersehen. Zahlt der Vermieter das Gas für mehrere Wohnungen und legt die Rechnung um, steht der Verbrauch sehr wohl in der Abrechnung — die Tabelle oben gilt nur, wenn der Mieter den Brennstoff selbst bezieht. Ob dann zusätzlich die HeizkostenV (50–70 %, Verbrauchserfassung) gilt, richtet sich nach §1 (zentrale Anlage oder gewerbliche Lieferung), nicht nach der Lage des Kessels allein.
Geht es um den Gaspreis selbst, nicht um die Umlage, liegt der Vergleich außerhalb der Abrechnung — etwa im Energiekosten-Rechner.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter eine Gasetagenheizung nach der HeizkostenV abrechnen?
Nein, wenn jede Wohnung ihre eigene Anlage hat und der Mieter den Brennstoff selbst bezieht. §1 HeizkostenV setzt eine zentrale Versorgung oder eine gewerbliche Wärmelieferung voraus, deren Kosten verteilt werden. Zahlt der Vermieter das Gas zentral, erscheint der Verbrauch in der Abrechnung — ob die HeizkostenV dann gilt, richtet sich nach §1, nicht nach der Lage des Kessels allein.
Darf Gas trotzdem in der Nebenkostenabrechnung stehen?
Nicht der Wohnungsverbrauch, den der Mieter selbst beim Versorger zahlt. Eine zweite Abrechnung derselben Kilowattstunden wäre eine Doppelbelastung.
Sind Schornsteinfegerkosten bei Etagenheizung umlagefähig?
Die laufenden Kehr- und Messgebühren und die periodische Feuerstättenschau (alle 3–4 Jahre) ja, soweit vereinbart und nicht doppelt abgerechnet. Die einmalige Abnahme nach Einbau ist keine laufende Betriebskostenart. Details: Schornsteinfegerkosten.
Gilt die Fernablese-Pflicht bis Ende 2026 auch für die Etagenheizung?
Die Pflicht in §5 HeizkostenV knüpft an Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach der Verordnung. Ohne Anwendungsbereich der HeizkostenV gibt es diese Nachrüstpflicht für die einzelne Etagenheizung nicht. Ein eigener Gaszähler des Versorgers folgt dem Messstellenrecht, nicht der HeizkostenV.
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