Tod des Mieters — wer übernimmt den Mietvertrag? (§ 563 BGB)

Stirbt ein Mieter, stellt sich für die Angehörigen neben allem anderen schnell eine sehr praktische Frage: Was wird aus der Wohnung? Das Gesetz beantwortet sie in den §§ 563 bis 564 BGB klarer, als viele erwarten — der Mietvertrag endet nie automatisch, sondern geht in einer festen Reihenfolge auf Ehegatten, Haushaltsangehörige oder Erben über. Wer die Wohnung behalten möchte, muss dafür meist gar nichts tun; wer sie nicht übernehmen will, muss dagegen eine Monatsfrist im Blick behalten.

Der Mietvertrag endet nicht automatisch — die drei Wege des Gesetzes

Das BGB kennt für den Todesfall drei Szenarien, die in einer festen Prüfreihenfolge stehen. Erstens: Standen mehrere Personen im Mietvertrag — etwa beide Ehegatten —, wird das Mietverhältnis schlicht mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§ 563a BGB). Zweitens: War der Verstorbene alleiniger Mieter, treten Haushaltsangehörige nach der Rangfolge des § 563 BGB in den Vertrag ein. Drittens: Tritt niemand ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB), verbunden mit einem Sonderkündigungsrecht für beide Seiten. In allen drei Fällen läuft der Vertrag zu unveränderten Bedingungen weiter: gleiche Miete, gleiche Rechte, gleiche Pflichten.

Eintrittsrecht nach § 563 BGB: Wer übernimmt die Wohnung?

An erster Stelle steht der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat (§ 563 Abs. 1 BGB). Nur wenn er nicht eintritt — weil es ihn nicht gibt, er nicht in der Wohnung lebte oder er den Eintritt ablehnt —, kommen die Personen des Absatzes 2 zum Zug: Kinder des Mieters, die im gemeinsamen Haushalt leben, andere Familienangehörige mit gemeinsamem Haushalt und schließlich sonstige Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben — das ist die Vorschrift, über die der nichteheliche Lebensgefährte in den Vertrag eintritt.

Ein oft übersehenes Detail: Der Wortlaut stellt alle Gruppen des Absatzes 2 auf dieselbe Stufe. Kinder haben keinen gesetzlichen Vorrang vor anderen Familienangehörigen — jede dieser Personen tritt ein, „wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt“. Es können also auch mehrere Personen gemeinsam eintreten; § 563 Abs. 3 Satz 3 BGB setzt das ausdrücklich voraus. Entscheidend ist in jedem Fall der gemeinsame Haushalt: Die Wohnung muss der Lebensmittelpunkt gewesen sein. Wer nur dort gemeldet war oder gelegentlich übernachtet hat, erfüllt die Voraussetzung nicht. Umgekehrt gilt: Eine reine Zweck-WG, in der jeder für sich wirtschaftet, ist kein auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt — Mitbewohner ohne eigenen Mietvertrag haben dann kein Eintrittsrecht. Wie Wohngemeinschaften vertraglich sauber aufgestellt sind, zeigt der Artikel zu Nebenkosten in der WG.

Der Eintritt geschieht kraft Gesetzes — es braucht keinen Antrag, keinen neuen Vertrag und keine Zustimmung des Vermieters. Klauseln im Mietvertrag, die das Eintrittsrecht ausschließen oder verschlechtern, sind unwirksam (§ 563 Abs. 5 BGB).

Nicht übernehmen wollen: die Ablehnung nach § 563 Abs. 3 BGB

Niemand wird gegen seinen Willen dauerhaft Mieter. Wer eingetreten ist, kann dem Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will — der Eintritt gilt dann rückwirkend als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine besondere Form schreibt das Gesetz für diese Erklärung nicht vor; aus Beweisgründen sollte sie schriftlich und nachweisbar zugehen. Sind mehrere Personen eingetreten, kann jede die Erklärung für sich abgeben (Satz 3) — die übrigen bleiben Mieter. Für Minderjährige und andere nicht voll Geschäftsfähige gilt § 210 BGB entsprechend (Satz 2): Die Frist läuft dann nicht ab, bevor ein gesetzlicher Vertreter für sie handeln kann.

Wichtig ist die Abgrenzung zum Erbrecht: Die Ablehnung des Eintritts ist nicht die Ausschlagung der Erbschaft. Wer den Eintritt ablehnt, aber zugleich Erbe ist, rutscht über § 564 BGB als Vertragspartner nach — es sei denn, er schlägt auch die Erbschaft aus, was im Regelfall nur binnen sechs Wochen möglich ist (§ 1944 Abs. 1 BGB).

Sonderkündigungsrecht des Vermieters (§ 563 Abs. 4 BGB)

Der Vermieter kann den Eintritt nicht verhindern — er hat aber ein eng begrenztes Gegenrecht: Liegt in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vor, kann er das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB). Gemeint sind gewichtige Umstände wie bereits erhebliche Störungen des Hausfriedens durch den Eingetretenen oder feststehende Unfähigkeit, die Miete aufzubringen — die bloße Sorge, es könnte eng werden, genügt nicht. Verstreicht der Monat, gilt für den Eingetretenen der volle Kündigungsschutz wie für jeden anderen Wohnraummieter.

Für den Eintritt selbst ist keine Erklärung nötig — sinnvoll ist eine kurze Mitteilung an den Vermieter trotzdem, damit Abrechnungen und Schreiben künftig an die richtige Person gehen:

Mehrere Mieter im Vertrag: Fortsetzung nach § 563a BGB

Haben beide Partner den Mietvertrag unterschrieben — der Regelfall bei Ehepaaren —, findet gar kein „Eintritt“ statt: Das Mietverhältnis wird schlicht mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB). Dafür bekommen die Überlebenden ein eigenes Ausstiegsrecht: Sie können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB) — auch dann, wenn ein Zeitmietvertrag oder ein Kündigungsausschluss das sonst verhindern würde. Der Vermieter hat in dieser Konstellation kein Sonderkündigungsrecht; sein Vertragspartner war ja von Anfang an auch der Überlebende.

Eine Feinheit steckt im Wortlaut: § 563a BGB gilt für Mitmieter, die „Personen im Sinne des § 563“ sind — also selbst zum Kreis der Haushaltsangehörigen gehören, wie Ehegatten, Lebenspartner oder Lebensgefährten mit gemeinsamem Haushalt. Bei einer Zweck-WG, deren Mitglieder zwar alle im Vertrag stehen, aber keinen gemeinsamen Haushalt in diesem Sinne führen, greifen stattdessen die allgemeinen Regeln: Die Erben rücken in die Mietposition des Verstorbenen ein (§ 564 BGB), während die übrigen Mitmieter Vertragspartner bleiben.

Wenn niemand eintritt: die Erben und § 564 BGB

Tritt niemand nach § 563 BGB ein und wird das Mietverhältnis nicht nach § 563a BGB fortgesetzt, geht es auf die Erben über (§ 564 Satz 1 BGB) — auch wenn diese nie in der Wohnung gelebt haben. Damit weder Erben noch Vermieter dauerhaft aneinander gebunden sind, gibt das Gesetz beiden Seiten ein Sonderkündigungsrecht: Es muss innerhalb eines Monats ausgeübt werden, nachdem die jeweilige Seite vom Tod und davon Kenntnis erlangt hat, dass kein Eintritt und keine Fortsetzung erfolgt sind (§ 564 Satz 2 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt dann rund drei Monate: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573d Abs. 2 BGB).

Zwei Besonderheiten sind in der Praxis entscheidend. Erstens braucht der Vermieter für diese Kündigung gegenüber den Erben kein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf — § 573d Abs. 1 BGB nimmt die Kündigung gegenüber Erben nach § 564 ausdrücklich von den §§ 573, 573a aus. Zweitens gilt für jede Kündigung von Wohnraum die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB): eigenhändig unterschrieben, keine E-Mail. Bei einer Erbengemeinschaft sollten alle Miterben unterschreiben. Verpassen die Erben die Monatsfrist, läuft der Vertrag normal weiter — ordentlich kündigen können sie dann weiterhin mit rund dreimonatiger Frist; steht dem aber ein Zeitmietvertrag oder ein Kündigungsausschluss entgegen, ist der schnelle Ausstieg über § 564 BGB vertan. Statt der Kündigung können Erben und Vermieter das Mietverhältnis auch jederzeit einvernehmlich über einen Mietaufhebungsvertrag zu einem früheren Termin beenden — bei der Wohnungsauflösung oft der schnellere Weg. Sind die Erben unbekannt, kann der Vermieter beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen, um seine Ansprüche gerichtlich geltend zu machen (§ 1961 BGB). Wer die Erbschaft wirksam ausschlägt, wird nicht Vertragspartner nach § 564 BGB. Geht es um eine geerbte Immobilie aus Eigentümersicht — also die andere Seite des Erbfalls —, behandelt das der Ratgeber Immobilien erben.

Nebenkosten, Kaution und Haftung: § 563b BGB

Für alle Verbindlichkeiten, die bis zum Tod des Mieters entstanden sind — Mietrückstände ebenso wie Nachzahlungen aus früheren Abrechnungszeiträumen —, haften eintretende Haushaltsangehörige und Erben als Gesamtschuldner (§ 563b Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Vermieter kann sich also aussuchen, von wem er das Geld verlangt. Im Innenverhältnis trägt die Schulden allerdings der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist (Satz 2) — ein eingetretener Lebensgefährte, der zahlt, kann sich das Geld vom Erben zurückholen. Für die Zeit nach dem Tod schuldet Miete und Nebenkosten allein der neue Vertragspartner: der Eingetretene bzw. die Erben.

Die Nebenkostenabrechnung läuft dabei ihren normalen Gang: Der Todesfall löst keine Zwischenabrechnung aus, der Vermieter rechnet wie üblich bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums ab (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei einem Eintritt geht die Abrechnung an den neuen Mieter — ein Guthaben wird an ihn ausgezahlt, eine Nachzahlung schuldet er; für den Anteil bis zum Todestag haftet der Erbe mit. Wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt und endet es durch Kündigung, richtet sich die Abrechnung an die Erben: Ein Guthaben fällt in den Nachlass, eine Nachzahlung ist Nachlassverbindlichkeit. Wie die Abrechnung nach einem beendeten Mietverhältnis praktisch abläuft, zeigen die Artikel Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug und Nebenkosten bei Auszug.

Bei der Kaution ändert sich zunächst nichts: Eine vom Verstorbenen geleistete Kaution sichert das fortgesetzte Mietverhältnis weiter; der Vermieter darf von Eintretenden keine zweite verlangen. Nur wenn der Verstorbene keine Sicherheit geleistet hatte, kann der Vermieter von den Eintretenden eine Kaution nach Maßgabe des § 551 BGB fordern (§ 563b Abs. 3 BGB). Endet das Mietverhältnis mit den Erben, gehört der Rückzahlungsanspruch zum Nachlass — die Abrechnungsregeln aus Mietkaution zurückfordern gelten unverändert. Hatte der Verstorbene Miete für die Zeit nach seinem Tod vorausgezahlt, müssen Eintretende das an die Erben herausgeben, was sie dadurch ersparen (§ 563b Abs. 2 BGB).

Wohnungsauflösung: Räumen, übergeben, weiterzahlen

Bis zum Ende des Mietverhältnisses — also auch während der laufenden Kündigungsfrist — sind Miete und Vorauszahlungen in voller Höhe weiterzuzahlen; Schuldner ist der jeweilige Vertragspartner, nicht „die Familie“. Mit dem Vertragsende trifft ihn die Pflicht, die Wohnung geräumt zurückzugeben (§ 546 BGB): Möbel und persönliche Gegenstände müssen heraus, Schlüssel vollständig übergeben werden. Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig betreten oder räumen lassen — Besitz und Hausrecht liegen beim Eingetretenen bzw. bei den Erben. Für die Übergabe empfiehlt sich ein Termin mit Protokoll und Zählerständen — das erleichtert die letzte Nebenkosten- und die Kautionsabrechnung.

Häufige Fragen

Stand: August 2026 · Quelle: §§ 563, 563a, 563b, 564, 568, 573d, 1944 BGB (gesetze-im-internet.de)