Mietaufhebungsvertrag — Muster & die häufigste Falle

Der neue Job beginnt in sechs Wochen, die Kündigungsfrist läuft aber drei Monate — oder umgekehrt: Der Vermieter möchte die Wohnung früher frei haben, als er kündigen könnte. Für beide Fälle gibt es dasselbe Werkzeug: den Mietaufhebungsvertrag. Er beendet das Mietverhältnis zu einem frei vereinbarten Termin — vorausgesetzt, beide Seiten wollen es.

Kündigung oder Aufhebungsvertrag? Der Unterschied

Die Kündigung ist eine einseitige Erklärung: Sie wirkt, sobald sie zugeht — die andere Seite muss nicht zustimmen, dafür gelten Fristen und (für den Vermieter) Begründungspflichten. Der Aufhebungsvertrag ist das Gegenteil: eine Einigung, die nur zustande kommt, wenn beide wollen — dafür entfallen Fristen und Gründe vollständig. Wie die ordentliche Kündigung im Detail funktioniert, steht im Artikel Mietvertrag kündigen, ein fertiges Kündigungsschreiben im Kündigungs-Muster.

Stand: August 2026 · Quelle: §§ 312, 550, 556, 568, 573, 573c, 574 BGB (gesetze-im-internet.de); BGH, Urteil vom 17.10.2018 — VIII ZR 94/17

Ob der Vermieter überhaupt mitzieht, ist Verhandlungssache — und meist eine Rechenfrage: Ein nahtlos übernehmender Nachmieter erspart ihm Leerstand und Suche. Welche Wege es aus dem laufenden Vertrag gibt und wie das Nachmieter-Paket den Vermieter überzeugt, behandelt der Artikel Nachmieter stellen — hier geht es um das Dokument selbst. Stirbt der Mieter, braucht es keinen Aufhebungsvertrag: Das Mietverhältnis geht kraft Gesetzes auf Haushaltsangehörige über — Details im Ratgeber Tod des Mieters.

Welche Form braucht der Vertrag?

Keine — das Gesetz schreibt für die Aufhebung eines Wohnraummietvertrags keine Form vor. Auch eine mündliche Einigung beendet das Mietverhältnis wirksam. Selbst § 550 BGB, der bei Mietverträgen mit mehr als einem Jahr Laufzeit die Schriftform verlangt, steht dem nach herrschender Auffassung nicht entgegen: Die Vorschrift schützt einen Käufer des Hauses, der nach § 566 BGB in ein laufendes Mietverhältnis eintritt und wissen muss, worauf er sich einlässt — ein aufgehobenes Mietverhältnis bindet keinen Erwerber mehr. Verlassen sollte sich darauf trotzdem niemand: Ohne Unterschriften lässt sich weder das Enddatum noch die vereinbarte Abfindung beweisen, wenn eine Seite es sich anders überlegt. Also immer schriftlich, mit Datum, beiden Unterschriften und einem Exemplar für jede Partei.

Kein Widerrufsrecht: unterschrieben ist unterschrieben

Im Netz kursiert die Behauptung, ein zu Hause unterschriebener Aufhebungsvertrag lasse sich wie ein Online-Kauf 14 Tage widerrufen. Das ist falsch. Die Widerrufsvorschriften der §§ 312 ff. BGB gelten nur für Verbraucherverträge, „bei denen sich der Verbraucher zu der Zahlung eines Preises verpflichtet“ (§ 312 Abs. 1 BGB) — beim Aufhebungsvertrag verpflichtet sich der Mieter regelmäßig zu keiner Zahlung. Auf derselben Linie hat der BGH schon für die verwandte Zustimmung zur Mieterhöhung ein Widerrufsrecht verneint (Urteil vom 17.10.2018 — VIII ZR 94/17). Lösen kann man sich von der Unterschrift nur durch eine neue Einigung mit der Gegenseite oder — in engen Grenzen — durch Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder widerrechtlicher Drohung (§ 123 BGB). Praktische Konsequenz: nie unter Zeitdruck an der Wohnungstür unterschreiben, sondern das Papier mitnehmen und in Ruhe prüfen.

Diese Punkte gehören in den Vertrag

Die gefährlichste Klausel: die pauschale Abgeltung

Fast jeder Aufhebungsvertrag endet mit einem Satz wie: „Mit Erfüllung dieser Vereinbarung sind alle gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgegolten.“ Der Satz ist sinnvoll — er soll Schlussstrich sein. Aber er erfasst nach seinem Wortlaut auch Ansprüche, die es noch gar nicht beziffert gibt: Die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr darf der Vermieter bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen (§ 556 Abs. 3 BGB) — bei einer Aufhebung im Sommer liegt sie also oft erst ein Jahr später auf dem Tisch. Eine pauschale Abgeltungsklausel kann dann beide Seiten treffen, nur in entgegengesetzter Richtung: Der Vermieter verliert seine Nachforderung, der Mieter sein Guthaben aus zu hohen Vorauszahlungen. Wer einen dieser Ansprüche behalten will, muss ihn ausdrücklich von der Abgeltung ausnehmen — genau das tut das Muster unten. Wie die zeitanteilige Abrechnung beim Auszug funktioniert, zeigt Nebenkosten beim Auszug.

Abfindung und Abstandszahlung: wer zahlt wen?

Eine Abfindung ist gesetzlich weder vorgeschrieben noch begrenzt — sie ist reine Verhandlungssache und kommt in beide Richtungen vor. Will der Vermieter die Wohnung vorzeitig frei haben (Verkauf, Sanierung, Eigennutzung), zahlt üblicherweise er: Der Mieter gibt mit seiner Unterschrift schließlich Kündigungsschutz und Widerspruchsrecht (§ 574 BGB) auf und trägt Umzugskosten und meist eine höhere Neumiete. Will der Mieter vorzeitig raus, kann umgekehrt der Vermieter einen Ausgleich verlangen — etwa für das Leerstandsrisiko oder die Kosten der Neuvermietung; als Orientierung dient in der Praxis oft die Miete, die bis zum regulären Kündigungstermin noch angefallen wäre. Fantasiebeträge ohne Bezug zu einem realen Nachteil muss keine Seite akzeptieren — aber unterschreiben muss eben auch niemand.

Grundsicherungsgeld (SGB II): erst zum Jobcenter, dann unterschreiben

Wer Leistungen nach dem SGB II bezieht, sollte vor der Unterschrift mit dem Jobcenter sprechen. Vor dem Abschluss eines Vertrags über eine neue Unterkunft soll die Zusicherung des kommunalen Trägers eingeholt werden (§ 22 Abs. 4 SGB II) — ohne sie riskiert man, dass höhere Kosten der neuen Wohnung nicht voll übernommen werden. Und wer sein Mietverhältnis selbst aufhebt, ohne eine Anschlusswohnung zu haben, führt die Wohnungsnot selbst herbei — mit entsprechend schwacher Position gegenüber dem Leistungsträger. Der Aufhebungsvertrag selbst bleibt zivilrechtlich wirksam; die Folgen treffen den Leistungsanspruch.

Muster: Mietaufhebungsvertrag

Das Muster deckt den Normalfall ab und ist an die eigene Situation anzupassen — Platzhalter in eckigen Klammern ersetzen, nicht passende Paragrafen streichen.

Häufige Fragen