Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 6 Min. Lesezeit
15-%-Grenze: Renovierung nach Immobilienkauf absetzen
Renovierungskosten über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten in den ersten 3 Jahren sind nur über die AfA absetzbar (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Falle erklärt.
Auf einen Blick
Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahrennach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), sind sie nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern zählen zu den Herstellungskosten — abschreibbar nur über die AfA von meist 2 % oder 3 % pro Jahr (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Maßgeblich ist allein der Drei-Jahres-Zeitraum ab Anschaffung — Aufwendungen ab dem vierten Jahr fallen nicht mehr unter die Vorschrift.
Sie kaufen eine vermietete Wohnung und renovieren gründlich — neues Bad, neue Böden, gestrichen. Die Kosten wollen Sie sofort steuerlich absetzen. Genau hier lauert die 15-%-Falle: Wird zu viel in zu kurzer Zeit investiert, wandert der Aufwand in die langjährige Abschreibung statt in den sofortigen Werbungskostenabzug.
Wie die 15-Prozent-Grenze funktioniert
Wird die Grenze überschritten, sind alle betroffenen Kosten Herstellungskosten — nicht nur der übersteigende Teil. Maßgeblich ist der Nettobetrag; nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises zählt, nicht das Grundstück.
Was zählt mit — und was nicht
| Zählt in die 15-%-Grenze | Zählt NICHT mit |
|---|---|
| Instandsetzung und Modernisierung (Bad, Böden, Fenster) | Kosten für Erweiterungen (echte Herstellung, ohnehin AfA) |
| Schönheitsreparaturen — auch ohne Sanierungszusammenhang | Jährlich üblicher, laufender Erhaltungsaufwand |
| Renovierung mangelhafter, aber vorhandener Ausstattung | Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach dem Kauf verursacht hat |
Besonders tückisch: Der BFH hat 2016 (IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15) das frühere Erfordernis eines engen Zusammenhangs mit der Sanierung aufgegeben. Seither zählen auch reine Schönheitsreparaturen — Streichen, Tapezieren — in die 15-%-Grenze, wenn sie in die ersten drei Jahre fallen. Nur jährlich üblicher Erhaltungsaufwand bleibt außen vor. Das lässt die Grenze schneller reißen, als viele Käufer erwarten.
Wovon die Einordnung abhängt
Häufige Fragen
Ab wann greift die 15-%-Grenze?
In den ersten drei Jahren nach der Anschaffung. Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (netto) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie zu Herstellungskosten und nur über die AfA abgeschrieben (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Zählen Schönheitsreparaturen in die Grenze?
Ja — und zwar auch ohne Sanierungszusammenhang. Der BFH hat 2016 (IX R 25/14 u. a.) das frühere Erfordernis eines engen Zusammenhangs aufgegeben: Reine Schönheitsreparaturen innerhalb der ersten drei Jahre werden einbezogen. Nur jährlich üblicher Erhaltungsaufwand bleibt außen vor.
Was ist mit Schäden, die der Mieter verursacht hat?
Die Beseitigung von Schäden, die erst nach dem Kauf durch den Mieter schuldhaft verursacht wurden, zählt nach der BFH-Rechtsprechung (IX R 6/16) nicht in die 15-%-Grenze und bleibt sofort abziehbar.
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