Pflegeimmobilie kaufen — Pacht, Betreiber, Risiken

Prospekte verkaufen das Modell als „passiv, demografiesicher, ohne Mieterärger“. Rechtlich kaufen Sie Sondereigentum plus Miteigentum am Grundstück, gebunden an eine spezialisierte Nutzung und an einen einzigen Zahlungsverpflichteten. Das ist weder die klassische vermietete Eigentumswohnung noch ein Mikroapartment mit Mietvertrag: kein Mietverhältnis mit dem Bewohner, dafür Betreiber-, Standort- und Umnutzungsrisiko.

Drei Parteien, drei Verträge

Stand: August 2026 · Quelle: § 1 WEG; WBVG; SGB XI § 72 (Versorgungsvertrag), § 82 (Investitionskosten). Laufzeiten und Instandhaltungsklauseln stehen im jeweiligen Pachtvertrag, nicht im Gesetz. 20–25 Jahre: marktübliche Spanne (Stiftung Warentest 2020).

Solange der Pachtvertrag läuft, ist die Belegung Ihres Apartments für die Pacht oft unerheblich — der Betreiber zahlt eine Quote am Gesamtpachtzins. Fällt der Vertrag weg, gibt es keinen Ersatz-Mieter, den Sie selbst suchen könnten: Ohne zugelassenen Betreiber darf die Einrichtung nicht als Pflegeheim betrieben werden. Die Gemeinschaftsordnung bindet die Nutzung oft auf den Heimbetrieb; eine Rückführung in normale Wohnungen ist dann kein Schalter, sondern WEG-Beschluss plus Baurecht.

Was § 72 SGB XI nicht leistet

Die Pflegekassen dürfen stationäre Pflege nur durch Einrichtungen gewähren, mit denen ein Versorgungsvertrag besteht (§ 72 Abs. 1 SGB XI). Mit dem Vertrag wird die Einrichtung zugelassen und nach dem Achten Kapitel vergütet (Abs. 4 Satz 3). Das refinanziert Pflegeleistungen des Betreibers, nicht Ihre Pacht.

Was Prospekte „staatliche Refinanzierung der Immobilie“ nennen, steht in § 82 SGB XI. Absatz 2 Nr. 3 schließt Aufwendungen für Miete und Pacht aus der Pflegevergütung aus. Absatz 3 und 4 erlauben dem Betreiber, ungedeckte Investitionsaufwendungen — einschließlich Pacht — den Pflegebedürftigen als Investitionskosten gesondert zu berechnen. Zahler ist der Bewohner (oder der Sozialhilfeträger), Empfänger der Betreiber. Ob die Pacht bei Ihnen ankommt, hängt am Betreiber, nicht an der Pflegekasse.

Seit dem 1. September 2022 dürfen Versorgungsverträge nur mit Einrichtungen geschlossen werden, die tariflich oder tarifgleich entlohnen (§ 72 Abs. 3a und 3b); bereits laufende Verträge waren nach Abs. 3g anzupassen. Höhere Löhne sind Betriebskosten des Betreibers. Ob die Pacht das aushält, steht in seinem Geschäftsmodell — nicht in einem staatlichen Zahlungsversprechen an Wohnungseigentümer. Der Satz „staatlich garantierte Miete“ ist deshalb eine Prospektformel, kein Gesetzestext.

Betreiberinsolvenz ist das zentrale Risiko

Der Arbeitgeberverband Pflege (AGVP) zählt in seiner „Deutschlandkarte Heimsterben“ für 2023 und 2024 über 1.264 betroffene Pflegeangebote — Insolvenzen, Schließungen und Angebotseinschränkungen zusammen, ausgewertet aus öffentlichen Quellen, keine amtliche Statistik. Das Monitoring pausiert seit 2025. Die Zahl ist also kein Insolvenzregister und kein Beleg, dass jedes Apartment ausfällt. Sie widerlegt die Formel „Pflegeheime gehen nicht pleite“.

Am 21. August 2026 kündigte die AWO Schleswig-Holstein die stationäre Pflege im Servicehaus Sandberg in Flensburg: 56 Bewohner brauchen einen anderen Platz; Grund laut Träger Fachkräfte und Zeitarbeit, nicht ein weggefallener Versorgungsvertrag (NDR). Das Haus gehört dem Träger — es ist kein an Anleger verkauftes WEG-Apartment. Es zeigt aber, dass ein Heim den Betrieb einstellen kann, ohne dass der Staat die Pacht eines Eigentümers trägt.

Stand: August 2026 · Quelle: AGVP Deutschlandkarte Heimsterben (öffentliche Quellen 2023/24, Monitoring seit 2025 pausiert); § 109 Abs. 1 InsO; NDR 21.08.2026 (Servicehaus Sandberg); Stiftung Warentest, Pflegeapartments als Geldanlage (2020).

Belegungsrecht ist Vertrag, kein Gesetz

Viele Kaufverträge räumen ein bevorzugtes Belegungsrecht für den Eigentümer oder Angehörige ein. Das ist eine schuldrechtliche Abrede mit dem Betreiber. Sie ersetzt nicht die pflegerische Aufnahmevoraussetzung (Pflegegrad, Versorgungsvertrag, freies Bett, Eignung der Einrichtung). Der Betreiber kann ablehnen; bei Insolvenz des Betreibers hängt das Recht am Nachfolger.

Hausgeld bleibt, Nebenkostenabrechnung entfällt

Als Wohnungseigentümer zahlen Sie Hausgeld an die WEG — Rücklage, Versicherung, oft Dach und Fach. Eine klassische Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB gegenüber einem Wohnungsmieter gibt es nicht, weil Sie nicht an den Bewohner vermieten. Die laufenden Heimkosten trägt der Betreiber; was „außer Dach und Fach“ im Pachtvertrag steht, entscheidet, ob die WEG bei Sanierung nachschießt. Beschlüsse fallen in der Eigentümerversammlung, nicht beim Heimleiter.

Steuer: Anlage V, keine Sonder-AfA

Pachteinnahmen privater Eigentümer sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), erklärt in der Anlage V. Der Gebäudeanteil ist nach § 7 EStG abzuschreiben, der Grundstücksanteil nicht — dieselbe Mechanik wie bei jeder Kapitalanlage-Wohnung, beschrieben unter Vermietung und Steuern. Eine eigene „Pflege-AfA“ gibt es nicht. § 7b EStG ist die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, keine Pflege-Norm; ob eine Einheit „Wohnung“ zu Wohnzwecken ist, hängt am Einzelfall. Ob degressive 5-Prozent-AfA greift, hängt am Baujahr und am Gesetz, nicht am Wort Pflege im Exposé.

Prospektformel und Gesetzestext

Stand: August 2026 · Quelle: SGB XI §§ 72, 82; InsO § 109 Abs. 1; WBVG (Heimvertrag Bewohner–Betreiber).

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