Von Laurin Schlereth · · 8 Min. Lesezeit
Wohnung an Angehörige vermieten — 50-%- und 66-%-Grenze
Wohnung an Kinder oder Eltern vermieten: 50-%- und 66-%-Grenze nach § 21 Abs. 2 EStG, Warmmiete, Fremdvergleich und Nebenkostenabrechnung.
Auf einen Blick
Wer eine Wohnung an Kinder, Eltern oder andere Angehörige vermietet, bleibt Vermieter: Wohnraummietrecht gilt ohne Familien-Ausnahme. Steuerlich laufen zwei Ebenen. Ob das Mietverhältnis überhaupt anerkannt wird, entscheidet der Fremdvergleich — die verbilligte Miete selbst ist kein Mangel (BFH IX R 8/07). Wie viel Werbungskosten abziehbar sind, steuert § 21 Abs. 2 EStG über die ortsübliche Warmmiete (Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten, BFH IX R 44/15): unter 50 % nur anteilig, ab 66 % gilt die Vermietung als entgeltlich. Dazwischen hängt der volle Abzug an einer positiven Totalüberschussprognose.
550 € warm an die Tochter, 900 € im Mietspiegel — das Finanzamt rechnet mit der Warmmiete, nicht mit der Kaltmiete. Parallel dazu verlangt § 556 BGB eine Betriebskostenabrechnung, sobald Vorauszahlungen vereinbart sind. Der Überblick zu Anlage V, AfA und Werbungskosten steht unter Vermietung und Steuern. Hier geht es nur um die Angehörigen-Vermietung: Quote, Fremdvergleich und die Abrechnung, die das Mietrecht trotzdem verlangt.
Weil Mietspiegel steigen, kann dieselbe Vertragsmiete im nächsten Veranlagungszeitraum unter 66 Prozent fallen, ohne dass eine Zeile im Vertrag geändert wurde. Die Quote wird jedes Jahr neu gemessen.
Zwei Ebenen, die oft in eins fallen
§ 21 Abs. 2 EStG gilt für jede verbilligte Wohnraumüberlassung — nicht nur in der Familie. Der Fremdvergleich ist die zusätzliche Schicht bei nahen Angehörigen: zivilrechtlich wirksamer Vertrag, klare Hauptpflichten, tatsächliche Durchführung. Scheitert der Fremdvergleich, kommt die Quote gar nicht mehr ins Spiel; das Mietverhältnis wird steuerlich nicht zugrunde gelegt. Hält er, prüft das Finanzamt die Entgeltlichkeitsquote.
Die drei Stufen — und die Lücke im Gesetzestext
Absatz 2 gilt nur für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken, nicht für Gewerbe. Satz 1: liegt das Entgelt unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Satz 2: beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent, gilt die Vermietung als entgeltlich. Den Korridor dazwischen nennt das Gesetz nicht. Er entsteht seit dem Veranlagungszeitraum 2021, weil das Jahressteuergesetz 2020 in Satz 1 „66 Prozent“ durch „50 Prozent“ ersetzt hat, Satz 2 aber unangetastet ließ.
| Entgelt zur Warmmiete | Folge | Rechtsgrund |
|---|---|---|
| unter 50 % | Aufteilung — Werbungskosten nur anteilig. | § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG |
| 50 % bis unter 66 % | Voller Abzug nur bei positiver Totalüberschussprognose (typisch 30 Jahre); sonst Aufteilung wie unter 50 %. | Lücke zwischen Satz 1 und Satz 2, ab VZ 2021 |
| 66 % oder mehr | Gilt als entgeltlich — voller Abzug ohne diese Prognose. Ausnahme: aufwendig gestaltete Objekte, typisch über 250 m² (BFH IX R 17/21). | § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG |
Stand: August 2026 · Quelle: § 21 Abs. 2 EStG (gesetze-im-internet.de); JStG 2020 (BGBl. I 2020, 3096); BFH 10.05.2016 – IX R 44/15 (Bruttomiete); BFH 20.06.2023 – IX R 17/21 (Luxusobjekt); LfSt Bayern, Merkblatt verbilligte Vermietung (22.11.2022)
Unentgeltliche Überlassung (keine Miete) ist kein Fall der Quote: Es fehlt der steuerbare Tatbestand, Werbungskosten entfallen ganz — nicht nur anteilig.
Warmmiete, Mietspiegel, Wärme an den Versorger
Ortsübliche Miete im Sinne des § 21 Abs. 2 EStG ist die Bruttomiete — Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (IX R 44/15). Auf der anderen Seite der Quote steht, was der Angehörige tatsächlich als Miete plus Umlagen zahlt (R 21.3 EStR). Wer nur die Kaltmieten vergleicht, rechnet die Quote zu hoch.
Der BFH hat das an einem Mutter-Tochter-Fall festgezogen (IX R 7/20, 22.02.2021): 57-m²-Eigentumswohnung mit Einbauküche, 300 € Kaltmiete plus 70 € Nebenkostenpauschale. Die Tochter zahlte zusätzlich 49 € Wärme direkt an den Versorger. Das Finanzamt nahm die fremdvermietete Schwesterwohnung im selben Haus (500 € plus 78 €) als Maßstab und kam auf 64 Prozent. Der BFH verwies zurück: Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich über den Mietspiegel zu bestimmen, nicht über die Nachbarwohnung; Wärme zählt nach § 2 Nr. 4 BetrKV auch im abgekürzten Zahlungsweg. Fehlt ein Mietspiegel, sind Gutachten, Mietdatenbank oder mindestens drei Vergleichswohnungen gleichrangig.
Beispiel (ortsübliche Warmmiete 900 €)
Stand: August 2026 · Rechenweg aus § 21 Abs. 2 EStG, Beträge illustrativ
Bei 550 € greift Satz 2 nicht; der volle Werbungskostenabzug hängt an der Totalüberschussprognose. Die 900 € kommen aus Mietspiegel (Spannen) plus typische umlagefähige Betriebskosten — Instandhaltung gehört nach § 1 BetrKV nicht dazu.
Beispiel unter 50 % (Aufteilung)
Stand: August 2026 · Rechtsfolge aus § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG, Beträge illustrativ
Fremdvergleich: was zählt — und was nicht
Die verbilligte Miete steuert nur die Quote, nicht den Fremdvergleich. Der BFH (IX R 8/07) nimmt drei Punkte ausdrücklich aus der Fremdvergleichs-Würdigung heraus: die Verbilligung selbst, Unterhalt an das mietende Kind und die fehlende Schriftform. Wohnraummietverträge sind mündlich wirksam; Schriftform erleichtert den Nachweis, sie ist aber kein steuerliches Wirksamkeitserfordernis. Was das Finanzamt prüft: ob Hauptpflichten klar vereinbart und wie vereinbart durchgeführt werden — vor allem, dass die Miete nachweisbar fließt.
Nebenkostenabrechnung gilt auch in der Familie
Steuerliche Anerkennung und Wohnraummietrecht laufen parallel. Kündigungsschutz, Kaution und die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB (12 Monate nach Ende des Zeitraums, Einwendung 12 Monate ab Zugang) gelten, sobald ein Wohnraummietvertrag vorliegt. Die Abrechnung 2025 muss bis zum 31.12.2026 zugehen. Es gibt keine Familien-Ausnahme.
Vorauszahlungen lösen die jährliche Abrechnung aus; eine echte Betriebskostenpauschale nicht. Fehlt die Abrechnung trotz vereinbarter Vorauszahlung, ist das ein Mietrechtsverstoß und zugleich ein Signal, dass der Vertrag nicht wie vereinbart durchgeführt wird. Umgekehrt zählen Umlagen, die der Angehörige tatsächlich trägt — auch Wärme direkt an den Versorger — auf seiner Seite der Quote (IX R 7/20). Wie man eine Abrechnung liest, steht im Prüf-Ratgeber; die Steuererklärung der Vermietung läuft über die Anlage V.
Wann 66 Prozent die Prognose nicht ersetzt
Satz 2 fingiert die Entgeltlichkeit, nicht die Einkünfteerzielungsabsicht. Der BFH (IX R 17/21, 20.06.2023) hat das an drei voll fremdfinanzierten Einfamilienhäusern festgehalten, die Eltern unbefristet an Tochter und Schwiegersohn (322 m² und 331 m²) sowie an Sohn und Schwiegertochter (290,5 m²) vermietet hatten. Weil jedes Objekt über 250 m² lag, blieb die Totalüberschussprognose nötig — auch wenn die Miete über der 66-Prozent-Schwelle lag. Der Prognosezeitraum ist typisierend 30 Jahre ab Anschaffung, aufgestellt zum Schluss des jeweiligen Veranlagungszeitraums. Das betrifft Villen und vergleichbare Objekte, nicht die 65-m²-Wohnung an den Sohn.
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Welche Miete gilt steuerlich bei Vermietung an Angehörige?
§ 21 Abs. 2 EStG teilt unter 50 Prozent der Warmmiete auf und behandelt ab 66 Prozent als entgeltlich. Dazwischen — seit VZ 2021, weil Satz 1 auf 50 Prozent gesenkt wurde — hängt der volle Abzug an einer positiven Totalüberschussprognose; das steht so nicht im Wortlaut, folgt aber der Finanzverwaltung. Die verbilligte Miete selbst ist kein Fremdvergleichsverstoß (BFH IX R 8/07).
Zählt die Kaltmiete oder die Warmmiete?
Die Warmmiete. Ortsübliche Miete ist nach BFH IX R 44/15 die Kaltmiete zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten; der Mietspiegel hat Vorrang vor einer Vergleichswohnung im selben Haus (IX R 7/20). Auf der anderen Seite stehen die tatsächlich gezahlte Miete plus Umlagen, einschließlich Wärme an den Versorger.
Brauche ich einen schriftlichen Vertrag und eine Nebenkostenabrechnung?
Schriftform ist für die steuerliche Anerkennung kein Wirksamkeitserfordernis (BFH IX R 8/07), erleichtert aber den Nachweis der Hauptpflichten. Unerlässlich sind tatsächliche Zahlungen. Für das Mietrecht: ja, eine Abrechnung nach § 556 BGB, wenn Betriebskosten als Vorauszahlung umgelegt werden — auch gegenüber Kindern oder Eltern.
Was passiert, wenn der Mietspiegel steigt?
Die Quote wird je Veranlagungszeitraum neu gemessen. Eine Miete, die 2025 bei 68 Prozent lag, kann 2026 unter 66 Prozent fallen, ohne dass der Vertrag geändert wurde. Dann greifen die Regeln der mittleren oder unteren Stufe.
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