Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
35a-Bescheinigung Vermieter — BMF-Muster zum Kopieren
Bescheinigung nach § 35a EStG: Lohnanteil aus der NK-Abrechnung. BMF-Anlage 2 als Kopiervorlage — Mechanik, kein Steuertipp.
Auf einen Blick
Für § 35a EStG reicht dem Finanzamt regelmäßig die Nebenkostenabrechnung oder eine Bescheinigung nach Anlage 2 des BMF-Schreibens vom 9.11.2016 (BStBl I 2016, 1213) — so der BFH (Urteil vom 20.04.2023, VI R 24/20). Darin müssen Art, Inhalt und Zeitpunkt der Leistung, Leistungserbringer, Leistungsempfänger, Entgelt und der Hinweis auf unbare Zahlung stehen (§ 35a Abs. 5 Satz 3 EStG). Welche Position begünstigt ist, entscheidet das Finanzamt, nicht der Vermieter.
Sobald die Abrechnung für 2025 im Briefkasten liegt, fragen Mieter nach dem Lohnanteil für Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege oder Wartung. Der Ratgeber Nebenkosten steuerlich absetzen erklärt die Mieter-Mechanik. Dieser Text ist die Vermieter-Seite: Was die Finanzverwaltung als Nachweis akzeptiert, welche Felder die Anlage 2 verlangt — und was die Bescheinigung ausdrücklich nicht ist.
Was die Bescheinigung leistet — und was nicht
§ 35a EStG ermäßigt die tarifliche Einkommensteuer um 20 % der Arbeitskosten: haushaltsnahe Dienstleistungen höchstens 4.000 € (§ 35a Abs. 2), Handwerkerleistungen höchstens 1.200 € (Abs. 3). Material, Energie, Grundsteuer und Müllgebühren gehören nicht dazu. Der Vermieter beauftragt die Dienstleister; der Mieter zahlt über die Vorauszahlung. Deshalb akzeptiert die Finanzverwaltung einen Rechnungsersatz: die Jahresabrechnung oder das Muster der Anlage 2.
Im EStG steht keine Pflicht des Vermieters, gerade dieses Formular auszustellen. Fehlen in der Abrechnung die Angaben, die § 35a Abs. 5 Satz 3 verlangt, kann der Mieter sie nicht aus der Abrechnung selbst ableiten. Die Bescheinigung füllt genau diese Lücke. Ob eine Position im Veranlagungsverfahren anerkannt wird, bleibt beim Finanzamt — das BMF-Muster sagt das am Fuß ausdrücklich.
Welche Angaben die Anlage 2 verlangt
Das BMF gliedert drei Blöcke. Pro Block stehen Gesamtbetrag, nicht begünstigtes Material und der auf den einzelnen Mieter (oder Wohnungseigentümer) entfallende Arbeitskostenanteil.
| Block | Norm | Typische Position in der Abrechnung |
|---|---|---|
| A — sozialversicherungspflichtige Beschäftigung | § 35a Abs. 2 S. 1 Alt. 1 | Angestellter Hausmeister, soweit Arbeitslohn |
| B — haushaltsnahe Dienstleistungen | § 35a Abs. 2 S. 1 Alt. 2 | Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst (Lohn) |
| C — Handwerkerleistungen | § 35a Abs. 3 | Heizungswartung, Schornsteinfeger, Aufzugwartung (Lohn) |
Stand: September 2026 · Quelle: BMF-Schreiben vom 9.11.2016, BStBl I 2016, 1213, Anlage 2 (ao.bundesfinanzministerium.de); § 35a EStG (gesetze-im-internet.de).
Kopf der Bescheinigung: Name und Anschrift des Vermieters oder Verwalters, Name und Anschrift des Mieters, Objekt, Abrechnungsjahr, bei WEG optional das Datum der Beschlussfassung. Der BFH verlangt zusätzlich, dass sich Art, Inhalt und Zeitpunkt der Leistung sowie Leistungserbringer und unbare Zahlung entnehmen lassen (VI R 24/20). Eine Zeile „Hausmeister 600 €“ ohne Lohn-/Material-Split erfüllt das nicht.
Muster nach Anlage 2 — zum Übernehmen
Die Felder folgen der BMF-Anlage 2. Beträge sind Platzhalter. Den Hinweis am Ende nicht streichen — er hält fest, dass die steuerliche Einordnung beim Finanzamt liegt.
Bescheinigung über Aufwendungen nach § 35a EStG
Anlage zur Jahresabrechnung für das Jahr ________
In der Jahresabrechnung sind Ausgaben im Sinne des § 35a EStG enthalten:
A) Sozialversicherungspflichtige Beschäftigungen (§ 35a Abs. 2 S. 1 Alt. 1)
B) Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a Abs. 2 S. 1 Alt. 2)
C) Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3)
Die genannten Beträge wurden unbar an die jeweiligen Leistungserbringer gezahlt. Art, Inhalt und Zeitpunkt der Leistung ergeben sich aus der Jahresabrechnung / den Belegen.
Hinweis: Die Entscheidung, welche Positionen im Rahmen der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden können, obliegt ausschließlich der zuständigen Finanzbehörde.
Ort, Datum ________ Unterschrift Vermieter / Verwalter ________
So füllen Sie die Bescheinigung aus
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Muss der Vermieter die 35a-Bescheinigung ausstellen?
Im EStG steht keine Formularpflicht. Reichen Art, Inhalt, Zeitpunkt, Entgelt und unbare Zahlung schon aus der Nebenkostenabrechnung, akzeptiert das Finanzamt diese (BFH VI R 24/20). Fehlt der Lohn-Split, ist die Anlage 2 der von der Finanzverwaltung vorgesehene Ersatz.
Reicht die Nebenkostenabrechnung ohne extra Blatt?
Ja, wenn sie die wesentlichen Rechnungsangaben nach § 35a Abs. 5 Satz 3 EStG enthält. Der BFH hat das am 20.04.2023 (VI R 24/20) für die Wohnnebenkostenabrechnung bestätigt. Bei sich aufdrängenden Zweifeln kann das Finanzamt die Originalrechnungen verlangen.
Was muss auf der Bescheinigung stehen?
Name und Anschrift von Aussteller und Mieter, Objekt, Jahr, die drei Blöcke A–C mit Gesamt- und Mieteranteil, Materialabzug bei B und C, Hinweis auf unbare Zahlung. Das Muster steht in Anlage 2 des BMF-Schreibens vom 9.11.2016 (BStBl I 2016, 1213).
Zählen Heizöl, Müll und Grundsteuer mit?
Nein. § 35a Abs. 5 Satz 2 EStG beschränkt den Abzug auf Arbeitskosten. Verbrauch, Gebühren und Material bleiben außen vor — auch wenn sie in derselben Abrechnung stehen.
Weiterlesen
Mietbescheinigung fürs Jobcenter — Muster & Vermieterpflicht
Mietbescheinigung für Jobcenter, Sozialamt & Wohngeldstelle: Muster zum Kopieren, welche Angaben hineingehören — und ob der Vermieter ausfüllen muss.
LesenEnergieausweis 2026 — was gilt, was erst 2027 kommt
Neuer Energieausweis-Typ ab 1.1.2027, nicht 2026. Wohn-Skala bleibt A+ bis H. Renovierungspass ist freiwillig — Vorlagepflichten heute vs. 2027.
LesenUntermietvertrag Muster — Zimmer, WG, Klauseln
Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter: Räume, Miete, Kaution. Die Erlaubnis nach § 540/§ 553 ersetzt der Vertrag nicht.
LesenKündigungsbestätigung — Muster für Vermieter
Kündigung wirkt mit Zugang in Schriftform (§ 568 BGB), nicht mit Bestätigung. Musterbrief: Zugangsdatum und Enddatum festhalten — keine Pflicht zur Antwort.
LesenHeizöl-Abrechnung: Restbestand & Leistungsprinzip
Heizöl nur nach Verbrauch abrechnen, nicht nach der Lieferrechnung (BGH VIII ZR 156/11). So gehört der Tank-Restbestand ins nächste Jahr.
LesenImmobilien-Ratgeber
Kaufen, Investieren & Steuern — Rechner & Artikel