Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
Untermietvertrag Muster — Zimmer, WG, Klauseln
Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter: Räume, Miete, Kaution. Die Erlaubnis nach § 540/§ 553 ersetzt der Vertrag nicht.
Auf einen Blick
Der Untermietvertrag ist ein eigenes Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter. Die Erlaubnis des Vermieters bleibt daneben: ohne sie darf der Hauptmieter die Wohnung einem Dritten nicht überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB). Einen Anspruch auf Erlaubnis für einen Teil der Wohnung gibt es nur bei berechtigtem Interesse nach Vertragsschluss (§ 553 BGB). Der Vertrag hier ersetzt diese Erlaubnis nicht.
Semesterbeginn, WG, vorübergehender Auslandsaufenthalt: Sobald ein Zimmer weitergegeben wird, braucht es zwei Dokumente. Zuerst die Erlaubnis — Muster und Ablehnungsgründe stehen unter Untervermietung Erlaubnis. Danach der Vertrag mit dem Untermieter. Wer nur den zweiten Schritt macht, riskiert Abmahnung und Kündigung des Hauptmietvertrags.
Zwei Verträge, drei Personen
Der Hauptmietvertrag bindet Vermieter und Hauptmieter. Der Untermietvertrag bindet nur Hauptmieter und Untermieter. Zwischen Vermieter und Untermieter besteht kein Mietvertrag; der Vermieter kann den Untermieter nach Ende des Hauptmietverhältnisses auf Räumung in Anspruch nehmen. Miete und Kaution fließen an den Hauptmieter, nicht an den Eigentümer — es sei denn, etwas anderes ist vereinbart.
Schriftform ist für den Untermietvertrag nicht vorgeschrieben. Ohne Text lassen sich Miete, überlassene Räume und Kündigung kaum beweisen. Die Erlaubnis nach § 540 ist ebenfalls formfrei; schriftlich ist sie nur das Beweismittel.
Was in den Vertrag gehört
Muster: Untermietvertrag (Teil der Wohnung)
Ausgelegt auf ein Zimmer plus Mitbenutzung. Keine starren Renovierungsfristen — solche Klauseln hält der BGH in Formularverträgen regelmäßig nicht. Kein „rechtssicher“: der Text ist eine Arbeitshilfe.
Untermietvertrag
zwischen
________________________________ (Name, Anschrift) — Hauptmieter/in
und
________________________________ (Name, Anschrift) — Untermieter/in
§ 1 Mietsache. Der Hauptmieter überlässt dem Untermieter in der Wohnung ________________________________ (Anschrift, Lage) das Zimmer ________________________________ zur alleinigen Nutzung sowie die Mitbenutzung von Küche, Bad, Flur. Die Wohnung wird vom Hauptmieter selbst weiter bewohnt. Eine weitere Untervermietung durch den Untermieter ist ausgeschlossen.
§ 2 Erlaubnis. Dieser Vertrag wird nur wirksam, wenn der Vermieter der Gebrauchsüberlassung nach § 540 Abs. 1 BGB zugestimmt hat. Die Zustimmung liegt vor / wird unverzüglich eingeholt.
§ 3 Mietzeit. Beginn: ________. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit / bis zum ________. Für die ordentliche Kündigung gilt § 573c BGB. Eine Befristung von mehr als einem Jahr ohne die Schriftform des § 550 BGB gilt als unbestimmt.
§ 4 Miete. Die monatliche Kaltmiete beträgt ________ €, die Betriebskostenvorauszahlung ________ €, fällig bis zum dritten Werktag. Eine Abrechnung der Betriebskosten erfolgt jährlich entsprechend der Abrechnung des Hauptmieters / ist mit der Miete abgegolten.
§ 5 Kaution. Der Untermieter leistet eine Kaution von ________ €, höchstens drei Kaltmieten, in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen (§ 551 BGB).
§ 6 Nutzung. Wohnzwecke. Die Hausordnung des Hauptmietvertrags gilt, soweit sie dem Untermieter bekannt gegeben wurde. Mängel zeigt der Untermieter dem Hauptmieter an.
§ 7 Schlüssel. Übergeben werden ________ Schlüssel. Sie sind bei Ende zurückzugeben.
Ort, Datum ________ Unterschriften beider Parteien ________
So setzen Sie den Vertrag auf
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Brauche ich die Erlaubnis des Vermieters für den Untermietvertrag?
Ja für die Überlassung, nicht für die Vertragsurkunde. § 540 Abs. 1 BGB verbietet die Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne Erlaubnis. Der Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter ändert daran nichts.
Muss der Untermietvertrag schriftlich sein?
Nein. Das Gesetz schreibt für den Untermietvertrag keine Schriftform vor. Ohne Text sind Miete, überlassene Räume und Kündigungsfristen im Streit kaum nachweisbar.
Wie hoch darf die Untermiete sein?
Eine gesetzliche Deckelung der Untermiete gibt es nicht. Für die Erlaubnis nach § 553 gilt: Dient die Untervermietung vor allem dem Gewinn über die eigenen Wohnkosten hinaus, darf der Vermieter ablehnen (BGH VIII ZR 228/23).
Endet die Untermiete, wenn der Hauptmietvertrag endet?
Der Untermietvertrag ist ein eigenes Schuldverhältnis und endet nicht kraft Gesetzes mit dem Hauptmietvertrag. Praktisch kann der Hauptmieter den Raum dann nicht mehr überlassen; der Vermieter kann vom Untermieter Räumung verlangen.
Weiterlesen
Kündigungsbestätigung — Muster für Vermieter
Kündigung wirkt mit Zugang in Schriftform (§ 568 BGB), nicht mit Bestätigung. Musterbrief: Zugangsdatum und Enddatum festhalten — keine Pflicht zur Antwort.
LesenMietbescheinigung fürs Jobcenter — Muster & Vermieterpflicht
Mietbescheinigung für Jobcenter, Sozialamt & Wohngeldstelle: Muster zum Kopieren, welche Angaben hineingehören — und ob der Vermieter ausfüllen muss.
LesenAbmahnung des Mieters — Voraussetzungen, Wirkung & Muster
Wann eine Abmahnung Pflicht ist (§ 543 BGB), was hineingehört und warum pauschale Rügen keine Kündigung tragen — mit zwei Mustern zum Übernehmen.
LesenGaragen- & Stellplatzmietvertrag — Muster & Kündigungsfrist
Garage ohne Wohnung gemietet? Dann gilt kein Wohnraummietrecht: Kündigung ohne Grund (§ 580a BGB), Kaution frei. Mit Muster-Vertrag und Vergleichstabelle.
LesenMietaufhebungsvertrag — Muster & die häufigste Falle
Ohne Frist raus aus dem Mietvertrag: kostenloses Muster mit allen Klauseln — und warum die pauschale Abgeltungsklausel Nachzahlung oder Guthaben kosten kann.
Lesen