Von Laurin Schlereth · 19. Juli 2026 · 6 Min. Lesezeit
BGH: Keine Provision für Hausverwalter bei Neuvermietung
BGH I ZR 224/25: Der Verwalter darf für die Neuvermietung keine Provision verlangen — auch nicht vom Vermieter. Gezahlte Gebühren sind rückforderbar (§812 BGB).
Auf einen Blick
Wer eine Wohnung verwaltet, darf für deren Neuvermietung keine Vermittlungsprovision kassieren — das Provisionsverbot des Wohnungsvermittlungsgesetzes (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG) verbietet es. Der BGH hat 2026 klargestellt, dass dieses Verbot auch den Vermieter schützt (Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25): Bereits gezahlte Provisionen an den eigenen Verwalter können zurückgefordert werden — im entschiedenen Fall über 16.000 €.
Das Modell ist in der Praxis weit verbreitet: Die Hausverwaltung betreut das Objekt — und stellt dem Eigentümer bei jedem Mieterwechsel zusätzlich eine „Vermittlungsgebühr" oder „Neuvermietungspauschale" in Rechnung, oft in Höhe einer oder zweier Monatsmieten. Genau dieses Modell hat der BGH gekippt. Für Vermieter ist das bares Geld: Zu Unrecht gezahlte Provisionen der letzten Jahre lassen sich zurückholen.
Was der BGH entschieden hat
Das Wohnungsvermittlungsgesetz verbietet dem Wohnungsvermittler eine Provision unter anderem dann, wenn er zugleich Verwalter der Wohnung ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG). Lange wurde die Norm vor allem als Mieterschutz verstanden. Der BGH hat nun klargestellt: Das Verbot gilt umfassend — der Verwalter darf die Provision auch vom Vermieter nicht verlangen. Eine trotzdem getroffene Provisionsabrede ist unwirksam; gezahlte Beträge sind ohne Rechtsgrund geflossen und können nach Bereicherungsrecht (§ 812 BGB) zurückgefordert werden. Im entschiedenen Fall hatte die Verwalterin für 13 Neuvermietungen 16.815,71 € an Vermittlungsgebühren berechnet — den ganz überwiegenden Teil muss sie zurückzahlen.
Stand: Juli 2026 · Quelle: BGH, Urteil vom 21.05.2026 — I ZR 224/25; § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG (gesetze-im-internet.de)
Wen das Urteil betrifft — drei Konstellationen
| Konstellation | Provision zulässig? | Warum |
|---|---|---|
| Verwalter der Wohnung vermittelt neuen Mieter | Nein — weder vom Mieter noch vom Vermieter | Provisionsverbot § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG; BGH I ZR 224/25 |
| Unabhängiger Makler (nicht Verwalter) vermittelt | Ja, vom Vermieter | Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt (§ 2 Abs. 1a WoVermittG) |
| Verwalter berechnet echte Zusatzleistungen (z. B. Übergabeprotokoll, Exposé-Erstellung als Verwaltungsleistung) | Vergütung möglich, aber keine Vermittlungsprovision | Abgrenzung im Einzelfall — verdeckte Provisionen bleiben verboten |
Für Mieter ist die Rechtslage seit Langem klar: Vom Wohnungssuchenden darf der Verwalter der Wohnung ohnehin keine Provision verlangen — und seit dem Bestellerprinzip 2015 zahlt der Mieter auch beim unabhängigen Makler nur, wenn er ihn selbst beauftragt hat.
So fordern Vermieter gezahlte Provisionen zurück
Abgrenzung: Was der Verwalter weiterhin berechnen darf
Das Urteil verbietet die Vermittlungsprovision, nicht jede Vergütung rund um den Mieterwechsel. Eine im Verwaltervertrag vereinbarte Sondervergütung für echte Verwaltungsleistungen — Wohnungsübergabe, Abnahme, Übergabeprotokoll, Organisation von Renovierungen — bleibt möglich. Die Grenze verläuft dort, wo die „Gebühr" in Wahrheit die Vermittlung des neuen Mieters vergütet: auf den Inhalt der Leistung kommt es an, nicht auf die Bezeichnung in der Rechnung. Wichtig für die Nebenkostenabrechnung: Keiner dieser Posten ist auf Mieter umlagefähig — Verwaltungskosten bleiben immer Vermietersache.
Häufige Fragen
Darf meine Hausverwaltung eine Provision für die Neuvermietung verlangen?
Nein. Ist die Verwaltung zugleich Verwalterin der Wohnung, verbietet § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG die Vermittlungsprovision — nach dem BGH-Urteil vom 21.05.2026 (I ZR 224/25) auch gegenüber dem Vermieter. Zulässig bleibt nur eine Vergütung für echte Verwaltungsleistungen.
Kann ich bereits gezahlte Provisionen zurückfordern?
Ja. Die Provisionsabrede ist unwirksam, gezahlte Beträge sind nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückzufordern — im BGH-Fall über 16.000 €. Beachten Sie die regelmäßige Verjährung von drei Jahren zum Jahresende (§§ 195, 199 BGB).
Gilt das auch für WEG-Verwalter, die eine einzelne Wohnung vermitteln?
Das Verbot knüpft daran an, dass der Vermittler Verwalter der betreffenden Wohnung ist. Ob der reine WEG-Verwalter (ohne Sondereigentumsverwaltung der Wohnung) erfasst ist, hängt vom Einzelfall ab — wer die Wohnung tatsächlich mitverwaltet, fällt unter das Verbot.
Muss der Mieter dem Verwalter jemals Provision zahlen?
Nein — vom Wohnungssuchenden darf der Verwalter der Wohnung keine Provision verlangen. Und auch bei unabhängigen Maklern gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer den Makler beauftragt hat — bei der Vermietung fast immer der Vermieter.