Ungezieferbekämpfung: umlagefähig oder Vermietersache?

„Ungezieferbekämpfung“ steht in der Betriebskostenverordnung — und wird von vielen Vermietern deshalb für pauschal umlagefähig gehalten. Das ist der häufigste Irrtum bei dieser Position. Denn die Verordnung nennt zwar die Kostenart, sagt aber nichts darüber, ob eine konkrete Kammerjäger-Rechnung darunterfällt. Diese Frage entscheidet eine ganz andere Vorschrift — und sie führt dazu, dass gerade die teuren Fälle nicht umlagefähig sind.

Der Wortlaut — und was er gerade nicht sagt

§ 2 Nr. 9 BetrKV lautet: „die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs“.

Lesen Sie die Aufzählung genau: Sie erläutert ausdrücklich nur die Gebäudereinigung. Für die Ungezieferbekämpfung enthält die Verordnung überhaupt keine nähere Bestimmung — weder zu den erfassten Flächen noch zum Umfang. Die verbreitete Aussage, Ungezieferbekämpfung sei „nur in Gemeinschaftsflächen“ umlagefähig, steht so nicht im Gesetz. Sie ist eine Schlussfolgerung: Betriebskosten entstehen dem Eigentümer für das Gebäude, nicht für die Beseitigung eines Problems in einer einzelnen Wohnung. In der Sache trägt die Schlussfolgerung meistens — nur ist sie eben ein Argument und kein Verordnungstext.

Die entscheidende Vorschrift steht in § 1, nicht in § 2

§ 1 Abs. 1 BetrKV definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer „laufend entstehen“. Diese Voraussetzung gilt für jede der 17 Kostenarten des § 2 — auch für Nr. 9. Damit steht und fällt die Umlagefähigkeit einer Schädlingsbekämpfung an der Frage, ob es sich um eine wiederkehrende Maßnahme handelt oder um eine Reaktion auf ein einmaliges Ereignis.

Stand: August 2026 · Quelle: § 1 Abs. 1 und § 2 Nr. 9 BetrKV, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, § 536 BGB (gesetze-im-internet.de). Ob eine turnusmäßige Rattenbekämpfung angeordnet ist, richtet sich nach der jeweiligen kommunalen Satzung.

Der Trick mit dem Wartungsvertrag — und seine Grenze

Weil einmalige Bekämpfungen nicht umlagefähig sind, schließen manche Vermieter nach einem Befall einen Wartungsvertrag ab und rechnen die Kosten fortan als laufende Betriebskosten ab. Das ist für die künftige Vorbeugung zulässig — der Vertrag begründet tatsächlich wiederkehrende Kosten. Zwei Grenzen gelten aber:

Wie neue Kostenarten in eine laufende Abrechnung kommen, ist unter Betriebskosten erhöhen beschrieben; die formalen Anforderungen an eine prüffähige Abrechnung stehen unter formelle Fehler der Nebenkostenabrechnung.

Wer zahlt, wenn es schon Ungeziefer gibt?

Ein Schädlingsbefall ist ein Mangel der Mietsache. Damit greift die Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Er muss den Befall also auf eigene Kosten beseitigen — unabhängig davon, ob ihn ein Verschulden trifft. Erst wenn feststeht, dass der Mieter den Befall verursacht hat (etwa durch unhygienische Zustände oder eingeschleppte Möbel), kann der Vermieter die Kosten als Schadensersatz von diesem einzelnen Mieter verlangen — nicht aber über die Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter umlegen. Die Beweislast für die Verursachung trägt dabei der Vermieter.

Mietminderung bei Befall

Neben der Beseitigungspflicht steht dem Mieter bei erheblichem Befall eine Minderung der Miete nach § 536 BGB zu. Die Quote hängt von Art und Ausmaß ab.

Die gerichtlichen Richtwerte reichen von 10–15 % bei Tauben auf Balkon oder Dachboden über 20 % bei vereinzelten Mäusen und 25 % bei leichtem Kakerlakenbefall bis zu 30–50 % bei Bettwanzen oder starkem strukturellem Befall. Sie sind Orientierungswerte einzelner Entscheidungen, keine festen Sätze — maßgeblich bleibt die konkrete Beeinträchtigung.

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Wer den Mangel aber nicht anzeigt, verliert seine Rechte insoweit, als der Vermieter mangels Kenntnis keine Abhilfe schaffen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB) — kennt er den Befall bereits, ist die Anzeige entbehrlich. In der Praxis heißt das: anzeigen, und zwar nachweisbar. Vorlagen und Details unter Mängelanzeige-Muster · Mietminderungstabelle · Mietminderungsrechner

Häufige Fragen