Garagen- & Stellplatzmietvertrag — Muster & Kündigungsfrist

Für eine Garage oder einen Stellplatz gilt anderes Recht als für die Wohnung — jedenfalls dann, wenn beides nicht im selben Vertrag steht. Der Garagenmietvertrag ist kein Wohnraummietvertrag im Kleinformat, sondern ein Vertrag mit deutlich mehr Gestaltungsfreiheit für beide Seiten. Die entscheidende Weiche ist die Frage „ein Vertrag oder zwei?“ — an ihr hängt alles Weitere.

Warum die Garage nicht unter das Wohnraummietrecht fällt

Der Mieterschutz des BGB — Kündigungsschutz, Kautionsgrenze, Mietpreisbremse — knüpft an die Vermietung von Wohnraum an. Eine Garage ist ein Raum, der nicht dem Wohnen dient; ein offener Stellplatz ist rechtlich eine Grundstücksfläche. Für beide gelten die allgemeinen Mietvorschriften der §§ 535 ff. BGB und über § 578 BGB einige wenige Wohnraumregeln entsprechend — etwa § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) und § 550 BGB für befristete Verträge über einem Jahr, seit 2025 mit Textform statt Schriftform (§ 578 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 BGB).

Nicht anwendbar sind dagegen die zentralen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts: kein berechtigtes Interesse für die Kündigung (§ 573 BGB), kein Widerspruchsrecht des Mieters (§ 574 BGB), keine Kautionsgrenze (§ 551 BGB), keine Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), keine Kappungsgrenze (§ 558 BGB). Was bleibt: Das allgemeine Gewährleistungsrecht gilt auch hier — klemmt das Tor dauerhaft oder ist die Zufahrt blockiert, kann die Miete nach § 536 BGB gemindert sein.

Wohnraum vs. Garage: die Unterschiede im Überblick

Die zentrale Frage: ein Vertrag oder zwei?

Ob die genannten Freiheiten überhaupt greifen, entscheidet sich an einer einzigen Weichenstellung — der Vertragsgestaltung:

Für die Praxis heißt das: Wer die Verträge getrennt halten will, sollte das im Garagenvertrag ausdrücklich festhalten (siehe § 1 im Muster unten) — eine solche Klausel ist das stärkste Indiz für den Willen der Parteien, aber keine Garantie, denn Gerichte würdigen alle Umstände, insbesondere die Lage auf demselben Grundstück. Umgekehrt gilt: Ein Mieter, der die Garage dauerhaft an die Wohnung binden will, erreicht das nur über die Aufnahme in den Wohnraummietvertrag. Wie eine Kündigung des Wohnungsvertrags selbst abläuft, zeigt der Beitrag Mietvertrag kündigen.

Kündigung: Frist, Form, kein Grund

Häufig liest man, die Kündigungsfrist für Garagen sei „kürzer“ als bei Wohnungen. Das stimmt so nicht ganz: Die gesetzliche Grundfrist des § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB ist bei monatlich bemessener Miete genauso lang wie die Grundfrist im Wohnraum — Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Wer also bis zum dritten Werktag im März kündigt, beendet den Vertrag zum 31. Mai. Die echten Unterschiede liegen woanders:

Miete, Nebenkosten und Kaution: alles Verhandlungssache

Beim separaten Garagenvertrag gibt es weder eine ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze noch einen gesetzlichen Betriebskostenkatalog. Üblich ist eine Inklusivmiete: ein Betrag, mit dem alle Nebenkosten abgegolten sind — dann entfällt die jährliche Abrechnung komplett. Sollen Betriebskosten (etwa anteilige Grundsteuer oder Strom für Torantrieb und Beleuchtung) zusätzlich umgelegt werden, muss der Vertrag das ausdrücklich regeln; die Grundsätze erklärt der Beitrag Betriebskosten im Mietvertrag. Auch die Kaution ist frei verhandelbar — die Drei-Monatsmieten-Grenze des § 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Zu beachten bleibt das öffentliche Recht: Die Garagenverordnungen der Länder beschränken, was in einer Garage gelagert werden darf — eine Garage ist rechtlich Kfz-Abstellfläche, kein Lagerraum.

Umsatzsteuer: wie die Vermietung eingeordnet wird

Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist ausdrücklich von der Umsatzsteuerbefreiung für Grundstücksvermietung ausgenommen (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG) — die isolierte Garagenvermietung ist also steuerpflichtig. Anders liegt der Fall, wenn derselbe Vermieter dem selben Mieter Wohnung und Stellplatz in räumlichem Zusammenhang überlässt: Dann gilt die Stellplatzüberlassung als Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung und bleibt selbst steuerfrei; dass zivilrechtlich zwei getrennte Verträge bestehen, ist dafür unschädlich (Abschn. 4.12.2 UStAE). In der Praxis wird Umsatzsteuer bei privaten Vermietern dennoch selten erhoben, weil die Kleinunternehmerregelung greift: Bleibt der Gesamtumsatz unter 25.000 € im Vorjahr und 100.000 € im laufenden Jahr, wird keine Umsatzsteuer erhoben (§ 19 UStG). Wie diese Einordnung im Einzelfall ausfällt, hängt von den konkreten Verhältnissen ab.

Häufige Fehler bei Garagen- und Stellplatzverträgen

Muster: Garagen-/Stellplatzmietvertrag

Das folgende Muster deckt den Standardfall ab: unbefristete Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes, unabhängig von einer Wohnung. Platzhalter in eckigen Klammern ersetzen, nicht benötigte Alternativen streichen.

Hinweis zu § 1: Die Selbständigkeitsklausel dokumentiert den Willen der Parteien, ersetzt aber nicht die Gesamtwürdigung durch ein Gericht — insbesondere wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (siehe oben).

Zu § 6 des Musters: Bei einer Wallbox kann der Mieter die Zustimmung nach § 554 BGB beanspruchen — die Vorschrift gilt über § 578 BGB auch für die Raum- und Grundstücksmiete, und eine für den Mieter nachteilige Abweichung ist nach § 554 Abs. 2 BGB unwirksam. Die Klausel regelt also das Verfahren, sie kann den Anspruch aber nicht ausschließen. Details unter Wallbox in der Mietwohnung.

Stand: August 2026 · Quellen: §§ 535 ff., 578, 580a BGB; § 4 Nr. 12, § 19 UStG (gesetze-im-internet.de); BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10; Abschn. 4.12.2 UStAE.

Häufige Fragen

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