Von Laurin Schlereth · · 8 Min. Lesezeit
Erschließungskosten Grundstück — Beitrag, wer zahlt
Erschließungsbeitrag nach § 127 BauGB: erstmalige Straße, Gemeinde mind. 10 %, zahlt wer bei Bescheid Eigentümer ist (§ 134). Nicht Hausanschluss.
Auf einen Blick
Den Erschließungsbeitrag erhebt die Gemeinde für die erstmalige Herstellung öffentlicher Straßen, Wege, Parkflächen und Grünanlagen (§ 127 BauGB). Sie trägt mindestens 10 % des beitragsfähigen Aufwands, höchstens 90 % liegen bei den Grundstücken (§ 129 Abs. 1 Satz 3). Beitragspflichtig ist, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1) — nicht unbedingt, wer beim Notar unterschrieben hat. Hausanschluss an Wasser, Strom, Gas ist eine andere Rechnung (§ 127 Abs. 4).
Der Grundstückskauf listet Erschließung als Prüfpunkt. Hier ist die Beitragslogik: Was die Gemeinde umlegen darf, wann die Pflicht entsteht, wer zahlt, und was nicht dazu gehört.
Erstmalige Straße — nicht jeder Ausbau
§ 127 Abs. 2 zählt die Erschließungsanlagen: zum Anbau bestimmte Straßen, Wege und Plätze, unbefahrbare Wohnwege, Sammelstraßen, bestimmte Parkflächen und Grünanlagen, Lärmschutz. § 128 Abs. 1 begrenzt den Aufwand auf Grunderwerb, Freilegung und die erstmalige Herstellung samt Entwässerung und Beleuchtung der Anlage.
Spätere Verbreiterung oder Sanierung einer schon endgültig hergestellten Straße ist kein Erschließungsbeitrag nach dem BauGB. Dafür können Landesgesetze Straßenausbaubeiträge vorsehen (§ 128 Abs. 2) — mehrere Länder haben diese Abgabe abgeschafft oder ausgesetzt. Ob in der konkreten Gemeinde noch eine solche Satzung gilt, steht nicht im BauGB.
Wer wie viel trägt
| Punkt | Regel | Norm |
|---|---|---|
| Anlass | Erstmalige Herstellung der Erschließungsanlage | § 127, § 128 Abs. 1 BauGB |
| Gemeindeanteil | mindestens 10 % des beitragsfähigen Aufwands | § 129 Abs. 1 S. 3 BauGB |
| Entstehung der Pflicht | mit endgültiger Herstellung der Anlage (Teilbeträge früher möglich) | § 133 Abs. 2 BauGB |
| Wer zahlt | Eigentümer (oder Erbbauberechtigter) im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids | § 134 Abs. 1 BauGB |
| Sicherung | öffentliche Last auf dem Grundstück | § 134 Abs. 2 BauGB |
| Vorausleistung | bis zur voraussichtlichen Höhe, wenn ein Bauvorhaben genehmigt ist oder die Herstellung begonnen hat und binnen vier Jahren zu erwarten ist | § 133 Abs. 3 BauGB |
| Nicht erfasst | Abwasser, Strom, Gas, Wärme, Wasser — eigene Abgaben der Versorgungsträger | § 127 Abs. 4 BauGB |
Stand: September 2026 · Quelle: §§ 127–129, 133, 134 BauGB (gesetze-im-internet.de)
Die Höhe hängt an der gemeindlichen Satzung (Verteilungsmaßstab: oft Grundstücksfläche, Geschossfläche, Art der Nutzung). Eine bundesweite Euro-pro-Quadratmeter-Zahl gibt das Gesetz nicht her. Der Beitrag ruht als öffentliche Last — der Käufer sieht ihn nicht zwingend im Grundbuch wie eine Grundschuld.
Kauf: Bescheid schlägt Notartermin
§ 134 Abs. 1 Satz 1 stellt auf den Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids ab, nicht auf den Kaufvertrag und nicht auf die Auflassung. Wer zu diesem Stichtag Eigentümer ist — typisch: wer im Grundbuch steht —, ist beitragspflichtig. Mehrere Pflichtige haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungseigentum nur nach Miteigentumsanteil (Satz 4).
Praktische Folge: Ein unerschlossenes oder erst teilweise hergestelltes Grundstück kann nach dem Eigentumsübergang den Bescheid an den Käufer auslösen, auch wenn die Straße schon vor dem Kauf gebaut wurde, der Bescheid aber später kommt. Umgekehrt bleibt der Verkäufer dran, wenn der Bescheid ihm noch bekannt gegeben wurde. Im Kaufvertrag lässt sich das Innenverhältnis regeln; die Gemeinde hält sich an § 134.
Vorausleistungen nach § 133 Abs. 3 sind mit der endgültigen Schuld zu verrechnen, auch wenn der Vorausleistende später nicht mehr Eigentümer ist. Ist die Beitragspflicht sechs Jahre nach dem Vorausleistungsbescheid noch nicht entstanden und die Anlage bis dahin nicht benutzbar, kann die Vorausleistung zurückverlangt werden — verzinst mit 2 Prozentpunkten über dem Basiszins.
Drei Töpfe, die ständig vermischt werden
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sind Kaufnebenkosten, kein Erschließungsbeitrag. Der Beitrag kann den Investitionsbedarf trotzdem um einen fünfstelligen Betrag verschieben.
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Was sind Erschließungskosten beim Grundstück?
Der Erschließungsbeitrag nach § 127 BauGB deckt den nicht anderweitig gedeckten Aufwand der Gemeinde für die erstmalige Herstellung der öffentlichen Erschließungsanlagen. Die Gemeinde trägt mindestens 10 Prozent (§ 129 Abs. 1 Satz 3). Hausanschlüsse an Wasser, Strom und Gas sind davon getrennt (§ 127 Abs. 4).
Wer zahlt den Erschließungsbeitrag nach dem Kauf?
Wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Der Notartermin allein verschiebt die Pflicht nicht. Im Kaufvertrag kann das Innenverhältnis geregelt werden; die Gemeinde hält sich an den Stichtag.
Wann entsteht die Beitragspflicht?
Mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlage, bei Teilbeträgen mit Abschluss der jeweiligen Maßnahme (§ 133 Abs. 2). Vorher sind Vorausleistungen möglich, wenn ein Bauvorhaben genehmigt ist oder die Herstellung begonnen hat und binnen vier Jahren zu erwarten ist (Abs. 3).
Ist der Straßenausbau dasselbe wie die Erschließung?
Nein. § 127 erfasst die erstmalige Herstellung. Beiträge für spätere Erweiterungen oder Verbesserungen können die Länder zulassen (§ 128 Abs. 2) — das ist der Straßenausbaubeitrag, den mehrere Länder abgeschafft oder ausgesetzt haben.
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