Teilungserklärung prüfen — was vor dem Kauf zählt

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung das Dokument, das festlegt, was Sie wirklich erwerben: welche Räume Sondereigentum sind, welcher Miteigentumsanteil dazugehört, welche Sondernutzungsrechte existieren und welche Spielregeln die Gemeinschaft hat. Ohne sie finanzieren Banken oft nicht. Wer nur das Exposé liest, kauft blind.

Die Umwandlung eines Mietshauses in Wohnungseigentum — Vorkaufsrecht und Sperrfrist — liegt im Artikel Mietwohnung in ETW umwandeln. Hier geht es um das Lesen einer bereits bestehenden Teilung.

Was die Teilungserklärung rechtlich ist

§ 8 Abs. 1 WEG erlaubt dem Alleineigentümer, das Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt so zu teilen, dass mit jedem Miteigentumsanteil Sondereigentum verbunden ist. Die vertragliche Variante mehrerer Miteigentümer steht in § 3. Wohnungseigentum entsteht erst mit der Eintragung im Wohnungsgrundbuch (§ 7 Abs. 1): Für jeden Anteil wird ein eigenes Blatt angelegt, das Blatt des ungeteilten Grundstücks wird geschlossen.

In der Praxis ist die „Teilungserklärung“ ein notarielles Paket. Der Kern ist die Teilungserklärung im engen Sinn; fast immer liegt die Gemeinschaftsordnung in derselben Urkunde. Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 — sie weicht vom Gesetz ab, soweit das WEG das zulässt.

Was im Paket steckt

Stand: September 2026 · Quelle: §§ 3, 7, 8, 10, 48 Abs. 3 WEG (gesetze-im-internet.de)

§ 3 Abs. 3 ist eine Soll-Vorschrift: Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie Grundstücksteile außerhalb des Gebäudes durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Die Baubehörde bescheinigt das. Abgeschlossenheit heißt: eigener Zugang, bauliche Trennung, kein Durchgang durch fremdes Sondereigentum.

Grundbuch bindet — Beschlüsse auch ohne Grundbuch

§ 10 Abs. 3 WEG trennt zwei Ebenen, die Käufer oft vermischen:

Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 WEG) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden müssen ausdrücklich im Grundbuch stehen; ein bloßer Verweis auf die Eintragungsbewilligung reicht dafür nicht (§ 7 Abs. 3 Satz 2). Für Alt-Haftungsklauseln, die nur per Bezugnahme im Grundbuch stehen, ist die Übergangsfrist abgelaufen: Tritt die Sondernachfolge nach dem 31. Dezember 2025 ein, bindet die Klausel den Käufer nicht mehr (§ 48 Abs. 3 Satz 3 WEG).

Wie man den Aufteilungsplan liest

Der Aufteilungsplan ist die Zeichnung, auf die das Grundbuch Bezug nimmt. Alle Räume derselben Einheit tragen dieselbe Nummer — Wohnung, Kellerabteil, Speicher. Was keine Nummer hat, ist Gemeinschaftseigentum, sofern es nicht einem Sondernutzungsrecht unterliegt. Stellplätze gelten nach § 3 Abs. 1 Satz 2 als Räume und können Sondereigentum sein.

Die Zeichnung entscheidet über die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, nicht das, was der Verkäufer „schon immer so genutzt“ hat. Ein Keller, der im Plan Gemeinschaftseigentum ist, wird nicht dadurch zur Wohnung, dass der Voreigentümer ihn ausgebaut hat.

Änderung der Teilungserklärung

Die sachenrechtliche Zuordnung — welche Räume wem gehören — ändert sich nur durch eine neue Einigung aller betroffenen Eigentümer und Eintragung im Grundbuch. Das ist teuer und langsam, weil jeder zustimmen und oft der Gläubiger einer Grundschuld mitwirken muss.

Davon zu trennen sind drei einfachere Wege:

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