Von Laurin Schlereth · · 8 Min. Lesezeit
Reservierungsvereinbarung Immobilienkauf — Gebühr
Reservierungsgebühr vom Makler in AGB unwirksam (BGH I ZR 113/22). Verkäufer bleibt frei. Kauf nur notariell (§ 311b). Rückzahlung über § 812.
Auf einen Blick
Eine in AGB vereinbarte Reservierungsgebühr des Immobilienmaklers ist unwirksam, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und dem Kunden keine nennenswerte Gegenleistung gegenübersteht (BGH I ZR 113/22, 20.04.2023 — § 307 BGB). Der Verkäufer bleibt frei, an jemand anderen zu verkaufen. Ein Grundstückskauf selbst braucht die notarielle Form (§ 311b Abs. 1 BGB); ob jede Reservierung formbedürftig ist, hat der BGH in diesem Urteil offen gelassen.
Vor dem Notar verlangen Makler oft rund ein Prozent des Kaufpreises, „damit die Immobilie vom Markt genommen wird“. Der Kauf-Leitfaden erwähnt das kurz. Hier ist die Trennung: Maklergebühr in Formularverträgen, Vereinbarung mit dem Verkäufer, und die Beurkundung nach § 311b.
Der BGH 2023: AGB-Gebühr ohne Gegenleistung
Mit Urteil vom 20. April 2023 (I ZR 113/22) hat der I. Zivilsenat eine vorformulierte Reservierungsvereinbarung gekippt, die rund 14 Monate nach dem Maklervertrag geschlossen wurde: 4.200 €, das waren 1 % des Kaufpreises bzw. 14,37 % der vereinbarten Provision; Rückzahlung ausgeschlossen, zeitlich begrenzte „Exklusivität“. Das Gericht wertete sie als Nebenabrede zum Maklervertrag, nicht als kontrollfreie Leistungsbeschreibung (§ 307 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Die Klausel benachteiligte den Kunden unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1): Die Gebühr war erfolgsunabhängig, eine geldwerte Leistung des Maklers war nicht erkennbar, und der Eigentümer konnte trotzdem an Dritte verkaufen. Gezahlt wurde zurück.
Schon 2010 hatte der BGH eine Reservierungsgebühr im Maklervertrag selbst für unwirksam gehalten (III ZR 21/10, 23.09.2010), unter anderem weil die Höhe unangemessenen Druck zum Erwerb ausüben kann. 2023 stellt klar: Ein späteres Extra-Formular ändert an der AGB-Kontrolle nichts.
Drei Konstellationen
| Vertragspartner | Was typisch schiefgeht | Anker |
|---|---|---|
| Makler, vorformuliert (AGB) | Gebühr ohne Rückzahlung, ohne echte Bindung des Verkäufers | BGH I ZR 113/22 — unwirksam nach § 307 BGB |
| Makler, individuell ausgehandelt | AGB-Kontrolle greift nicht in derselben Schärfe; Form und Druck können trotzdem greifen | nicht der 2023-Fall; Einzelfall |
| Verkäufer selbst | Bindung zum späteren Kauf oder Verrechnung mit dem Kaufpreis | § 311b Abs. 1 BGB — Beurkundung des Kaufs; Verrechnungsabrede formbedürftig |
Stand: September 2026 · Quelle: BGH I ZR 113/22 (20.04.2023); BGH III ZR 21/10 (23.09.2010); § 311b Abs. 1, § 307, § 812 BGB
Die Beurkundungspflicht der Reservierung selbst hat der BGH 2023 ausdrücklich offengelassen. Die Vorinstanz hatte sie verneint, weil sich die Gebühr im Rahmen von 10–15 % der üblichen Maklerprovision gehalten habe. Daraus folgt nicht, dass höhere Beträge formwirksam wären — und nicht, dass AGB-Gebühren in dieser Spanne halten. Die 2023-Entscheidung kippt über § 307, nicht über § 311b.
Was die Reservierung nicht leistet
Ist die Vereinbarung unwirksam, kommt die gezahlte Summe über § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurück — ohne dass ein Kauf zustande kommen muss. Die Maklercourtage beim späteren Kaufvertrag steht auf einem anderen Blatt (§§ 656c, 656d BGB).
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Ist eine Reservierungsgebühr beim Immobilienmakler wirksam?
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen regelmäßig nicht, wenn die Rückzahlung ausgeschlossen ist und dem Kunden keine nennenswerte Gegenleistung gegenübersteht (BGH I ZR 113/22, 20.04.2023). Der Makler kann den Eigentümer damit nicht binden. Gezahltes Geld ist über § 812 BGB zurückzufordern.
Muss eine Reservierungsvereinbarung zum Notar?
Der Grundstückskauf selbst ja (§ 311b Abs. 1 BGB). Ob die Reservierung mit dem Makler formbedürftig ist, hat der BGH in I ZR 113/22 offengelassen; die Klausel fiel dort über § 307. Eine Verrechnung der Gebühr mit dem späteren Kaufpreis ist beurkundungsbedürftig.
Bindet die Reservierung den Verkäufer?
In der vom BGH 2023 entschiedenen Makler-Konstellation nein: Das Recht des Eigentümers, an einen Dritten oder gar nicht zu verkaufen, blieb unberührt. Eine wirksame Bindung des Verkäufers wäre eine Verpflichtung nach § 311b — und damit beurkundungsbedürftig.
Bekomme ich die Gebühr zurück, wenn ich nicht kaufe?
Wenn die Vereinbarung nach § 307 unwirksam ist, ja — unabhängig davon, ob später ein Kaufvertrag geschlossen wird. Grundlage ist die Leistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht ein Rücktrittsrecht aus dem (unwirksamen) Reservierungsvertrag.
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