Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum — wer zahlt?

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft zwei Dinge: das Sondereigentum an den Räumen und einen Miteigentumsanteil am Grundstück plus Gemeinschaftseigentum. Die Grenze entscheidet, wer eine Reparatur organisiert und bezahlt — und ob die Eigentümerversammlung überhaupt beschließen darf. Die Teilungserklärung kann diese Grenze nur zugunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben, nicht zu dessen Lasten (BGH V ZR 57/12).

Die gesetzliche Grenze: § 5 WEG

§ 5 Abs. 1 WEG knüpft Sondereigentum an zwei Bedingungen: Es muss sich um die nach § 3 bestimmten Räume handeln, und die Gebäudeteile müssen sich verändern, beseitigen oder einfügen lassen, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder Rechte anderer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen und ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern.

§ 5 Abs. 2 zieht eine harte Linie dagegen: Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, sind kein Sondereigentum — selbst wenn sie im Bereich der Wohnung liegen. Die Eigentümer können nach Abs. 3 zusätzlich vereinbaren, dass sondereigentumsfähige Teile Gemeinschaftseigentum bleiben. Umgekehrt geht es nicht: Wesentliche Gebäudebestandteile lassen sich durch die Teilungserklärung nicht zu Sondereigentum erklären.

Was wem gehört — die Streitfälle

Stand: September 2026 · Quelle: § 5 WEG (gesetze-im-internet.de); BGH V ZR 174/11, V ZR 176/10, V ZR 57/12, V ZR 212/12, V ZR 124/16, V ZR 34/25, V ZR 162/25

Eigentum und Kostentragung sind zwei Fragen

Dass ein Fenster Gemeinschaftseigentum ist, heißt nicht automatisch, dass die Gemeinschaft jede Maßnahme bezahlt. Die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum einzelnen Eigentümern zuweisen. Das ändert die sachenrechtliche Zuordnung nicht.

Der BGH hat das an den Fenstern scharf gezogen (Urteil vom 2. März 2012, V ZR 174/11): Weist die Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung der Fenster nebst Rahmen im Bereich der Wohnung den einzelnen Eigentümern zu und nimmt den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Wer den Außenanstrich schon der Gemeinschaft vorbehält, kann daraus nicht ableiten, dass der Austausch dem Einzelnen obliegt.

Für einzelne Kosten oder Kostenarten können die Wohnungseigentümer seit der WEG-Reform 2020 auch per Beschluss eine andere Verteilung festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das ist ein Beschluss, keine Änderung des Sondereigentums — und deshalb mit Mehrheit möglich, nicht nur einstimmig.

Heizung: Zentrale, Steigleitung, Heizkörper

Die Heizzentrale und die Steigleitungen dienen allen und stehen im Gemeinschaftseigentum. Heizkörper und die Leitungen zum Anschluss in der Wohnung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung Sondereigentum werden — ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht (BGH V ZR 176/10). Fehlt die Zuweisung, bleiben sie Gemeinschaftseigentum.

Ist der Heizkörper Sondereigentum, darf die Gemeinschaft seine Erneuerung nicht mitbeschließen: Es fehlt die Beschlusskompetenz, der Beschluss ist nichtig (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Bei einer Gesamterneuerung der Zentralheizung müssen Eigentümer mit sondereigentumsfähigen Heizkörpern angemessene Zeit bekommen, ihre Geräte umzustellen; danach kann die Gemeinschaft inkompatible Altgeräte von der neuen Anlage trennen (ebenfalls V ZR 176/10).

Versorgungsleitungen sind wesentliche Gebäudebestandteile. Sie bleiben Gemeinschaftseigentum, auch wenn ein Strang nur eine Wohnung versorgt, und zwar mindestens bis zur ersten Absperrmöglichkeit, die der Sondereigentümer selbst handhaben soll (BGH V ZR 57/12; bestätigt in V ZR 124/16).

Den Heizungsraum selbst infiziert die Anlage nicht. Der BGH hat 2026 seine ältere Linie aufgegeben: Räume mit gemeinschaftlicher Versorgungstechnik können Sondereigentum sein; Heizung, Leitungen und Zähler bleiben Gemeinschaftseigentum. Zugang sichert die Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, nicht Mitbesitz am Raum (Urteil vom 20. Februar 2026, V ZR 34/25).

Häufige Fehler

Was das für Sanierung, Versicherung und Hausgeld heißt

Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum organisiert die Gemeinschaft — über Hausgeld, Erhaltungsrücklage oder Sonderumlage. Eigenmächtig Handwerker an Fassade, Fenster oder Steigleitung zu beauftragen, lässt den Eigentümer häufig auf den Kosten sitzen. Beim Wasserschaden in der Eigentumswohnung deckt die WEG-Gebäudeversicherung das ganze Gebäude einschließlich Sondereigentum; den Selbstbehalt tragen alle nach Miteigentumsanteilen (BGH V ZR 69/21).

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum — Balkongerät, Markise, neue Fensteroptik — brauchen einen Beschluss nach § 20 WEG, selbst wenn die Arbeit in der eigenen Wohnung beginnt. Für ein Klima-Splitgerät auf dem Balkon hat der BGH 2026 einen Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG bejaht (V ZR 162/25); Klimageräte stehen nicht in der privilegierten Liste des Abs. 2.

Häufige Fragen