Von Laurin Schlereth · · 8 Min. Lesezeit
WEG-Beschluss anfechten — 1 Monat, § 45 WEG
WEG-Beschluss anfechten: Klage binnen einem Monat nach Beschlussfassung (§ 45 WEG), Begründung in zwei Monaten. Beklagte ist die Gemeinschaft (§ 44).
Auf einen Blick
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden (§ 45 WEG). Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2), nicht die anderen Eigentümer. Der Beschluss bleibt bis zum rechtskräftigen Urteil gültig (§ 23 Abs. 4 Satz 2) — die Klage hat keine aufschiebende Wirkung. Nichtige Beschlüsse fallen nicht unter diese Frist.
Nach der Eigentümerversammlung bleibt ein kurzes Fenster: Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, muss klagen, bevor er bestandskräftig wird. Die Eigentümerversammlung erklärt, wie Einladung und Mehrheiten funktionieren. Hier geht es um den Rechtsschutz danach — Fristen, Beklagte, Nichtigkeit und was passiert, wenn die Frist verstreicht.
Drei Klagen, eine Norm
§ 44 Abs. 1 WEG kennt drei Beschlussklagen:
Alle drei Klagen richten sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 Satz 1). Der Verwalter muss die Eigentümer unverzüglich über die Klage informieren. Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wer nicht Partei war (§ 44 Abs. 3).
Frist: ein Monat, zwei Monate — ab Beschlussfassung
| Punkt | Regel | Norm |
|---|---|---|
| Klageerhebung | innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung | § 45 Satz 1 WEG |
| Klagebegründung | innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung | § 45 Satz 1 WEG |
| Fristbeginn | Tag der Beschlussfassung, nicht Zugang des Protokolls | § 45 Satz 1 — „nach der Beschlussfassung“ |
| Wiedereinsetzung | §§ 233 bis 238 ZPO gelten entsprechend | § 45 Satz 2 WEG |
| Beklagte | Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht die übrigen Eigentümer | § 44 Abs. 2 WEG |
| Wirkung bis zum Urteil | Beschluss bleibt gültig — keine aufschiebende Wirkung | § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG |
| Gericht | ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Anlage liegt | § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG |
Stand: September 2026 · Quelle: §§ 23, 43, 44, 45 WEG (gesetze-im-internet.de); BGH V ZR 43/22, V ZR 195/23
Die Monatsfrist ist die klassische Falle: Das Protokoll kommt oft zwei Wochen später. Wer auf das Protokoll wartet, hat die Erhebungsfrist schon halb verbraucht. Für Umlaufbeschlüsse nach § 23 Abs. 3 zählt der Zeitpunkt, in dem die letzte erforderliche Zustimmung vorliegt.
Alte Ratgeber und manche Gemeinschaftsordnungen zitieren noch § 46 WEG. Seit dem WEMoG vom 1. Dezember 2020 stehen die Fristen in § 45; die Klagearten in § 44. Die Beklagtenstellung hat gewechselt: Vor der Reform wurden die anderen Eigentümer verklagt, seither die Gemeinschaft als Verband (§ 9a, § 44 Abs. 2).
Anfechtbar oder nichtig?
§ 23 Abs. 4 Satz 1: Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist er gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (Satz 2).
Nichtigkeit trifft vor allem Beschlüsse ohne Beschlusskompetenz — etwa die Erneuerung von Heizkörpern, die nach der Teilungserklärung Sondereigentum sind (BGH V ZR 176/10), oder einen Beschluss, der gegen eine nicht abdingbare Vorschrift verstößt. Die Nichtigkeitsklage hat keine Monatsfrist; wer sich darauf beruft, muss die Nichtigkeit aber im Streitfall darlegen.
Anfechtbar sind typischerweise: fehlerhafte Einladung oder Tagesordnung (§ 23 Abs. 2: der Gegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein), Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung, Abweichungen von ordnungsmäßiger Verwaltung. Nicht jeder Formfehler kippt den Beschluss — er muss das Ergebnis beeinflusst haben können. Die Jahresabrechnung wird seit 2020 nur noch über die Abrechnungsspitze beschlossen; Fehler im Zahlenwerk kippen diesen Beschluss nur, wenn sie die Spitze und damit die Zahlungspflicht ändern (BGH V ZR 195/23).
Zahlen trotz Klage
Die Anfechtung hemmt die Wirksamkeit nicht. Eine Sonderumlage bleibt fällig, Hausgeld ebenfalls. Wer nicht zahlt, gerät in Verzug, auch wenn er später Recht bekommt. Eine einstweilige Regelung über die Zahlungspflicht ist ein eigenes gerichtliches Verfahren, nicht die Anfechtungsklage selbst.
Die Prozesskosten der Gemeinschaft sind Kosten der Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 — sie werden auf die Eigentümer verteilt, einschließlich des Klägers. Die eigenen Anwaltskosten des Klägers folgen der ZPO: Unterliegt er, trägt er sie; obsiegt er, kann er sie von der Gemeinschaft als unterlegener Partei ersetzt verlangen. Eine pauschale Erfolgsquote gibt das Gesetz nicht her.
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Wie lange kann ich einen WEG-Beschluss anfechten?
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist beginnt am Tag der Beschlussfassung, nicht mit dem Protokoll. Für die Wiedereinsetzung gelten §§ 233 bis 238 ZPO.
Wen verklage ich — die anderen Eigentümer oder die WEG?
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Seit dem WEMoG (1. Dezember 2020) ist die GdWE parteifähig (§ 9a) und die richtige Beklagte. Eine Klage gegen die übrigen Eigentümer wahrt die Monatsfrist nicht (BGH V ZR 43/22). Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer (§ 44 Abs. 3).
Muss ich eine Sonderumlage zahlen, obwohl ich angefochten habe?
Ja, bis ein rechtskräftiges Urteil den Beschluss für ungültig erklärt. § 23 Abs. 4 Satz 2 hält anfechtbare Beschlüsse aufrecht; die Klage hat keine aufschiebende Wirkung.
Was ist der Unterschied zwischen anfechtbar und nichtig?
Nichtig ist ein Beschluss, der gegen eine nicht abdingbare Rechtsvorschrift verstößt oder ohne Beschlusskompetenz ergeht (§ 23 Abs. 4 Satz 1). Er entfaltet keine Wirkung; die Feststellungsklage hat keine Monatsfrist. Alle anderen fehlerhaften Beschlüsse sind gültig, bis sie angefochten und für ungültig erklärt werden.
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