Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
Vonovia senkt Ziele 2028: Mietwachstum ~4,5 Prozent
Vonovia passt per Ad-hoc vom 28.10.2026 die Ziele 2028 an: organisches Mietwachstum ~4,5 % statt ~5 %, Investitionen ~1,7 statt ~2 Mrd. Euro. Q3 am 4.11.
Auf einen Blick
Vonovia hat am 28. Oktober 2026 per Pflichtmitteilung nach Art. 17 MAR die Ziele 2028 gesenkt: organisches Mietwachstum rund 4,5 Prozent statt rund 5 Prozent, Investitionen rund 1,7 Milliarden Euro statt rund 2 Milliarden Euro. Für 2026 erwartet der Vorstand nun rund 3,8 Prozent Mietwachstum (bislang rund 4 Prozent). Neue Manage-to-Green-Investitionen werden ausgesetzt, Development-to-Hold reduziert. Die Q3-Zwischenmitteilung folgt am 4. November 2026. Die Zahlen beruhen auf vorläufigen Neunmonatszahlen; die prüferische Durchsicht steht aus.
Das ist eine Konzernprognose, kein Gesetz. Sie ändert weder Mietverträge noch Art. 15 GG. Heimstaden hat wenige Tage zuvor im Interview gesagt, Deutschland bekomme vorerst kein neues Kapital; das steht in Heimstaden stoppt neue Investitionen in Deutschland. Vonovias Text ist eine Ad-hoc-Mitteilung, kein Interview.
Was die Pflichtmitteilung ändert
Der Vorstand hat in der Sitzung vom 28. Oktober 2026 die Jahresprognose 2026 angepasst, erstmals eine Prognose für 2027 verabschiedet und die Ziele 2028 aktualisiert. Veröffentlichungsgrund ist Art. 17 Abs. 1 der Verordnung (EU) Nr. 596/2014 (Marktmissbrauchsverordnung): Ein Emittent gibt der Öffentlichkeit Insiderinformationen, die ihn unmittelbar betreffen, unverzüglich bekannt. Die EQS-Meldung um 20:35 Uhr CET/CEST ist diese Bekanntgabe.
| Kennzahl | Angabe |
|---|---|
| Organische Mietsteigerung 2026 | rund 3,8 % (bislang rund 4 %) |
| Organische Mietsteigerung 2027 | rund 4 % (erstmals) |
| Organische Mietsteigerung 2028 | rund 4,5 % (bislang rund 5 %) |
| Mieteinnahmen Rental 2026 | obere Hälfte der Spanne 3,45–3,55 Mrd. Euro |
| Mieteinnahmen Rental 2027 | 3,55–3,65 Mrd. Euro |
| Mieteinnahmen Rental 2028 | Niveau 2027 (bislang 3,7–3,8 Mrd. Euro; Aufwärtspotenzial abhängig vom Zeitpunkt von Verkäufen) |
| Investitionen 2026 | rund 1,3 Mrd. Euro (bislang rund 1,4) |
| Investitionen 2027 | rund 1,5 Mrd. Euro |
| Investitionen 2028 | rund 1,7 Mrd. Euro (bislang rund 2) |
| Adj. EBITDA Total 2026 | untere Hälfte der Spanne 2,95–3,05 Mrd. Euro |
| Adj. EBT 2026 | um das untere Ende der Spanne 1,9–2,0 Mrd. Euro |
| Adj. Shareholder Earnings 2026 | obere Hälfte der Spanne 1,4–1,5 Mrd. Euro |
| Operating Free Cash Flow 2026 | moderat unter Vorjahresniveau (vor Veränderungen des Net Working Capital; bislang auf Vorjahresniveau) |
| Q3-Zwischenmitteilung | 4. November 2026 |
| Prüferische Durchsicht 9M 2026 | steht aus |
Stand: 29.10.2026 · Quellen: EQS-Ad-hoc Vonovia SE, 28.10.2026, 20:35 CET/CEST (Art. 17 MAR, Verordnung (EU) Nr. 596/2014); Unternehmensmitteilung Vonovia, 28.10.2026 (vonovia.com)
Die vorläufigen Neunmonatszahlen in der Unternehmensmitteilung: Adj. EBITDA Total 2,19 Milliarden Euro (9M 2025: 2,118 Milliarden Euro), Adj. EBT 1,41 Milliarden Euro (9M 2025: 1,460 Milliarden Euro), Adj. Shareholder Earnings 1,12 Milliarden Euro (9M 2025: 1,201 Milliarden Euro). Der Anstieg beim EBITDA werde auf EBT- und Shareholder-Ebene vor allem durch höhere Finanzierungskosten neutralisiert, schreibt Vonovia.
Warum der Vorstand die Ziele senkt
Für das etwas schwächere Mietwachstum 2026 nennt die Ad-hoc zwei Gründe: geringere Investitionsvolumina, insbesondere Development-to-Hold, und eine etwas weniger dynamische Entwicklung der Mietspiegel. Die verkaufsbezogenen Segmente Recurring Sales und Development liegen wegen höherer Finanzierungskosten für Kaufinteressenten deutlich unter den ursprünglichen Erwartungen. Rental und Value-add, das Kerngeschäft, laufen nach Darstellung des Vorstands weiter positiv.
Für 2027 bleibt das operative Kerngeschäft in der Prognose positiv. Development und in geringerem Umfang Recurring Sales bleiben durch höhere Zinsen und ein schwächeres Transaktionsumfeld belastet. Das höhere Zinsniveau drückt außerdem das Finanzergebnis. Kosteneffizienter Neubau für den eigenen Bestand verzögert sich; das organische Mietwachstum 2028 soll sich gegenüber 2026 und 2027 beschleunigen, das bisherige Ziel von rund 5 Prozent aber nicht erreichen.
CEO Luka Mucic sagt in der Unternehmensmitteilung: „Das operative Kerngeschäft von Vonovia bleibt stabil. Höhere Finanzierungskosten belasten jedoch sowohl das Finanzergebnis als auch die Transaktionsvolumina in unseren verkaufsbezogenen Geschäftsbereichen.“ Die Antworten seien strengere Renditeanforderungen, eine strategische Überprüfung des Development-Geschäfts und Fokus auf Liquiditätssicherung und Bilanzstärkung.
Die Markteinschätzung habe sich bis Mitte Februar verbessert, danach wegen geopolitischer Unsicherheit, Inflationssorgen und steigender Zinsen verschlechtert. Die Finanzierungsbedingungen hätten sich seit Beginn der Eskalation im Nahen Osten deutlich verschlechtert, insbesondere seit der EZB-Zinsentscheidung im September. Die Rendite der achtjährigen unbesicherten Unternehmensanleihen von Vonovia sei seit Beginn dieser Eskalation um rund 140 Basispunkte gestiegen. Den September-Beschluss der EZB ordnet EZB-Zinsentscheid Oktober 2026 ein.
Nach vier Halbjahresperioden mit Bewertungsgewinnen erwartet Vonovia für 2026 gegenüber dem Jahresende 2025 eine weitgehend stabile Portfoliobewertung. Mietwachstum übersetze sich kurzfristig nicht in dem bislang angenommenen Umfang in organisches Wertwachstum.
Manage-to-Green ausgesetzt, Development-to-Hold reduziert
Value-add liege über den Erwartungen, vor allem Handwerkerorganisation und Energiegeschäft. KI-gestützte Produktivität soll ab 2030 einen jährlichen Run-Rate-Beitrag zum Adj. EBITDA von rund 50 Millionen Euro liefern; das ist eine Unternehmensangabe, keine geprüfte Jahreszahl.
Was das für Mieter nicht ist
Die Mitteilung ändert keine laufenden Mietverträge. Ob in einer konkreten Wohnung modernisiert, instand gehalten oder neu gebaut wird, steht dort nicht. Eine Erhöhung der Bestandsmiete nach örtlicher Vergleichsmiete folgt § 558 BGB, nicht der Konzern-Guidance. Betriebskosten bleiben Sache der jährlichen Abrechnung nach § 556 BGB.
Das ist auch kein Berliner Vergesellschaftungsgesetz. Art. 15 GG verlangt ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt; ein solches Gesetz gibt es nicht. Ein anderer Vonovia-Konflikt, der Nebenkosten betrifft, steht in Vonovia und Linke: Streit um Nebenkosten.
Häufige Fragen
Was hat Vonovia an den Zielen 2028 geändert?
Per Pflichtmitteilung vom 28. Oktober 2026 nach Art. 17 der Verordnung (EU) Nr. 596/2014 senkt Vonovia das Ziel für das organische Mietwachstum 2028 auf rund 4,5 Prozent (bislang rund 5 Prozent) und die Investitionen auf rund 1,7 Milliarden Euro (bislang rund 2 Milliarden Euro). Die vollständige Q3-Zwischenmitteilung folgt am 4. November 2026.
Wie lautet die Prognose 2026 und die erste Guidance 2027?
Für 2026 erwartet der Vorstand nun rund 3,8 Prozent organisches Mietwachstum (bislang rund 4 Prozent) und Investitionen von rund 1,3 Milliarden Euro. Für 2027 veröffentlicht Vonovia erstmals rund 4 Prozent Mietwachstum, Mieteinnahmen von 3,55 bis 3,65 Milliarden Euro und Investitionen von rund 1,5 Milliarden Euro.
Ändert die Mitteilung die Miete in einer Vonovia-Wohnung?
Nein. Eine Ad-hoc-Mitteilung nach Art. 17 MAR ist keine Mieterhöhung. Bestandsmieten folgen dem jeweiligen Vertrag; eine Erhöhung nach der örtlichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) läuft über § 558 BGB, nicht über eine Konzernprognose.
Ist das ein Gesetz oder eine Vergesellschaftung?
Nein. Es ist eine Insiderinformation nach Art. 17 der Verordnung (EU) Nr. 596/2014 auf Basis vorläufiger Neunmonatszahlen, deren prüferische Durchsicht noch aussteht. Ein Berliner Vergesellschaftungsgesetz nach Art. 15 GG gibt es nicht.
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