Wohnraumförderung Bayern 2027: Das ändert das BayWP

Wer in Bayern eine geförderte Mietwohnung baut, kauft oder bewohnt, hat es ab 2027 mit neuen Regeln zu tun. Das Bauministerium hat mehrere Förderrichtlinien zu einer zusammengefasst. Für Bauherren und Investoren ändern sich Darlehen, Zuschüsse und Bindungsdauer. Für Mieter ändert sich vor allem, welche Miete die Bewilligungsstelle ihnen zumuten darf. Wer überhaupt in eine geförderte Wohnung einziehen darf und wie der Nachweis funktioniert, erklärt Wohnberechtigungsschein (WBS): Einkommensgrenzen und Antrag.

Welche Programme das BayWP ersetzt

Nach Nr. 52.2 treten mit 31. Dezember 2026 außer Kraft: die Wohnraumförderungsbestimmungen 2023 (WFB 2023), das Kommunale Wohnraumförderungsprogramm (KommWFP), die Richtlinien für das Bayerische Modernisierungsprogramm (BayModR) und das Bayerische Zinsverbilligungsprogramm zur Förderung von Eigenwohnraum. Die neue Richtlinie gliedert die Förderung in drei Programme:

Stand: 23.10.2026 · Quelle: BayWP, BayMBl. 2026 Nr. 434, Nrn. 2, 3, 13, 20, 22, 24, 25, 27, 33, 36, 41, 42 und Anlagen 1 bis 5 (verkuendung-bayern.de)

Nach Nr. 1.1 besteht kein Rechtsanspruch: Gefördert wird im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel, ein Antrag kann bei Überzeichnung abgelehnt werden. Laut Pressemitteilung des Bauministeriums vom 22. Juli 2026 läuft die Mietwohnraumförderung ab 2027 als Jahresbauprogramm. Für 2027 sind danach 1,15 Milliarden Euro für Mietwohnraum und Junges Wohnen vorgesehen. Bewerben konnten sich Projektträger laut Ministerium bis Mitte Oktober 2026.

Bauherren und Investoren: Darlehen und Zuschüsse im Standardprogramm

Das Standardprogramm finanziert Neubau, Änderung, Erweiterung und Ersterwerb von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern mit einem Festbetrag aus staatlichem Darlehen und Zuschüssen (Nr. 10). Die Zuschüsse gibt es nur zusammen mit dem Darlehen. Der Wohnungsbedarf muss von der Gemeinde und der zuständigen Stelle bestätigt sein (Nr. 6.1), und das Eigenkapital soll mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten betragen (Nr. 9).

Ausgezahlt wird in drei Raten, die an Kalenderjahre nach dem Bewilligungsbescheid und an den Baustand gekoppelt sind (Nr. 18). Im zweiten Kalenderjahr fließen nach Fertigstellung des Rohbaus 20 Prozent der Zuschüsse und 40 Prozent des Darlehens. Im dritten Kalenderjahr folgen nach Bezugsfertigkeit 50 Prozent des Darlehens. Im vierten Kalenderjahr kommen nach restloser Fertigstellung und Verwendungsnachweis 80 Prozent der Zuschüsse und 10 Prozent des Darlehens. Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) kritisierte schon am Entwurf, dass Fördermittel weiterhin über mehrere Jahre statt nach Baufortschritt fließen. Das erhöhe laut Verband den Bedarf an teuren Zwischenfinanzierungen, vor allem für kleinere Wohnungsunternehmen und neu gegründete Genossenschaften.

Bindungsdauer: 35 statt 25, 40 oder 55 Jahre

Nach den WFB 2023 konnte der Bauherr zwischen 25, 40 und 55 Jahren Belegungsbindung wählen (Nr. 19.1 WFB 2023). Das BayWP setzt im Standardprogramm einheitlich 35 Jahre fest (Nr. 13.1), im Kommunalprogramm 25 Jahre (Nr. 22). Die Frist beginnt jeweils, sobald alle geförderten Wohnungen der Wirtschaftseinheit bezugsfertig sind. Der VdW Bayern hatte im Juli eine Wahlmöglichkeit für längere Bindungen gefordert, weil längere Bindungs- und Tilgungsfristen laut Verband die Finanzierung erleichtern. Die veröffentlichte Fassung sieht diese Wahl nicht vor.

Wer das Darlehen freiwillig vorzeitig vollständig zurückzahlt, beendet die Bindung nicht sofort. Sie endet erst mit Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, spätestens mit der planmäßigen Bindungsdauer (Nr. 13.3). Die Zuschüsse werden anteilig zurückgefordert.

Das BayWP regelt außerdem die Verlängerung auslaufender Bindungen. Betroffen sind Mietwohnungen, die zwischen 2000 und 2010 nach den Wohnraumförderungsbestimmungen gefördert wurden und deren Bindung innerhalb von fünf Jahren endet. Der Förderempfänger kann eine Verlängerung um 15 Jahre beantragen, wenn ein erheblicher, nicht nur kurzfristiger Bedarf besteht (Nr. 49.1). Auslaufende Förderungen aus dem Modernisierungsprogramm BayModR lassen sich um zehn Jahre verlängern (Nr. 49.2).

Mieter: Einkommensstufen, zumutbare Miete und Zusatzförderung

In einer Wohnung aus dem Standardprogramm zahlt der Mieter nicht die volle höchstzulässige Miete aus dem Bewilligungsbescheid. Er erhält auf Antrag eine Zusatzförderung in Höhe des Unterschieds zwischen höchstzulässiger und zumutbarer Miete (Nr. 19.1). Wie viel davon ankommt, hängt von der Einkommensstufe des Haushalts ab. Die Grenzen sind gegenüber den WFB 2023 unverändert:

Stand: 23.10.2026 · Quellen: Nr. 19.2 BayWP (BayMBl. 2026 Nr. 434); Nr. 22.3 WFB 2023 (gesetze-bayern.de)

Geändert hat sich die zumutbare Miete. Für Stufe I legt die Bewilligungsstelle sie nach dem örtlichen Mietniveau zwischen 5,00 und 10,00 Euro je m² monatlich fest (Nr. 12). Nach den WFB 2023 lag die Spanne bei 4,00 bis 7,00 Euro (Nr. 18 WFB 2023). Für Stufe II und III kommen je Stufe 1,00 bis 1,50 Euro je m² hinzu. Für Wohnungen ab fünf Personen und rollstuhlgerechte Wohnungen sinkt die zumutbare Miete um 0,40 Euro je m². Die obere Grenze der Spanne liegt damit um 3 Euro je m² höher; welcher Wert vor Ort gilt, entscheidet die Bewilligungsstelle.

So rechnet die Zusatzförderung, mit angenommenen Werten für eine 70-m²-Wohnung:

Eigene Rechnung nach Nrn. 12 und 19.2 BayWP; Miet- und Abschlagswerte angenommen, maßgeblich sind Bewilligungsbescheid und Festsetzung der Bewilligungsstelle

Die Zusatzförderung wird für jeweils 24 Monate bewilligt, frühestens ab dem Ersten des Antragsmonats (Nr. 19.4). Zahlt der Vermieter das Darlehen freiwillig ganz oder teilweise zurück, entfällt sie; der Vermieter muss die Miete dann für die restliche Bindung auf die zumutbare Miete senken. Eine Verschlechterung gegenüber den WFB 2023 betrifft das Ende der Bindung durch Aufhebung des Bescheids, Kündigung des Darlehens oder Zwangsversteigerung: Die Zusatzförderung läuft dann noch höchstens 36 Monate weiter (Nr. 19.5). Nach Nr. 22.8 WFB 2023 lief sie für die Dauer des Mietverhältnisses, längstens bis zum Ende der Bindung.

Für Mieterhöhungen gilt dieselbe Regel wie nach den WFB 2023 (Nr. 11.2). Erstmals nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab Bezugsfertigkeit darf die Miete nach §§ 558 und 559 BGB um höchstens 7,5 Prozent steigen, danach alle drei Kalenderjahre erneut. Eine Staffelmiete nach § 557a BGB ist ausgeschlossen. Die allgemeine Kappungsgrenze erklärt Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung. Die neue Richtlinie regelt Förderungen ab 2027; eine Bestimmung, die bereits erteilte Bewilligungsbescheide ändert, enthält sie nicht. Für Verfahren, in denen bis 30. Mai 2025 einem vorzeitigen Baubeginn oder Kaufvertrag zugestimmt wurde, wird bis 31. Dezember 2028 noch nach WFB 2023, KommWFP oder BayModR bewilligt (Nr. 52.3).

Kommunen, Modernisierung und Eigenheim

Das Kommunalprogramm gilt für kommunale Gebietskörperschaften und für mehrheitlich kommunal getragene Unternehmen (Nr. 3.1); die Öffnung für kommunale Wohnungsunternehmen bewertete der VdW Bayern im Juli positiv. Es gibt einen Zuschuss von bis zu 50 Prozent der förderfähigen Gesamtkosten ohne Grundstück. Kommunen erhalten zusätzlich ein zinsverbilligtes Darlehen der BayernLabo bis 60 Prozent, kommunale Unternehmen ein staatliches Darlehen bis 30 Prozent zu 0,50 Prozent Zins (Nr. 20.1, Anlage 3). Bei kommunalen Unternehmen ist die zulässige Miete die zumutbare Miete nach Nr. 12 (Nr. 21).

Im Modernisierungsprogramm müssen die Gebäude am 31. Dezember des Antragsjahres mindestens 15 Jahre alt sein, und die förderfähigen Kosten müssen im Schnitt mindestens 10.000 Euro je Wohnung erreichen (Nrn. 24, 7.2). Der Basiszuschuss beträgt bis 400 Euro je m², die Zuschüsse sind auf jeweils höchstens 35 Prozent der Darlehenssumme und in Summe höchstens 75 Prozent der Modernisierungskosten begrenzt (Nr. 28). Bei nicht preisgebundenen Wohnungen richtet sich eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB (Nr. 26.1). Bei neuen Mietverträgen nach der Modernisierung muss die Förderung dem Mieter in entsprechender Anwendung von § 559a BGB wirtschaftlich zugutekommen.

Für selbst genutztes Wohneigentum darf das Darlehen ein Drittel der Gesamtkosten nicht übersteigen, unter 15.000 Euro wird nicht gefördert (Nr. 33.2). Haushalte mit Kindern erhalten 5.000 Euro je Kind (Nr. 33.3). Die Eigenleistung soll mindestens 15 Prozent betragen (Nr. 34). Laut Anlage 5 ist der Zins für zehn oder 15 Jahre verbilligt, die anfängliche Tilgung beträgt 2 Prozent und kann auf 1 Prozent gesenkt werden. Wie solche Förderdarlehen neben dem Bund stehen, zeigt Wohnungsbaufonds und KfW-Förderung.

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