Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
WEG-Jahresabrechnung prüfen: Abrechnungsspitze & §28 WEG
Seit der WEG-Reform 2020 wird nur noch die Abrechnungsspitze beschlossen (§28 Abs. 2 WEG). Prüf-Checkliste und die 1-Monats-Anfechtungsfrist (§45 WEG).
Auf einen Blick
Seit der WEG-Reform 2020 beschließt die Eigentümerversammlung nicht mehr die Jahresabrechnung selbst, sondern nur noch die Abrechnungsspitze — also die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse (§28 Abs. 2 WEG). Das Zahlenwerk selbst ist kein Beschlussgegenstand mehr. Wer die Abrechnung für fehlerhaft hält, muss den Beschluss binnen eines Monatsanfechten (§45 WEG).
Einmal im Jahr flattert die Jahresabrechnung der Hausverwaltung ins Haus — oft schwer verständlich, mit Abrechnungsspitze, Erhaltungsrücklage und Vermögensbericht. Als Eigentümer sollten Sie sie prüfen können, bevor Sie auf der Eigentümerversammlung zustimmen. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es seit der Reform ankommt.
Was seit der WEG-Reform 2020 gilt
Früher wurde die gesamte Jahresabrechnung beschlossen — und ein einziger Fehler machte den ganzen Beschluss anfechtbar. Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist Beschlussgegenstand nur noch die Abrechnungsspitze: die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten und den bereits gezahlten Vorschüssen (Hausgeld). Ergibt sich eine Nachzahlung oder Erstattung, wird genau darüber abgestimmt.
Prüf-Checkliste für die Jahresabrechnung
| Prüfpunkt | Worauf achten |
|---|---|
| Einnahmen/Ausgaben vollständig | Gesamteinnahmen und -ausgaben nach dem tatsächlichen Zahlungsfluss (Abflussprinzip) |
| Verteilerschlüssel korrekt | Miteigentumsanteile bzw. beschlossene abweichende Schlüssel richtig angewandt |
| Erhaltungsrücklage | Zuführung und Stand getrennt ausgewiesen, nicht mit laufenden Kosten vermischt (seit WEMoG „Erhaltungsrücklage", §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) |
| Abrechnungsspitze plausibel | Nachzahlung = tatsächliche Kosten minus gezahlte Vorschüsse |
| Vermögensbericht vorhanden | Der Verwalter muss jährlich einen Vermögensbericht erstellen (§28 Abs. 4 WEG) |
Die 1-Monats-Anfechtungsfrist
Halten Sie den Beschluss über die Abrechnungsspitze für fehlerhaft, müssen Sie ihn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung durch Klage anfechten (§45 WEG). Nach Ablauf wird der Beschluss bestandskräftig — auch wenn die zugrunde liegende Abrechnung Mängel hat. Prüfen Sie die Unterlagen daher rechtzeitig vor und nach der Versammlung. Beklagte, Begründung binnen zwei Monaten und der Unterschied zur Nichtigkeit: WEG-Beschluss anfechten.
Häufige Fragen
Was genau beschließt die Eigentümerversammlung bei der Jahresabrechnung?
Seit der WEG-Reform 2020 nur noch die Abrechnungsspitze — also die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§28 Abs. 2 WEG), nicht mehr das gesamte Zahlenwerk der Abrechnung.
Wie lange kann ich die Abrechnung anfechten?
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§45 WEG). Danach ist der Beschluss bestandskräftig.
Muss der Verwalter einen Vermögensbericht vorlegen?
Ja. Seit der Reform muss der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht erstellen, der den Stand der Rücklage und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen darstellt (§28 Abs. 4 WEG).
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