Von Laurin Schlereth · · 8 Min. Lesezeit
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung — Anspruch? + Muster
Der BGH hat entschieden: Auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt es keinen Anspruch. Was Sie stattdessen verlangen können — mit Muster nach § 368 BGB.
Auf angespannten Wohnungsmärkten gehört sie fast zum Standardpaket der Bewerbungsunterlagen: die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters. Wer sie nicht beibringt, fällt aus der Auswahl. Dabei steht dieses Dokument rechtlich auf bemerkenswert dünnem Boden — der bisherige Vermieter muss es nicht ausstellen, und der neue darf es streng genommen gar nicht verlangen. Wer beide Seiten kennt, kommt trotzdem an einen belastbaren Nachweis.
Was der BGH entschieden hat
Der Bundesgerichtshof hatte 2009 über die Klage eines ausgezogenen Mieters zu entscheiden, der von seinem früheren Vermieter eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit verlangte. Das Ergebnis: Ein solcher Anspruch besteht nicht — weder aus dem Mietvertrag, noch aus den nachwirkenden Pflichten des Schuldverhältnisses (§ 241 Abs. 2 BGB), noch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB). Eine Verkehrssitte, aus der sich die Pflicht ergeben könnte, sah der BGH als nicht nachgewiesen an — die Übung einer einzelnen großen Wohnungsbaugesellschaft genügt dafür nicht.
Die Begründung ist für die Praxis wichtiger als das Ergebnis: Eine pauschale Bestätigung, es bestünden keine Forderungen mehr, kann später wie ein Verzicht wirken. Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass noch eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung offen ist oder ein Schaden an der Wohnung übersehen wurde, könnte der Mieter sich auf die Bescheinigung berufen. Der Vermieter hat also ein legitimes eigenes Interesse daran, sie nicht auszustellen.
Der wichtige Unterschied: Quittung ist nicht Bescheinigung
§ 368 BGB gibt jedem Schuldner einen Anspruch auf ein schriftliches Empfangsbekenntnis über eine erbrachte Leistung. Der Mieter kann also verlangen, dass der Vermieter den Erhalt bestimmter Mietzahlungen quittiert. Das ist etwas anderes als die pauschale Aussage „es bestehen keine Forderungen mehr“: Die Quittung bezieht sich auf konkrete, bereits geleistete Zahlungen und enthält keine Erklärung über künftige oder noch unbekannte Ansprüche. Genau diese Trennlinie zieht die BGH-Entscheidung.
Die andere Seite: Darf der neue Vermieter sie verlangen?
Hier entsteht die eigentliche Zwickmühle. Die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten ordnet die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Unterlage ein, die nicht verlangt werden kann. Die Begründung der Aufsichtsbehörden ist bemerkenswert schlicht und knüpft direkt an das BGH-Urteil an: Weil der bisherige Vermieter nicht verpflichtet ist, die Bescheinigung auszustellen, kann sie vom Mietinteressenten folglich auch nicht verlangt werden. Hinzu kommt — unabhängig vom Datenschutz — der geringe Aussagewert: Der Aussteller entscheidet frei, was er hineinschreibt.
In der Praxis kollidiert das mit einem angespannten Markt: Wer die Unterlage nicht vorlegt, wird oft aussortiert. Rechtlich durchsetzen lässt sich das Verbot für Wohnungssuchende faktisch kaum. Was hilft, ist die Kenntnis der Alternativen — denn wer von sich aus einen gleichwertigen Nachweis anbietet, muss die Diskussion gar nicht führen. Welche Fragen im Bewerbungsverfahren zulässig sind, steht unter Mieterselbstauskunft: welche Fragen zulässig sind.
Vier Nachweise im Vergleich
| Nachweis | Anspruch darauf? | Aussagekraft |
|---|---|---|
| Mietschuldenfreiheitsbescheinigung | Nein (BGH VIII ZR 238/08) | Gering — Inhalt und Formulierung wählt der Aussteller frei |
| Quittung nach § 368 BGB | Ja | Hoch für die quittierten Zahlungen, keine Aussage darüber hinaus |
| Kontoauszüge der letzten 3–12 Monate | Selbst verfügbar | Hoch — belegt tatsächliche Zahlungen; nicht relevante Posten dürfen geschwärzt werden |
| Eigene Erklärung in der Selbstauskunft | Selbst verfügbar | Mittel — die Frage nach Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen ist zulässig, eine falsche Antwort darauf berechtigt den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags (§ 123 BGB) |
Stand: August 2026 · Quelle: BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08 (NJW 2010, 1135); § 368 BGB; Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen (Version 2.0, Stand Januar 2026).
Muster: Bitte um eine Quittung nach § 368 BGB
Weil auf die Bescheinigung kein Anspruch besteht, auf die Quittung aber schon, ist dies der Weg mit der besseren Erfolgsaussicht. Formulieren Sie die Bitte um die Bescheinigung freundlich daneben — viele Vermieter stellen sie freiwillig aus.
[Name, Anschrift des Mieters]
[Datum]
An [Name und Anschrift des Vermieters]
Quittung über geleistete Mietzahlungen, § 368 BGB — Mietverhältnis [Anschrift der Wohnung]
Sehr geehrte/r [Anrede],
für das oben genannte Mietverhältnis bitte ich Sie um eine Quittung über die von mir im Zeitraum vom [Datum] bis [Datum] geleisteten Mietzahlungen. Den Anspruch auf ein schriftliches Empfangsbekenntnis stütze ich auf § 368 BGB.
Sofern Sie darüber hinaus bereit sind, mir formlos zu bestätigen, dass das Mietverhältnis beanstandungsfrei verlief, wäre mir damit bei meiner Wohnungssuche sehr geholfen. Ich weiß, dass hierzu keine Verpflichtung besteht.
Für Ihre Rückmeldung bis zum [Datum, ca. 2 Wochen] danke ich Ihnen im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]
Für Vermieter: Wie man sie ausstellt, ohne sich zu binden
Wer einem ausziehenden Mieter entgegenkommen will, sollte drei Punkte beachten — sie entsprechen genau dem Risiko, das der BGH beschrieben hat:
Zur kurzen Frist des § 548 BGB und ihren Fallstricken: Verjährung im Mietrecht. Zur Rückgabe der Kaution: Mietkaution zurückfordern.
Häufige Fragen
Muss mein alter Vermieter mir eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?
Nein. Der BGH hat mit Urteil vom 30.09.2009 (VIII ZR 238/08) entschieden, dass es dafür keine Anspruchsgrundlage gibt und auch keine Verkehrssitte besteht. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Ausstellung ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.
Was kann ich stattdessen verlangen?
Eine Quittung über die geleisteten Mietzahlungen nach § 368 BGB. Anders als die pauschale Bescheinigung ist dieser Anspruch gesetzlich verankert. Sie bezieht sich auf konkrete Zahlungen und sagt nichts über offene oder künftige Forderungen aus.
Darf ein neuer Vermieter die Bescheinigung zur Bedingung machen?
Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz gehört sie zu den Unterlagen, die nicht verlangt werden können — schon weil der Bewerber selbst keinen Anspruch auf ihre Ausstellung hat (BGH VIII ZR 238/08). Durchsetzen lässt sich das im Bewerbungsverfahren allerdings selten; praktikabler ist, von sich aus Kontoauszüge oder eine Quittung anzubieten.
Warum weigern sich Vermieter so oft?
Weil eine pauschale Bestätigung wie ein Forderungsverzicht wirken kann. Ist die Betriebskostenabrechnung des letzten Jahres noch offen oder taucht später ein Schaden auf, kann sich der Mieter auf das Dokument berufen. Genau dieses Risiko hat der BGH in seiner Begründung hervorgehoben.
Reicht eine SCHUFA-Auskunft als Ersatz?
Sie beantwortet eine andere Frage. Die SCHUFA zeigt allgemeine Zahlungsstörungen, nicht die Zahlungshistorie eines konkreten Mietverhältnisses. Für die Bonitätsprüfung ist sie üblich, als Nachweis pünktlicher Mietzahlung ersetzt sie Quittung oder Kontoauszüge nicht.
Weiterlesen
Mietaufhebungsvertrag — Muster & die häufigste Falle
Ohne Frist raus aus dem Mietvertrag: kostenloses Muster mit allen Klauseln — und warum die pauschale Abgeltungsklausel Nachzahlung oder Guthaben kosten kann.
LesenWohnungsgeberbestätigung: Pflicht, Frist & Muster (§19 BMG)
Der Vermieter muss die Wohnungsgeberbestätigung binnen 2 Wochen ausstellen (§19 BMG). Bußgeld bis 1.000 €. Mit Pflichtangaben und Muster-Text.
LesenSchlüssel verloren — Schließanlage & BGH
Schlüssel weg: Die ganze Schließanlage nur nach tatsächlichem Austausch (BGH VIII ZR 205/13). Eine Rechnung der Verwaltung allein begründet den Schaden nicht.
LesenKündigungsbestätigung — Muster für Vermieter
Kündigung wirkt mit Zugang in Schriftform (§ 568 BGB), nicht mit Bestätigung. Musterbrief: Zugangsdatum und Enddatum festhalten — keine Pflicht zur Antwort.
LesenMietbescheinigung fürs Jobcenter — Muster & Vermieterpflicht
Mietbescheinigung für Jobcenter, Sozialamt & Wohngeldstelle: Muster zum Kopieren, welche Angaben hineingehören — und ob der Vermieter ausfüllen muss.
Lesen