Von Laurin Schlereth · · 7 Min. Lesezeit
Mietvertrag widerrufen — wann 14 Tage laufen
Wohnraummiete ist vom Widerruf weitgehend ausgenommen. Eine vorherige Besichtigung schließt ihn aus (§ 312 Abs. 3 BGB).
Auf einen Blick
Wohnraummiete ist von den Vorschriften über Fernabsatz und Haustürgeschäfte weitgehend ausgenommen (§ 312 Abs. 2 Nr. 5 BGB). Zurückgeholt werden Begriff, Belehrung und Widerrufsrecht (§ 312 Abs. 3). Hat der Mieter die Wohnung vorher besichtigt, gelten diese drei Punkte für den Abschluss nicht (Satz 2). Nicht jeder online geschlossene Mietvertrag ist 14 Tage offen.
Ein Aufhebungsvertrag ist kein Mietvertragsschluss. Dort verpflichtet sich der Mieter regelmäßig nicht zur Zahlung eines Preises, und die 14 Tage laufen aus diesem Grund nicht. Das steht unter Mietaufhebungsvertrag. Diese Seite gilt nur für die Begründung des Wohnraummietverhältnisses.
Erst Unternehmer, dann Frist
Die Kapitel über außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge und Fernabsatz gelten für Verbraucherverträge, bei denen sich der Verbraucher zur Zahlung eines Preises verpflichtet (§ 312 Abs. 1 BGB). Auf der anderen Seite steht ein Unternehmer: wer bei dem Geschäft in Ausübung seiner gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt (§ 14 BGB). Wer eine Wohnung außerhalb einer solchen Tätigkeit vermietet, schließt keinen Verbrauchervertrag. Die 14 Tage sind dann nicht eröffnet, auch wenn der Vertrag per E-Mail zustande kam.
Ein mündlich geschlossener Vertrag ist wieder eine andere Frage, nämlich die Form unter mündlicher Mietvertrag. Fehlende Schriftform nach § 550 BGB ist kein Widerruf.
Was von den 14 Tagen übrig bleibt
Auf Wohnraummiete sind von den Kapiteln 1 und 2 nur wenige Vorschriften anzuwenden, darunter aus Abs. 3 zusätzlich drei Blöcke: die Begriffe des außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrags und des Fernabsatzvertrags (§§ 312b und 312c), die Pflicht, über das Widerrufsrecht zu informieren (§ 312d Abs. 1 in Verbindung mit Artikel 246a § 1 Abs. 2 und 3 EGBGB), und das Widerrufsrecht selbst (§ 312g). Die Button-Lösung des § 312j steht in dieser Liste nicht.
Satz 2 nimmt auch diese drei Blöcke wieder heraus, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat. Das Gesetz knüpft an die Besichtigung vor der Begründung des Mietverhältnisses. Es definiert nicht, ob ein Video dieselbe Wirkung hat. Liegt eine Besichtigung vor, ist das Widerrufsrecht für diesen Abschluss nicht anzuwenden.
| Lage | § 312 |
|---|---|
| Vermieter ist kein Unternehmer | Verbrauchervertrag nicht eröffnet, Abs. 1 |
| Wohnung vorher besichtigt | Belehrung und Widerruf gelten für den Abschluss nicht, Abs. 3 Satz 2 |
| Unternehmer, keine vorherige Besichtigung, Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen | § 312g kann gelten, Frist nach § 355 |
| Aufhebungsvertrag ohne Preispflicht | Anderer Vertrag, nicht dieser Abschluss |
14 Tage, Absendung, spätestens ein Jahr
Ist das Widerrufsrecht eingeräumt, beträgt die Frist 14 Tage. Sie beginnt mit dem Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 355 Abs. 2 BGB). Der Widerruf ist eine Erklärung gegenüber dem Unternehmer, aus der der Entschluss eindeutig hervorgeht. Eine Begründung ist nicht nötig. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung (§ 355 Abs. 1 Satz 5). Das ist der Gegensatz zur Indexerhöhung und zur Kündigung: Dort muss die Erklärung zugehen (§ 130 Abs. 1 BGB).
Die Frist beginnt nicht, bevor der Unternehmer über das Widerrufsrecht entsprechend Artikel 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nummer 1 EGBGB unterrichtet hat (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB). Das Widerrufsrecht erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem in § 355 Abs. 2 Satz 2 genannten Zeitpunkt (§ 356 Abs. 4 Satz 1). Ein Formular auf der Webseite kann der Unternehmer anbieten (§ 356 Abs. 1). Das Gesetz macht dieses Formular nicht zur Pflicht und zieht § 312j für die Wohnraummiete nicht in den Anwendungsbereich zurück.
Häufige Fragen
Kann ich jeden Mietvertrag 14 Tage widerrufen?
Nein. Wohnraummiete ist nach § 312 Abs. 2 Nr. 5 BGB weitgehend ausgenommen. Widerruf und Belehrung kommen nur über Abs. 3 zurück, und auch dann nur, wenn der Vermieter Unternehmer ist und der Mieter die Wohnung nicht vorher besichtigt hat (Abs. 3 Satz 2).
Was ändert eine Besichtigung?
Hat der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt, sind die in § 312 Abs. 3 Satz 1 genannten Bestimmungen auf die Begründung des Mietverhältnisses nicht anzuwenden. Dazu gehört das Widerrufsrecht nach § 312g.
Reicht es, den Widerruf am letzten Tag abzusenden?
Ja, wenn das Widerrufsrecht besteht. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung (§ 355 Abs. 1 Satz 5 BGB). Die Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2), beginnt aber nicht vor der Widerrufsbelehrung (§ 356 Abs. 3) und endet spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356 Abs. 4).
Gilt dasselbe für einen Aufhebungsvertrag?
Nein. Der Aufhebungsvertrag beendet ein Mietverhältnis und verpflichtet den Mieter regelmäßig nicht zur Zahlung eines Preises. § 312 Abs. 1 knüpft an diese Zahlungspflicht. Die Muster-Seite zum Aufhebungsvertrag trennt die beiden Vorgänge.
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