Von Laurin Schlereth · · 7 Min. Lesezeit
Mündlicher Mietvertrag — wirksam, aber § 550
Mündlicher Mietvertrag ist wirksam. Ohne Schriftform bei mehr als einem Jahr gilt er unbefristet; kündbar frühestens nach einem Jahr (§ 550 BGB).
Auf einen Blick
Ein Wohnraummietvertrag kann mündlich zustande kommen. Vereinbaren die Parteien eine Laufzeit von mehr als einem Jahr und fehlt die Schriftform, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Gekündigt werden kann dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung (§ 550 BGB); die Frist des § 573c BGB kommt hinzu. Die Kündigung selbst braucht weiter Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB).
Handshake in der Küche, Schlüssel übergeben, Miete überwiesen — und kein Papier. Der Vertrag ist trotzdem da. Was fehlt, ist der Beweis und, bei längerer Bindung, die Form des § 550 BGB. Das ist etwas anderes als ein Zeitmietvertrag nach § 575: dort fällt die Befristung ohne Sachgrund und schriftliche Mitteilung; hier fällt nur die lange Bindung, der Vertrag bleibt.
Wann der mündliche Vertrag reicht
Für die Hauptpflichten — Wohnung überlassen, Miete zahlen — schreibt das BGB keine Form vor. Unbefristete Wohnraummietverhältnisse können mündlich, per E-Mail oder durch schlüssiges Verhalten entstehen (Schlüssel, Einzug, erste Miete). Streitig wird es, wenn eine Seite später bestreitet, was vereinbart war: Wohnfläche, Staffel, Haustiere, Schönheitsreparaturen.
Betriebskosten trägt der Vermieter, solange nichts anderes vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne Abrede über Vorauszahlung oder Pauschale gibt es keine Nebenkostenabrechnung, die der Mieter zusätzlich zahlen müsste.
§ 550 BGB: länger als ein Jahr ohne Schriftform
| Vertrag | Form | Folge bei Formfehler |
|---|---|---|
| Unbefristeter Wohnraum | Keine gesetzliche Form | Mündlich wirksam; Beweislast im Streit |
| Wohnraum länger als ein Jahr | Schriftform (§ 550 BGB) | Gilt als unbefristet; Kündigung frühestens nach einem Jahr ab Überlassung |
| Gewerberaum länger als ein Jahr | Textform seit 1.1.2025 (§ 578 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB) | Ebenfalls unbestimmte Zeit, wenn die Textform fehlt |
| Kündigung Wohnraum | Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB) | Unwirksam, auch wenn der Vertrag mündlich war |
Stand: September 2026 · Quelle: § 550, § 568, § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB (gesetze-im-internet.de); BEG IV, BGBl. 2024 I Nr. 323
Schriftform heißt: eine Urkunde, eigenhändig unterschrieben (§ 126 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail oder ein PDF ohne qualifizierte elektronische Signatur wahrt sie nicht. Das vierte Bürokratieentlastungsgesetz hat für Wohnraum daran nichts geändert — Textform (§ 126b) gilt seit 1. Januar 2025 nur für Grundstücks- und Gewerbemietverträge.
Satz 2 des § 550 sperrt den Beendigungstermin, nicht den Tag, an dem Sie kündigen dürfen. Die Wohnraumfrist des § 573c Abs. 1 BGB (Zugang spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) läuft zusätzlich.
Ab dann gelten die normalen Wohnraumregeln: Der Mieter kündigt ohne Grund, der Vermieter nur mit berechtigtem Interesse nach § 573 BGB. Die mündlich gewollte Zweijahresbindung schützt ihn nicht.
Was trotzdem Schriftform braucht
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig?
Ja. Für unbefristeten Wohnraum verlangt das Gesetz keine Form. Einzug, Schlüssel und Mietzahlung reichen für den Vertragsschluss.
Was gilt bei mündlich vereinbarten zwei Jahren?
Der Vertrag bleibt wirksam, gilt aber als unbefristet (§ 550 Satz 1 BGB). Ordentlich kündbar ist er frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung (Satz 2); die Frist des § 573c BGB kommt hinzu.
Reicht eine E-Mail als Schriftform?
Nein. Schriftform nach § 126 BGB braucht eine unterschriebene Urkunde. Für Wohnraum gilt das auch nach dem Bürokratieentlastungsgesetz 2025; Textform betrifft Gewerbe (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Muss die Kündigung schriftlich sein, wenn der Vertrag mündlich war?
Ja. § 568 Abs. 1 BGB verlangt Schriftform für die Kündigung von Wohnraum, unabhängig davon, wie der Vertrag zustande kam.
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