Korrigierte Nebenkostenabrechnung — Nachforderung, Frist

Die erste Abrechnung lag im Briefkasten, Wochen später kommt ein zweites Schreiben: höhere Heizkosten, andere Vorauszahlungen, aus dem Guthaben wird eine Nachzahlung. Das ist eine andere Lage als die erste Abrechnung, die erst nach der Jahresfrist eintrifft — dazu der Ratgeber Nebenkostenabrechnung zu spät. Hier geht es um die Korrektur oder die zweite Fassung, nachdem schon abgerechnet wurde.

Was § 556 Abs. 3 BGB zur Korrektur sagt

Der Vermieter rechnet jährlich über die Vorauszahlungen ab und teilt die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (Satz 3). Einwendungen gegen die Abrechnung teilt der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang mit (Satz 5); danach kann er sie nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten (Satz 6).

Der Wortlaut schließt die Nachforderung des Vermieters aus. Eine Berichtigung, die den Saldo zugunsten des Mieters verschiebt, trifft Satz 3 nicht. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB).

Korrektur innerhalb der 12 Monate

Solange die Abrechnungsfrist läuft, kann der Vermieter die Betriebskostenabrechnung berichtigen, auch wenn die Korrektur zu Lasten des Mieters ausfällt (BGH VIII ZR 296/09, 12.01.2011, Rn. 13). In dem entschiedenen Fall hatte die Vermieterin für 2006 ein Guthaben von 185,96 € ausgewiesen und am 1. August 2007 dem Mietkonto gutgeschrieben. Noch vor dem 31. Dezember 2007 — Fristende für das Kalenderjahr 2006 — übersandte sie eine korrigierte Abrechnung, weil 8.200 Liter Heizöl unberücksichtigt geblieben waren. Der Differenzbetrag von 138,08 € durfte nachgebucht werden.

Die vorbehaltlose Gutschrift des ersten Saldos ist für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Seit den ausschlussbewehrten Fristen des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 tragen weder die vorbehaltlose Nachzahlung des Mieters noch die vorbehaltlose Erstattung eines Guthabens den Endbetrag fest (BGH VIII ZR 296/09, Leitsatz; BGH-PM 004/2011).

Die Abrechnungsfrist wahrt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an (BGH VIII ZR 115/04, 17.11.2004). Weicht der angegebene Umlageschlüssel vom Mietvertrag ab, ist das ein inhaltlicher Fehler, kein formeller Mangel. Den Unterschied Form gegen Inhalt trägt der Ratgeber Formelle vs. materielle Fehler.

Nach Fristablauf: keine höhere Nachforderung

Nach Ablauf der zwölf Monate darf die Nachforderung das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Abrechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten (BGH VIII ZR 115/04; VIII ZR 190/06, Rn. 13). Eine ausgeschlossene Nachforderung liegt vor, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist (BGH VIII ZR 190/06, 12.12.2007, Leitsatz).

Im Dortmunder Fall endete die Abrechnung für 2003 vom 1. Dezember 2004 mit einem Guthaben von 208,73 €. Die Korrektur vom 23. Februar 2005 wies 115,06 € Nachzahlung aus. Die Abrechnungsfrist für 2003 war am 31. Dezember 2004 abgelaufen. Der VIII. Senat hat die Nachforderung abgewiesen; die Mieter durften mit dem ursprünglichen Guthaben gegen die Miete aufrechnen.

Eine formell unwirksame erste Abrechnung wahrt die Jahresfrist nicht. Ist der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit führt (BGH VIII ZR 84/07, 09.04.2008, Leitsatz a). Die spätere Heilung nach Fristablauf trägt dann keine Nachforderung. Auf die Ausschlussfrist ist § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar; ein Anerkenntnis setzt die Frist nicht neu in Lauf (Leitsatz b).

Guthaben und Korrektur zugunsten des Mieters

Satz 3 sperrt die Nachforderung des Vermieters. Ein ausgewiesenes Guthaben bleibt nach Fristablauf der Bezugspunkt: Die Korrektur darf es nicht in eine Nachzahlung oder in ein kleineres Guthaben zu Lasten des Mieters umwandeln (VIII ZR 190/06). Entdeckt der Vermieter nach Fristablauf, dass er zu wenig abgezogen oder eine Position zu hoch angesetzt hat, ändert das den Anspruch des Mieters auf das Guthaben nicht.

Findet die Korrektur einen Fehler, der den Saldo zugunsten des Mieters verschiebt, steht Satz 3 dem nicht entgegen. Wie Nachzahlung und Guthaben fällig werden, steht im Ratgeber Nachzahlung und Guthaben.

Stand: Oktober 2026 · Quelle: § 556 Abs. 3 BGB, gesetze-im-internet.de; BGH VIII ZR 115/04, VIII ZR 190/06, VIII ZR 84/07, VIII ZR 296/09, VIII ZR 27/10, VIII ZR 133/10

Ausnahme nach Treu und Glauben

Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt auch, wenn er irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat (BGH VIII ZR 133/10, 30.03.2011).

In dem Berliner Fall hatte die Vermieterin in der Abrechnung für 2007 vom 10. Dezember 2008 statt der geleisteten 1.895,75 € die geschuldeten Vorauszahlungen von 2.640,96 € eingesetzt und den Betrag mit „Sollvorauszahlungen“ gekennzeichnet. Der Senat hat den Grundsatz bestätigt, dem Mieter aber ausnahmsweise verwehrt, sich auf den Fristablauf zu berufen: nach Treu und Glauben (§ 242 BGB), weil der Fehler für den Mieter offensichtlich war.

Läuft die Einwendungsfrist mit der Korrektur neu?

Einwendungen sind dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt diese Frist nicht in Gang (BGH VIII ZR 27/10, 08.12.2010, Leitsatz). Der Einwendungsausschluss des Satzes 6 greift dann nicht für die Positionen, bei denen es an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. Betrifft der Formfehler nur einzelne, abtrennbare Positionen, bleibt die Frist für die übrigen Positionen in Lauf.

War die erste Fassung formell unwirksam, beginnt die Einwendungsfrist mit der ersten formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Ob eine bloße Inhaltskorrektur einer bereits formell ordnungsgemäßen Abrechnung die Einwendungsfrist neu starten lässt, hat der VIII. Senat in den hier geöffneten Entscheidungen nicht als Hauptsache entschieden. Die taggenaue Rechnung ab Zugang steht in Einwendungsfrist berechnen.

Der Ablauf der Einwendungsfrist und der Ablauf der Abrechnungsfrist sind zwei Uhren. Die erste zählt ab Zugang bei Ihnen, die zweite ab Ende des Abrechnungsjahres. Wie Sie die zweite Fassung prüfen, beschreibt Nebenkostenabrechnung prüfen; den Brief setzt der Widerspruch-Generator zusammen. Fristen im Überblick: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Häufige Fragen