Nebenkostenabrechnung nicht erhalten — was gilt

Die Abrechnung liegt nicht im Kasten. Nicht zu spät, sondern gar nicht. Das ist ein anderer Streit als die verspätete Abrechnung, bei der nach Ablauf der Jahresfrist die Nachforderung entfällt. Hier rechnet der Vermieter nicht ab. Die Frage ist, welches Druckmittel das Gesetz und der BGH dem Mieter geben — und welches nicht.

Jährliche Abrechnung nur bei Vorauszahlung

Die Pflicht hängt am Vertragstyp. § 556 Abs. 2 BGB lässt Vorauszahlung oder Pauschale zu. Nur über Vorauszahlungen „ist jährlich abzurechnen“ (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (Satz 2). Eine Vereinbarung, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB).

Für das Kalenderjahr 2025 endet die Mitteilungsfrist am 31. Dezember 2026. Ohne Zugang bis zu diesem Tag ist die Abrechnung für 2025 nicht fristgerecht. Bei einer Betriebskostenpauschale begründet Absatz 3 keine Abrechnungspflicht: Es gibt weder Nachzahlung noch Guthaben. Wer eine Pauschale zahlt und keine Abrechnung erhält, hat deshalb keinen Anspruch aus Satz 1.

Laufendes Mietverhältnis: kein Rückzahlungsanspruch

Der VIII. Senat hat am 29. März 2006 entschieden: In einem bestehenden Wohnraummietverhältnis kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht abgerechnet hat (BGH VIII ZR 191/05). Der Mieter ist dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht.

„Jedenfalls“ die weiterlaufenden Vorauszahlungen: die künftig fällig werdenden Abschläge, nicht die Grundmiete und nicht als Klumpen die schon gezahlten Jahresvorschüsse. Die Kaltmiete bleibt fällig. Unberechtigter Einbehalt der Grundmiete ist Zahlungsverzug. Die Mechanik des Einbehalts — Einrede erheben, formelle Abrechnung beendet das Recht — steht im Artikel zum Zurückbehaltungsrecht.

Daneben bleibt der Anspruch auf eine den Grundsätzen des § 259 BGB entsprechende Abrechnung. VIII ZR 191/05 grenzt das ausdrücklich vom Urteil vom 9. März 2005 ab: Die volle Rückzahlung der Vorauszahlungen ist die Lösung für das beendete Mietverhältnis, nicht für das laufende.

Beendetes Mietverhältnis: Rückzahlung ohne Abrechnungsklage

Ist das Mietverhältnis beendet und die Abrechnung ausgeblieben, hat der Mieter kein Druckmittel mehr an laufenden Vorauszahlungen. Der Senat hat deshalb in ergänzender Vertragsauslegung entschieden: Der Mieter kann die geleisteten Abschlagszahlungen sogleich vollständig zurückverlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen (BGH VIII ZR 57/04, 09.03.2005).

Im Streitfall waren die Mieter seit 1989 in der Wohnung, kündigten 2001 und verlangten 1.073,71 € Vorauszahlungen für Januar 2000 bis September 2001 (vertraglich 100 DM monatlich). Der Vermieter hatte für 2000 und 2001 nicht abgerechnet, weil der Hausverwalter nicht mehr erreichbar war. Das reicht nach dem Senat nicht: Ein Verschulden der Hilfspersonen rechnet sich der Vermieter nach § 278 BGB zu. Die Kläger mussten den Mindestbetrag der angefallenen Kosten nicht schätzen.

Die Rückzahlung ist vorläufig: Sie stützt sich darauf, dass der Erstattungsanspruch des Vermieters ohne prüffähige Abrechnung nicht fällig ist. Eine nachträgliche Abrechnung bleibt möglich; die Rechtskraft eines stattgebenden Urteils hindert den Vermieter nicht, später abzurechnen und eine Restforderung einzuklagen (Leitsatz VIII ZR 57/04). Ob eine Nachforderung nach Ablauf der zwölf Monate noch durchgeht, ist die andere Regel des Satzes 3 — dazu der Artikel Nebenkostenabrechnung zu spät.

Die Grenze zieht VIII ZR 315/11 (26.09.2012). Die Mieter zogen 2009 aus und verlangten Vorauszahlungen für 2002 bis 2004 (1.880 € in der Berufung). Das Mietverhältnis hatte bis 2009 gedauert; die Abrechnungsfristen für 2002 bis 2004 waren also noch während der Laufzeit abgelaufen. Der Senat hat die Klage als von vornherein unbegründet behandelt: Ergänzende Auslegung nur, soweit der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Zurückbehalt an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Dass die Kläger davon keinen Gebrauch gemacht und den Abrechnungsanspruch haben verjähren lassen, trägt keine Auslegung zu ihren Gunsten.

Nach dem Auszug bleibt die Abrechnungspflicht; wer die Abrechnung nach dem Umzug erwartet, findet die Zuständigkeit und die Fristen unter Nebenkostenabrechnung nach Auszug. Der vorliegende Fall ist enger: Der Vermieter rechnet nicht ab.

Stand: Oktober 2026 · Quelle: § 556 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1–3, Abs. 5 BGB; § 273 Abs. 1 BGB (gesetze-im-internet.de); BGH VIII ZR 57/04 (09.03.2005), VIII ZR 191/05 (29.03.2006), VIII ZR 315/11 (26.09.2012)

Die Nachforderungssperre ist nicht die Hauptsache

Satz 3 des § 556 Abs. 3 BGB schließt nach Ablauf der Frist die Geltendmachung einer Nachforderung aus, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Das trifft den Vermieter, der spät abrechnet und trotzdem nachfordert. Wer gar keine Abrechnung erhält, braucht diese Sperre nicht als Hebel: Im laufenden Vertrag wirkt der Einbehalt der weiterlaufenden Vorauszahlungen, nach dem Ende die Rückzahlung nach VIII ZR 57/04. Kommt die Abrechnung später doch, prüft der Checker Frist und Form; den Brief schreibt der Widerspruch-Generator.

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