Von Laurin Schlereth · · 7 Min. Lesezeit
Zeitmietvertrag — nur mit Sachgrund nach § 575
Befristeter Wohnraummietvertrag nur bei Eigenbedarf, Sanierung oder Werkwohnung plus schriftlicher Mitteilung. Sonst unbefristet (§ 575 BGB).
Auf einen Blick
Ein Wohnraummietvertrag darf nur befristet werden, wenn bei Abschluss einer der drei Gründe aus § 575 Abs. 1 BGB vorliegt — Eigenbedarf für sich oder Haushaltsangehörige, wesentliche bauliche Maßnahmen, oder Vermietung an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person — und der Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird. Fehlt beides, gilt der Vertrag als unbefristet (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).
„Wohnen auf Zeit“, „befristet bis 31.12.“, „Zeitmietvertrag“: Drei Etiketten, die oft dasselbe meinen und rechtlich nicht dasselbe sind. Für Wohnraum ist die Befristung seit der Mietrechtsreform 2001 an § 575 BGB gebunden. Ohne gesetzlich genannten Grund und ohne schriftliche Mitteilung bei Abschluss läuft der Vertrag unbefristet — mit ordentlicher Kündigung und Kündigungsschutz. Fehlt nur die Schriftform einer langen Laufzeit, nicht der Sachgrund, greift § 550 BGB.
Die drei zulässigen Sachgründe
| Nr. | Grund | Was konkret sein muss |
|---|---|---|
| 1 | Eigennutzung | Der Vermieter will die Räume nach Ablauf als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige nutzen. |
| 2 | Beseitigen / wesentlich verändern / instand setzen | Die Maßnahme wäre durch eine Fortsetzung erheblich erschwert. Beim Abriss genügt dem BGH die Angabe, das Gebäude solle durch einen Neubau ersetzt werden — ohne Abrissdatum und genehmigungsreife Planung (VIII ZR 182/06). Bei Umbau oder Instandsetzung müssen die geplanten Maßnahmen so genau stehen, dass der Mieter prüfen kann, ob die Fortsetzung sie erheblich erschweren würde; „Sanierung geplant“ reicht nicht. |
| 3 | Werkwohnung | Die Räume sollen an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person vermietet werden. |
Stand: September 2026 · Quelle: § 575 BGB (gesetze-im-internet.de); BGH VIII ZR 182/06, VIII ZR 7/23, VIII ZR 388/12, VIII ZR 235/12 (bundesgerichtshof.de / dejure.org)
Den Grund muss der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen — in der Regel im Vertrag selbst. Den Paragraphen zu zitieren, ohne den konkreten Grund zu nennen, genügt nicht. Fehlt die Mitteilung, ist die Befristung unwirksam, auch wenn später ein Sachgrund entsteht (BGH VIII ZR 7/23).
Was folgt, wenn die Befristung fällt
Gesetzliche Regel: Das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der BGH hat daneben entschieden: Wollten beide Seiten erkennbar erst zum vereinbarten Endtermin ordentlich kündigen dürfen, kann im Einzelfall ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bis zu diesem Termin an die Stelle der unwirksamen Befristung treten (VIII ZR 388/12, bestätigt VIII ZR 235/12). Das ist Auslegung, kein Automatismus.
Rechte während der Laufzeit
Abgrenzung: „Wohnen auf Zeit“ ist oft kein § 575
Verträge, die Wohnraum nur „zum vorübergehenden Gebrauch“ überlassen, fallen unter § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Dann gelten zentrale Mieterschutzvorschriften nicht — darunter die Kündigungsschutzregeln. Ob wirklich nur vorübergehender Gebrauch vorliegt, hängt vom Zweck ab (Messe, kurzfristige Montage), nicht vom Etikett. Ein auf zwei Jahre angelegtes „Serviced Apartment“ als Hauptwohnung ist regelmäßig kein vorübergehender Gebrauch.
Der Entwurf Mietrecht II (Drs. 21/6807, erste Lesung 9. Juli 2026) will diese Ausnahme enger fassen. Er ist nicht in Kraft. Bis dahin gilt der Wortlaut des § 549 Abs. 2 Nr. 1.
Kurzzeitige touristische Überlassung ist ein anderes Regime — Registrierung, kommunales Zweckentfremdungsrecht, Plattformpflichten: Airbnb und Kurzzeitvermietung. Staffel und Index sind Miethöhe, keine Befristung: Staffelmiete · Indexmiete.
Häufige Fehler
Häufige Fragen
Wann ist ein Zeitmietvertrag wirksam?
Nur wenn bei Vertragsschluss einer der drei Gründe aus § 575 Abs. 1 BGB vorliegt und dem Mieter schriftlich mitgeteilt wird. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet (Satz 2).
Was passiert ohne schriftlichen Befristungsgrund?
Die Befristung ist unwirksam (BGH VIII ZR 7/23). Gesetzliche Folge ist ein unbefristetes Mietverhältnis. Im Einzelfall kann ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bis zum geplanten Endtermin treten (BGH VIII ZR 388/12).
Kann ich einen wirksamen Zeitmietvertrag vor Ablauf kündigen?
Ordentlich nein. Der Vertrag endet zum Termin. Außerordentlich mit gesetzlicher Frist bleibt nach § 575a BGB möglich; eine Härtefortsetzung nach den §§ 574 bis 574c reicht höchstens bis zum vertraglichen Endtermin.
Ist „Wohnen auf Zeit“ dasselbe wie ein Zeitmietvertrag?
Nein. § 575 verlangt Sachgrund und Schriftform und befristet mit Schutz. § 549 Abs. 2 Nr. 1 betrifft Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch und nimmt Kündigungsschutz aus. Der Zweck entscheidet, nicht die Überschrift.
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