Videoüberwachung im Mietshaus — was Vermieter dürfen

Die Frage ist nicht „gibt es eine Kamera?“, sondern wo sie filmt, ob sie versteckt ist und wer sie betreibt. Das Treppenhaus eines Mietshauses ist kein öffentlicher Raum. Niemand muss dort damit rechnen, gefilmt zu werden. Eine Klingelkamera, die nur zeigt, wer an der Tür steht, ist ein anderer Fall als eine verdeckte Linse auf die Wohnungstür.

Heimlich im Treppenhaus: VI ZR 1370/20

Eine landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaft verdächtigte Mieterinnen der unerlaubten Untervermietung. Eine Detektei montierte vier Wochen lang versteckte Kameras im Treppenhaus auf die Wohnungstüren. Die Räumungsklagen stützten sich auf diese Aufnahmen. Der BGH hat die Verwertung abgelehnt.

Unerlaubte Untervermietung bleibt ein eigener Streit. Der Weg dorthin ist die Erlaubnis nach § 553 BGB, nicht die verdeckte Kamera. Das steht unter Untervermietung. Zutritt zur Wohnung folgt eigenen Regeln: Betretungsrecht des Vermieters.

Hauseingang der WEG: V ZR 220/12

Der V. Senat hat 2013 entschieden: Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse der einzelnen Eigentümer und mitüberwachter Dritter überwiegt und die Ausgestaltung dem Schutz der Betroffenen Rechnung trägt. Damals prüfte der BGH das noch an § 6b BDSG a. F. Heute läuft dieselbe Abwägung über Art. 6 DSGVO.

In dem konkreten Fall hat der BGH die Anlage trotzdem stillgelegt. Die Eigentümer hatten 2008 nach einem Farbanschlag den Einbau beschlossen. 2010 lehnten sie die Abschaltung ab, nun mit dem Zweck, den Besucherverkehr wegen eines vermuteten bordellartigen Betriebs zu beobachten. Der BGH hat diesen Zweckwechsel nicht durchgehen lassen: Ein einmal beschlossener, begrenzter Anlass darf nicht durch einen anderen ersetzt werden, ohne neu zu beschließen. Der Erfassungsbereich und der Zugriff auf die Aufnahmen müssen zum Zweck passen. Eine Überwachung des gesamten Treppenhauses einschließlich der Wohnungstüren trägt der Leitsatz nicht.

Klingelkamera und Anschein

Stand: Oktober 2026 · Quelle: BGH VI ZR 1370/20, V ZR 220/12, V ZR 210/10, VI ZR 176/09 (dejure.org / bundesgerichtshof.de).

V ZR 210/10 betrifft die Video-Gegensprechanlage: Der Eigentümer darf prüfen, wer an seiner Klingel steht. Der Erfassungsbereich endet dort. Nachbarn, der gemeinsame Flur und das Grundstück Dritter gehören nicht ins Bild. VI ZR 176/09 macht klar: Schon der Anschein, gefilmt zu werden, kann das Persönlichkeitsrecht verletzen. Der entschiedene Fall betraf echte Kameras; ob gespeichert wird, entscheidet den Eingriff nicht allein. Instanzgerichte wenden denselben Satz auf Attrappen an.

Mietshaus und WEG unterscheiden

Im reinen Mietshaus entscheidet der Vermieter als Verantwortlicher über die Verarbeitung. Eine verdeckte Kamera auf die Wohnungstür fällt unter VI ZR 1370/20. Eine offene Kamera am Hauseingang braucht einen konkreten Zweck (etwa Abwehr von Straftaten), einen begrenzten Erfassungsbereich, Kennzeichnung und eine Speicherfrist, die zum Zweck passt. Art. 6 DSGVO trägt das nur, wenn die Interessenabwägung zugunsten der Überwachung ausgeht.

In der WEG ist die Kamera am Gemeinschaftseigentum eine Angelegenheit der Gemeinschaft. Der Beschluss muss Zweck, Erfassungsbereich, Speicherfrist und Zugriff festlegen. Ein einzelner Eigentümer hängt die Anlage nicht auf eigene Faust in den Eingang. Die Anfechtung eines Beschlusses folgt § 45 WEG; Beklagte ist die Gemeinschaft. Das steht unter WEG-Beschluss anfechten.

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