Von Laurin Schlereth · · 7 Min. Lesezeit
Zurückbehaltungsrecht Miete — Vorauszahlung, Nachzahlung
Ohne Abrechnung: nur laufende Vorauszahlungen zurückhalten (BGH VIII ZR 191/05), nicht die Kaltmiete. Nachzahlung bei verweigerter Belegeinsicht: § 273.
Auf einen Blick
Fehlt die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Jahresfrist, dürfen Sie im laufenden Mietverhältnis die laufenden Vorauszahlungen zurückhalten — nicht die Kaltmiete (BGH VIII ZR 191/05, § 273 Abs. 1 BGB). Das Recht endet mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Verweigerte Belegeinsicht trifft die Nachzahlung, nicht denselben Topf. Aufrechnung ist ein anderer Weg (§ 556b Abs. 2).
Im Herbst liegt die Abrechnung im Kasten — oder eben nicht. Zurückhalten, aufrechnen, mindern: drei Mechaniken, die ständig vermischt werden. Aufrechnung tilgt. Minderung nach § 536 setzt die Miete herab. Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 ist eine dilatorische Einrede: Sie muss erhoben werden, übt Druck aus und sichert einen fälligen Anspruch — tilgt aber nicht.
Drei Auslöser, drei Gegenstände
| Auslöser | Was Sie zurückhalten | Anker |
|---|---|---|
| Keine Abrechnung binnen 12 Monaten, Mietverhältnis läuft | laufende Betriebskostenvorauszahlungen, nicht die Kaltmiete, nicht die bereits gezahlten Vorschüsse des Vorjahres | BGH VIII ZR 191/05; § 556 Abs. 3, § 273 BGB |
| Mietverhältnis beendet, nie abgerechnet | Rückzahlung der Vorauszahlungen (ergänzende Vertragsauslegung) | BGH VIII ZR 57/04; später VIII ZR 315/11 (nur soweit Sie während der Laufzeit nicht einbehalten konnten) |
| Abrechnung da, Belegeinsicht verweigert | die Nachzahlung, bis Einsicht gewährt ist | § 273; § 556 Abs. 4 BGB; Belegeinsicht-Linie (VIII ZR 78/05) |
| Abrechnung formell in Ordnung, inhaltlich streitig | kein Zurückbehalt, um eine neue Abrechnung zu erzwingen. Widerspruch, ggf. unter Vorbehalt zahlen | formelle Abrechnung erfüllt den Abrechnungsanspruch (VIII ZR 191/05) |
Stand: September 2026 · Quelle: BGH VIII ZR 191/05 (29.03.2006), VIII ZR 57/04, VIII ZR 315/11, VIII ZR 184/12; §§ 273, 556 BGB
Der BGH spricht von einem Zurückbehalt „jedenfalls“ an den laufenden Vorauszahlungen — also den künftig fällig werdenden NK-Abschlägen, nicht an der Grundmiete und nicht als Klumpen der schon gezahlten Jahresvorschüsse. Das Recht endet, wenn eine den Anforderungen des § 259 BGB genügende Abrechnung vorliegt — formell. Materielle Fehler (falscher Schlüssel, nicht umlagefähige Position) halten das Druckmittel nicht am Leben; dafür ist der Widerspruch. Hat der Mieter die Abrechnung selbst korrigiert und ein Guthaben errechnet, kann er Vorauszahlungen anpassen und aufrechnen (VIII ZR 184/12) — dann bleibt kein Abrechnungsanspruch, den das Zurückbehalt durchsetzen könnte.
Unberechtigter Einbehalt der Kaltmiete ist Zahlungsverzug und kann eine Kündigung tragen. Die Einrede muss erklärt werden: Ohne Satz, warum der Betrag fehlt, sieht der Vermieter nur einen Rückstand.
Häufige Fehler
Ob die Abrechnung überhaupt da ist und ob sie formell hält, prüft der Checker. Die Belegeinsicht ist der 10. Baustein im Widerspruch-Generator.
Häufige Fragen
Darf ich die Miete zurückhalten, wenn die Abrechnung fehlt?
Die Kaltmiete nicht. Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie nach Ablauf der Abrechnungsfrist die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen nach § 273 Abs. 1 BGB zurückhalten (BGH VIII ZR 191/05). Das Recht endet mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung.
Was ist mit der Nachzahlung, wenn ich keine Belege sehe?
Dann trifft das Zurückbehalt die Nachzahlung, bis Einsicht nach § 556 Abs. 4 BGB gewährt ist. Das ist nicht derselbe Fall wie die fehlende Abrechnung.
Bekomme ich die Vorauszahlungen zurück, wenn nie abgerechnet wurde?
Nach Ende des Mietverhältnisses ja, soweit Sie während der Laufzeit das Druckmittel nicht nutzen konnten (VIII ZR 57/04, VIII ZR 315/11). Im laufenden Vertrag gibt es diesen Rückzahlungsanspruch nicht — nur den Einbehalt der weiterlaufenden Vorauszahlungen.
Ist Zurückbehalt dasselbe wie Aufrechnung?
Nein. Aufrechnung tilgt gegenseitige Forderungen (§ 387, bei der Miete § 556b Abs. 2 mit Anzeige einen Monat vorher). Das Zurückbehalt nach § 273 sichert und übt Druck aus, tilgt aber nicht.
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