Bad und Toilette unbenutzbar — Minderung nach § 536

Die Suche lautet „Toilette defekt Mietwohnung“ oder „Bad nicht benutzbar Mietminderung“. Die gesetzliche Anknüpfung ist dieselbe wie bei Heizung oder Schimmel: Die Tauglichkeit der Wohnung, nicht das einzelne Bauteil. Ein tropfender Hahn in einem sonst nutzbaren Bad ist nicht derselbe Fall wie eine verstopfte, unbenutzbare Toilette in einer Wohnung ohne zweites WC.

Mangel ist die Tauglichkeit, nicht das Rohr

Der Vermieter schuldet den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sinkt die Tauglichkeit, mindert sich die Miete (§ 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Eine Fristsetzung ist für die Minderung nicht vorgeschrieben. Die Anzeige sichert, dass der Vermieter abhelfen kann: Unterlässt der Mieter sie und konnte der Vermieter deshalb nicht abhelfen, dürfen die Rechte aus § 536 nicht geltend gemacht werden (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).

Warmwasser, das nur lauwarm aus der Leitung kommt, ist ein eigener Fall: Warmwasser zu kalt. Undichte Fenster gehören unter undichte Fenster. Dieser Text bleibt bei Sanitär: Toilette, Dusche, Wanne, Waschbecken, Abfluss.

Was die Tauglichkeit typischerweise trifft

Stand: Oktober 2026 · Quelle: § 535, § 536, § 536c BGB (gesetze-im-internet.de). Die 30–50 % stammen aus der eigenen Mietminderungstabelle (Zeile „Bad nicht benutzbar“) und sind ein Richtwert, kein BGH-Satz.

Keine gesetzliche Quote

Das BGB nennt keine Prozente. Gerichte schätzen nach Umfang, Dauer und betroffenen Räumen (§ 287 ZPO). Die Mietminderungstabelle bündelt Richtwerte; sie sind bewusst keiner einzelnen Amtsgerichtsentscheidung zugeordnet, weil Instanzgerichte bei gleicher Mangelart unterschiedlich urteilen. Der Mietminderungsrechner ordnet „Bad nicht nutzbar“ nach Schwere ein. Die Mängelanzeige ist das Schreiben an den Vermieter.

Berechnet wird die Minderung von der Bruttomiete, also Kaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung. Eine abweichende Vereinbarung kann das ändern; der gesetzliche Ausgangspunkt ist die herabgesetzte Miete als solche.

Anzeige, Instandhaltung, Selbstbeseitigung

Verstopfter Abfluss, undichte Armatur, defekte Spülung: Das ist Instandhaltung des Vermieters, sobald die Ursache in der Mietsache liegt. Eine Kleinreparaturklausel erfasst allenfalls eng begrenzte Kosten kleiner, dem Zugriff ausgesetzter Teile — nicht die Erneuerung der Steigleitung. Wer den Handwerker selbst bestellt, bewegt sich in § 536a Abs. 2 BGB. Der Aufwendungsersatz setzt voraus, dass der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands nötig ist. Der Artikel Mangel selbst beseitigen trennt diese beiden Wege.

Fotos, Datum, was nicht mehr geht: Das macht den Verlauf belegbar. Ein Protokoll ist kein gesetzliches Formular. Ohne Protokoll entfällt § 536 nicht. Die Anzeige nach § 536c bleibt der erste Schritt.

Zu hoch gemindert

Die Minderung tritt mit dem Mangel ein. Eine überhöhte Quote erzeugt einen Zahlungsrückstand. Erreicht der Rückstand die Schwellen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, kann eine fristlose Kündigung greifen. Der BGH hat in VIII ZR 138/11 (11.07.2012) entschieden: Der Verzug entfällt nicht, nur weil der Mieter die Ursache eines Mangels falsch eingeschätzt hat, wenn er das bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können. Der entschiedene Fall betraf Schimmel und Lüftungsverhalten, nicht ein Bad — die Aussage zum Vertretenmüssen gilt für jede unberechtigte Minderung. Der Minderungsbetrag kann unter Vorbehalt gezahlt und später zurückgefordert werden. Die Seite Mietschulden und Kündigung führt die Schwellen aus.

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