Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
Undichte Fenster Mietwohnung — wer zahlt die Reparatur?
Undichte Fenster sind Instandhaltung des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2). Tausch kann Modernisierung sein. Minderung nach Tabelle.
Auf einen Blick
Undichte, klemmende oder nicht schließende Fenster sind Instandhaltung des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) — nicht Schönheitsreparatur und in der Regel nicht Kleinreparatur. Ein kompletter Tausch mit besserer Energiebilanz kann Modernisierung nach § 555b sein: dann 8 % Umlage (§ 559 Abs. 1), abzüglich Instandhaltungsanteil (Abs. 2), gedeckelt auf 3 €/m² in sechs Jahren — 2 €, wenn die Miete unter 7 €/m² liegt (Abs. 3a). Zugluft kann die Miete mindern (§ 536); Anzeige unverzüglich (§ 536c).
Wenn die Nächte kälter werden, zieht es zuerst am Rahmen. Der Schimmel-Artikel setzt erst an, wenn Feuchte sichtbar wird. Hier geht es um das Bauteil Fenster: wer dichtet, wer tauscht, und wann aus der Reparatur eine Modernisierungsumlage wird.
Reparatur, Tausch, Modernisierung
Beschlagene Verbundfenster, die innen auf der äußeren Scheibe dauerhaft feucht werden, hat der BGH als Mangel behandelt: Der Mieter kann Instandsetzung nach § 535 Abs. 1 Satz 2 verlangen (Urteil vom 26.05.2004, VIII ZR 310/03). Umgekehrt: Ein Sprung nur in der äußeren Scheibe eines Doppelfensters, der Dichtigkeit und Pflege nicht beeinträchtigt, ist nicht ohne Weiteres ein erheblicher Mangel — und ohne Mängelanzeige entfällt die Minderung (§ 536c Abs. 2; BGH, Beschluss vom 10.08.2010, VIII ZR 316/09).
| Maßnahme | Wer trägt sie | Norm |
|---|---|---|
| Dichtung, Beschlag, Glasbruch, klemmen | Vermieter (Instandhaltung) | § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Gleichwertiger Ersatz eines defekten Fensters | Vermieter, keine Modernisierungsumlage | Erhaltung, nicht § 559 |
| Tausch gegen deutlich bessere Verglasung | kann Modernisierung sein — 8 %, minus Erhaltungsanteil, Kappung 3 € bzw. 2 €/m² in 6 Jahren | § 555b, § 559 Abs. 1–3a BGB |
| Zugluft, die die Nutzung stört | Minderung kraft Gesetzes, sobald der Vermieter den Mangel kennt | § 536, § 536c BGB |
Stand: September 2026 · Quelle: §§ 535, 536, 536c, 555b, 559 BGB (gesetze-im-internet.de); BGH VIII ZR 310/03, VIII ZR 316/09. Quoten: Mietminderungstabelle.
Wird nur ersetzt, was schon kaputt war, durch Gleichwertiges, bleibt das Erhaltung. Die 8-%-Umlage braucht eine Verbesserung im Sinne des § 555b. Was davon ohnehin zur Erhaltung nötig gewesen wäre, gehört nicht zu den umlagefähigen Kosten und ist zu schätzen (§ 559 Abs. 2) — der Abnutzungsgrad der alten Fenster geht also ab. Die Rechnung selbst (8 %, Kappung 3 €/2 €) steht im Ratgeber Modernisierungsumlage, nicht hier.
In der Eigentumswohnung sind Fenster samt Rahmen Gemeinschaftseigentum (BGH V ZR 174/11). Das sagt, wem das Bauteil gehört — nicht, dass der Mieter die Reparatur zahlt. Gegenüber dem Mieter bleibt der vermietende Eigentümer Erhaltungsschuldner (§ 535 Abs. 1 Satz 2); intern rechnet er mit der WEG über Hausgeld oder Sonderumlage ab.
Häufige Fehler
Die Anzeige setzt das Mängelanzeige-Tool. Quoten für Zugluft und undichte Fenster: Mietminderungstabelle.
Häufige Fragen
Wer zahlt undichte Fenster in der Mietwohnung?
Der Vermieter. Fenster sind Teil der Mietsache; ihre Erhaltung schuldet er nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dichtungen und Beschläge sind keine Schönheitsreparatur.
Darf ich die Miete mindern, wenn es zieht?
Ja, wenn die Zugluft die Tauglichkeit mindert. § 536 BGB wirkt kraft Gesetzes, sobald der Vermieter den Mangel kennt. Zeigen Sie ihn unverzüglich an (§ 536c). Die Höhe richtet sich nach Ausmaß und Dauer — Anhaltspunkte in der Mietminderungstabelle.
Ist ein Fenstertausch eine Modernisierung?
Nur wenn er über die Erhaltung hinaus verbessert (§ 555b). Dann 8 % der Kosten (§ 559 Abs. 1), abzüglich des Instandhaltungsanteils (Abs. 2), gedeckelt auf 3 €/m² in sechs Jahren — 2 €, wenn die Miete unter 7 €/m² liegt (Abs. 3a). Gleichwertiger Ersatz eines defekten Fensters bleibt Instandhaltung.
Gilt das auch in der Eigentumswohnung?
Gegenüber dem Mieter ja: der vermietende Eigentümer bleibt Erhaltungsschuldner. Sachenrechtlich stehen Fenster im Gemeinschaftseigentum (BGH V ZR 174/11); die WEG organisiert den Tausch, intern über Hausgeld oder Sonderumlage.
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