Mietpreisbremse Hamburg — gilt sie bis 2029?

Rund um die Hamburger Mietpreisbremse kursiert hartnäckig die Behauptung, die Hansestadt habe das Instrument 2025 auslaufen lassen und sei damit die erste Großstadt ohne Mietpreisbremse. Das ist falsch — und für Mieterinnen und Mieter teuer, wenn sie es glauben: Wer davon ausgeht, keine Ansprüche zu haben, rügt nicht, und ohne Rüge gibt es kein Geld zurück. Dieser Beitrag stellt die tatsächliche Rechtslage dar, zeigt die lückenlose Chronik der Verordnungen und erklärt, was Sie in Hamburg konkret tun können.

Die Chronik: durchgehend geschützt seit 2015

Grundlage ist §556d BGB: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschreiten. Welche Gebiete das sind, legen die Länder per Rechtsverordnung fest — in Hamburg gilt die Einstufung für das gesamte Stadtgebiet. Die Verordnungen lösten einander ohne Unterbrechung ab:

Stand: 01.08.2026 · Quellen: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Pressemeldung „Senat erlässt Mietpreisbegrenzungsverordnung bis 31. Dezember 2029“ (25.11.2025) und Informationsseite Mietpreisbremse auf hamburg.de; Senatsmeldung zur Verlängerung (Juni 2025).

Woher der Irrtum kommt

Die Verwechslung ist nachvollziehbar: Landesverordnungen sind immer befristet, und im Frühjahr 2025 war tatsächlich offen, ob es weitergeht — denn die bundesgesetzlicheGrundlage in §556d BGB wäre Ende 2025 ausgelaufen. Ohne die Bundestagsentscheidung vom 26. Juni 2025 wäre die Mietpreisbremse nicht nur in Hamburg, sondern bundesweit entfallen. Aus dieser realen Unsicherheit und dem Enddatum „30.06.2025“ wurde in vielen Darstellungen ein vollendetes Auslaufen. Tatsächlich hat der Senat vorher verlängert.

Was in Hamburg konkret gilt

Die zulässige Höchstmiete bei Neuvermietung ist die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %. Maßstab für die Vergleichsmiete ist der Hamburger Mietenspiegel. Von der Bremse ausgenommen sind — wie überall — drei Konstellationen:

Ob Ihre Miete die Grenze einhält, können Sie mit unserem Mietpreisbremse-Rechner überschlagen — inklusive der drei Ausnahmen.

Ohne Rüge kein Geld zurück

Der wichtigste Punkt für Hamburger Mieter: Die Mietpreisbremse senkt die Miete nicht automatisch. Sie müssen die überhöhte Miete gegenüber dem Vermieter rügen. Die Rüge bedarf der Textform (§556g Abs. 4 BGB) — eine E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, mündlich reicht dagegen nicht.

Am Zeitpunkt der Rüge hängt bares Geld: Wer innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügt und noch im Mietverhältnis steht, kann die zu viel gezahlte Miete ab Mietbeginn zurückfordern. Wird später gerügt oder ist das Mietverhältnis bei Zugang bereits beendet, gibt es nur die danach fällig gewordene Miete zurück (§556g Abs. 2 Satz 3 BGB). Einen fertigen Formulierungsvorschlag samt Auskunftsverlangen finden Sie unter Mietpreisbremse rügen — Muster für die Rüge nach §556g.

Was zusätzlich zur Mietpreisbremse gilt

Die Mietpreisbremse betrifft nur den Abschluss eines neuen Mietvertrags. Für bestehende Mietverhältnisse und für Extremfälle greifen andere Instrumente — sie gelten in Hamburg unabhängig von der Verordnung:

§5 WiStG ist der Auffangtatbestand für die Fälle, die selbst die Mietpreisbremse nicht erfasst — etwa bei Neubauwohnungen. Er ist eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 50.000 €, in der Praxis aber schwer durchzusetzen: Der Mieter muss belegen, dass der Vermieter eine Mangellage ausgenutzt hat.

Was Hamburger Mieter jetzt tun sollten

1. Mietbeginn prüfen: Liegt er weniger als 30 Monate zurück, ist die volle Rückforderung ab Mietbeginn noch möglich. Das ist die Frist, die Geld kostet, wenn man sie verstreichen lässt.
2. Vergleichsmiete ermitteln: Hamburger Mietenspiegel heranziehen, Zuschlag von 10 % rechnen, mit der vereinbarten Nettokaltmiete vergleichen.
3. Ausnahme ausschließen: Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014? Umfassend modernisiert? Höhere Vormiete? Falls der Vermieter sich darauf beruft, muss er es belegen.
4. In Textform rügen und den Zugang nachweisbar halten — daran bemisst sich der Rückforderungszeitraum.
5. Beratung: Bei Zweifeln zur Vergleichsmiete lohnt der Mieterverein zu Hamburg; er veröffentlicht auch eigene Informationsblätter zur Mietpreisbremse.

Und für Vermieter?

Vertiefend: Mietpreisbremse — Bundesweiter Überblick · Rüge-Muster nach §556g · Mieterhöhung — Kappungsgrenze & Fristen · Mietspiegel einfach erklärt