Von Laurin Schlereth · · Aktualisiert am · 9 Min. Lesezeit
Hausordnung: Wann sie bindet — mit Muster zum Übernehmen
Eine Hausordnung bindet nur als Mietvertragsbestandteil. Was zulässig ist, was nicht — inklusive Muster und der Wahrheit über die „gesetzliche Mittagsruhe“.
Kaum ein Dokument im Mietverhältnis wird so oft überschätzt wie die Hausordnung. Mieter halten sie für eine Art Hausgesetz, an das man sich zu halten hat. Vermieter benutzen sie, um Pflichten zu verteilen, die im Mietvertrag fehlen. Beides greift zu kurz. Ob eine Hausordnung überhaupt bindet — und ob sie mehr darf als Rücksichtnahme organisieren — hängt an einer einzigen Vorfrage: wie sie in das Mietverhältnis gelangt ist.
Drei Wege, drei Rechtsfolgen
Der entscheidende Unterschied ist nicht der Inhalt der Hausordnung, sondern ihr rechtlicher Status. Prüfen Sie zuerst, welcher der drei Fälle vorliegt:
| Wie sie zustande kam | Bindungswirkung | Änderbar durch den Vermieter? |
|---|---|---|
| Im Mietvertrag in Bezug genommen und übergeben | Vertragsbestandteil — bindet, soweit die Klauseln wirksam sind | Nein, nur einvernehmlich (Vertragsänderung) |
| Nachträglich einseitig ausgehängt oder verteilt | Keine neuen Pflichten; wirkt nur als Konkretisierung der Rücksichtnahmepflicht | Ja — aber ohne bindende Wirkung über das Gesetz hinaus |
| Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft | Bindet die Eigentümer; gegenüber Mietern nur über den Mietvertrag | Ja, durch Beschluss (§ 19 WEG) — wirkt aber nicht automatisch gegen Mieter |
Der dritte Fall wird in Eigentumswohnanlagen regelmäßig übersehen: Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine neue Hausordnung, gilt sie zunächst nur im Verhältnis der Eigentümer untereinander. Der vermietende Eigentümer muss sie an seinen Mieter weiterreichen — und kann das nur, soweit sein Mietvertrag das zulässt. Mehr zur Beschlussfassung unter WEG-Eigentümerversammlung.
Was in einer Hausordnung stehen darf
Zulässig ist alles, was das Zusammenleben organisiert, ohne den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung einzuschränken. Der vertragsgemäße Gebrauch ist die Grenze — er ergibt sich aus § 535 Abs. 1 BGB und lässt sich durch eine Hausordnung nicht nachträglich verkleinern.
| Zulässig | Unzulässig |
|---|---|
| Ruhezeiten (22–6 Uhr, sonntags ganztags) als Konkretisierung der Rücksichtnahme | Absolutes Musizierverbot — zeitlich begrenztes Musizieren gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch |
| Turnusregelung für die Treppenhausreinigung | Übertragung von Instandhaltung oder Reparaturen auf den Mieter |
| Nutzungsregeln für Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller | Besuchsverbote oder Übernachtungsverbote für Gäste |
| Freihalten von Flucht- und Rettungswegen | Generelles Verbot des Duschens oder Badens zu bestimmten Nachtzeiten |
| Mülltrennung und Abstellplätze für Tonnen | Pauschales Verbot jeglicher Tierhaltung — dazu Tierhaltung in der Mietwohnung |
| Winterdienst-Turnus, soweit im Mietvertrag angelegt | Vertragsstrafen bei Verstößen — in der Wohnraummiete generell unwirksam (§ 555 BGB) |
Stand: August 2026 · Quelle: §§ 535, 241 Abs. 2, 307 ff. BGB (gesetze-im-internet.de); Ruhezeiten und Lärmschutz richten sich zusätzlich nach dem Landesimmissionsschutzrecht und kommunalen Verordnungen.
Der hartnäckigste Irrtum: die „gesetzliche Mittagsruhe“
Eine bundesweit geltende Mittagsruhe von 13 bis 15 Uhr existiert nicht. Was es gibt, sind drei ganz verschiedene Ebenen, die im Alltag durcheinandergeraten: die Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr sowie die Sonn- und Feiertagsruhe, die aus Landesrecht und kommunalen Verordnungen folgen — je nach Bundesland aus einem Immissionsschutzgesetz, einer Verordnung oder einer kommunalen Satzung; die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. BImSchV), die für Rasenmäher, Laubbläser und ähnliche Geräte in Wohngebieten eigene Zeitfenster festlegt; und die Hausordnung, die darüber hinaus eine Mittagsruhe vereinbaren kann. Steht sie in einer wirksam einbezogenen Hausordnung, gilt sie — als vertragliche, nicht als gesetzliche Regel. Steht sie nur im Aushang, ist sie eine Bitte.
Auch innerhalb der Ruhezeiten gilt kein absolutes Stillegebot: Geschuldet ist Zimmerlautstärke, nicht Lautlosigkeit. Und Kinderlärm ist nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich hinzunehmen — der BGH hat das für Lärm aus benachbarten Wohnungen bestätigt (VIII ZR 226/16). Was bei anhaltender Störung zu tun ist, steht unter Lärm durch Nachbarn: Mietminderung und Lärmprotokoll.
Wenn jemand sich nicht daran hält
Ein Verstoß gegen eine wirksam einbezogene Hausordnung ist eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag. Die Folgen sind aber gestuft, und die Stufen werden häufig übersprungen:
Zum zweiten Schritt gibt es einen eigenen Beitrag mit Mustern: Abmahnung des Mieters.
Wichtig für Mieter: Eine Mietminderung wegen Verstößen anderer Mieter richtet sich nicht gegen den Störer, sondern gegen den Vermieter — sie setzt voraus, dass er trotz Kenntnis nicht eingreift. Details unter Kündigungsschutz für Mieter · Mietminderungstabelle
Muster einer Hausordnung
Die folgende Fassung beschränkt sich bewusst auf Regelungen, die einer AGB-Kontrolle standhalten. Sie ist als Anlage zum Mietvertrag gedacht und muss dort in Bezug genommen und bei Vertragsschluss übergeben werden.
Hausordnung — Anlage zum Mietvertrag über die Wohnung [Anschrift]
1. Gegenseitige Rücksichtnahme. Alle Bewohner nehmen aufeinander Rücksicht. Vermeidbare Geräusche sind zu unterlassen.
2. Ruhezeiten. Ruhezeiten sind täglich von 22:00 bis 6:00 Uhr sowie ganztägig an Sonn- und Feiertagen. In diesen Zeiten ist Zimmerlautstärke einzuhalten. Kinderlärm bleibt hiervon unberührt.
3. Musizieren. Musizieren ist außerhalb der Ruhezeiten für bis zu [zwei] Stunden täglich gestattet.
4. Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen. Flure, Treppen und Kellergänge sind als Rettungswege freizuhalten. Das Abstellen von Gegenständen ist dort nicht gestattet. Kinderwagen und Gehhilfen dürfen abgestellt werden, soweit die Durchgangsbreite gewahrt bleibt.
5. Reinigung. Die Reinigung des Treppenhauses erfolgt [durch einen Dienstleister / im wöchentlichen Wechsel nach Aushang]. Der Turnus ergibt sich aus dem Plan im Hausflur.
6. Waschküche und Trockenraum. Die Nutzung erfolgt nach Belegungsplan. Nach Gebrauch sind die Räume gereinigt zu hinterlassen.
7. Müll. Abfälle sind getrennt in den dafür vorgesehenen Behältern zu entsorgen. Sperrmüll ist eigenständig zu entsorgen und nicht im Hof abzustellen.
8. Sicherheit. Die Haustür ist von 22:00 bis 6:00 Uhr geschlossen zu halten — geschlossen, nicht abgeschlossen: Sie muss als Fluchtweg von innen jederzeit ohne Schlüssel zu öffnen sein. Brennbare Gegenstände dürfen nicht in Fluren oder Kellergängen gelagert werden.
9. Balkone und Fenster. Blumenkästen sind sicher zu befestigen. Beim Gießen ist darauf zu achten, dass kein Wasser auf darunterliegende Balkone gelangt. Grillen mit offener Flamme ist auf Balkonen nicht gestattet.
10. Schäden. Schäden am Gebäude oder an Gemeinschaftseinrichtungen sind dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c BGB).
[Ort, Datum] — [Unterschrift Vermieter] — [Unterschrift Mieter]
Einen vollständigen Mietvertrag zum Download gibt es unter Mietvertrag-Muster, das passende Protokoll für die Übergabe unter Wohnungsübergabeprotokoll.
Häufige Fragen
Gilt eine Hausordnung, die nur im Treppenhaus aushängt?
Nicht als Vertragsbestandteil. Ein Aushang kann keine neuen Pflichten begründen, sondern nur konkretisieren, was sich ohnehin aus der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme ergibt (§ 241 Abs. 2 BGB). Wer sich nicht daran hält, verstößt deshalb nicht automatisch gegen den Mietvertrag.
Darf der Vermieter die Hausordnung nachträglich ändern?
Ist sie Vertragsbestandteil, nur einvernehmlich — eine einseitige Änderung wäre eine Vertragsänderung. Manche Verträge enthalten einen Änderungsvorbehalt; solche Klauseln sind aber nur wirksam, wenn sie den Umfang möglicher Änderungen erkennbar begrenzen.
Kann die Hausordnung eine Mittagsruhe vorschreiben?
Ja — aber nur als vertragliche Regel: Sie muss in einer wirksam als Vertragsbestandteil einbezogenen Hausordnung stehen. Eine gesetzliche Mittagsruhe existiert nicht; steht sie nur im Aushang, ist sie eine Bitte. Was bundesweit gilt — Nachtruhe, Sonn- und Feiertagsruhe, 32. BImSchV für Geräte —, steht im Ratgeber zu Lärm und Mietminderung.
Kann mir wegen eines Verstoßes gekündigt werden?
Nur bei erheblichen und fortgesetzten Verstößen — und grundsätzlich erst nach vorheriger Abmahnung. Die ordentliche Kündigung verlangt eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), die fristlose eine nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB). Einzelne Vorfälle genügen dafür nicht.
Darf die Hausordnung mir die Treppenhausreinigung auferlegen?
Ja, wenn sie Vertragsbestandteil ist und die Regelung hinreichend bestimmt ist — also klar sagt, welche Fläche in welchem Turnus zu reinigen ist. Wird stattdessen ein Dienstleister beauftragt, sind dessen Kosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig. Beides zugleich geht nicht.
Darf ein Kinderwagen im Treppenhaus stehen?
In der Regel ja, solange der Rettungsweg in ausreichender Breite frei bleibt. Ein pauschales Abstellverbot in der Hausordnung hält der Inhaltskontrolle regelmäßig nicht stand, wenn dem Mieter keine zumutbare Alternative zur Verfügung steht.
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