Von Laurin Schlereth · · 6 Min. Lesezeit
Homeoffice in der Mietwohnung — erlaubter Gebrauch
Am eigenen Schreibtisch arbeiten ist Wohnen. Kunden, Personal oder eine Praxis brauchen eine Erlaubnis (§ 540 BGB).
Auf einen Blick
Der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung ist das Wohnen. Arbeiten am eigenen Schreibtisch, ohne Kundenverkehr, Personal oder eine Praxis in den Räumen, ändert diesen Gebrauch nicht. Eine Prozentgrenze steht im Gesetz nicht. Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, gilt § 540 BGB.
„Darf ich im Homeoffice wohnen bleiben?“ meint zwei verschiedene Dinge. Der Mieter arbeitet selbst in der Wohnung. Oder die Wohnung wird zur Betriebsstätte, in der andere Leute den Raum nutzen. Nur das zweite verlässt das Wohnen.
Wohnen und der eigene Schreibtisch
§ 535 Abs. 1 BGB gewährt den vertragsgemäßen Gebrauch. Bei einer Wohnung ist das das Wohnen. Dass dabei ein Laptop auf dem Tisch steht, macht aus der Wohnung keine Gewerbemiete. Das Gesetz setzt dafür keine Quote der Fläche und keine Stundenzahl.
Steht im Vertrag „nur zu Wohnzwecken“, beschreibt das denselben Gebrauch. Der Satz verbietet nicht schon das Arbeiten. Er trägt eine Nutzung, die den Charakter der Wohnung verlässt: Laden, Praxis mit Publikumsverkehr, Lager, Beschäftigte vor Ort.
Dritte in der Wohnung
Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, kann er das nur mit Erlaubnis des Vermieters tun, soweit der Vertrag nichts anderes erlaubt (§ 540 Abs. 1 BGB). Homeoffice des Mieters selbst ist keine Überlassung an einen Dritten. Beschäftigte, die den Raum selbst nutzen, können es sein. Kundenverkehr, eine Praxis oder ein Laden sind zuerst ein anderer Gebrauch als Wohnen — die Klausel „nur zu Wohnzwecken“ ist dafür der Haken, nicht automatisch § 540.
Die Aufnahme eines Dritten zum Wohnen und die Untervermietung sind Erlaubnis und Untervermietung. Ein Gewerbe im eigenen Haus aus Sicht des Eigentümers ist ein anderes Thema: Wohnimmobilie gewerblich nutzen.
| Nutzung | Einordnung |
|---|---|
| Mieter arbeitet selbst am Schreibtisch | Bleibt Wohnen. Keine Quote im Gesetz. |
| Klausel „nur zu Wohnzwecken“ | Beschreibt den Gebrauch. Verbietet nicht schon das Arbeiten. |
| Praxis, Laden, Kundenverkehr | Anderer Gebrauch als Wohnen. Klausel „nur zu Wohnzwecken“. |
| Beschäftigte nutzen den Raum | Kann Überlassung an Dritte sein, § 540. |
Stand: 23. September 2026 · Quelle: § 535 Abs. 1, § 540 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de.
Häufige Fragen
Darf ich in der Mietwohnung im Homeoffice arbeiten?
Der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung ist das Wohnen. Arbeiten am eigenen Schreibtisch, ohne dass die Wohnung zur Betriebsstätte mit Kundenverkehr oder Personal wird, ändert diesen Gebrauch nicht. Eine Prozentgrenze steht im Gesetz nicht.
Wann brauche ich eine Erlaubnis des Vermieters?
Wenn der Mieter den Gebrauch einem Dritten überlässt, ist § 540 BGB der Maßstab. Eine Praxis, ein Laden oder Kundenverkehr ist schon ein anderer Gebrauch als Wohnen. Beschäftigte, die den Raum selbst nutzen, können zusätzlich § 540 sein.
Verbietet die Klausel „nur zu Wohnzwecken“ jedes Homeoffice?
Sie beschreibt den vertragsgemäßen Gebrauch. Sie macht aus dem gesetzlichen Wohnen nicht automatisch ein Verbot, dort zu arbeiten. Sie trägt aber eine Nutzung, die den Charakter der Wohnung verlässt.
Ist Homeoffice Untervermietung?
Nein, solange kein Dritter den Wohnraum zum Gebrauch erhält. Untervermietung und Aufnahme Dritter stehen in § 540 und § 553 BGB, nicht im Umstand, dass der Mieter selbst einen Laptop benutzt.
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