Blumenkasten Balkon — Befestigung und Haftung

Die Suche meint den Blumenkasten und die Töpfe auf dem Balkon, der zur Mietwohnung gehört. Eine Markise an der Fassade und ein Balkonkraftwerk sind andere Eingriffe. Ob der Kasten stehen, innen hängen oder außen vor das Geländer darf, steht nicht in einer Verbotsnorm, die das BGB für Blumen bereithält.

Boden, Brüstung, Halterung vor der Fassade

Der Vermieter hat dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Das Landgericht Berlin hat die Nutzung von Balkonen zur Aufzucht und zum Aufstellen von Blumen ansonsten als üblichen Mietgebrauch bezeichnet (65 S 40/12). Veränderungen, die dieser Gebrauch herbeiführt, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).

Drei Lagen fallen in den geöffneten Entscheidungen auseinander. Ein Topf, der auf dem Boden des Balkons steht, ist das Aufstellen. Ein Kasten, der auf der Brüstung steht und bei einem Ruck auf die Breite der Brüstung zurückfallen würde, ist die zweite Lage. Die dritte ist der Kasten in einer Halterung außerhalb der Brüstung, vor der Fassade. Die Außenfassade und der Raum um den Balkon herum sind nach dem Landgericht Berlin (67 S 370/09) nicht mitvermietet. Mitvermietet ist der Balkon.

Stand: November 2026 · Quelle: §§ 535, 538, 541, 823, 836, 1004, 305 Abs. 2, 307 BGB; § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG (gesetze-im-internet.de); LG Berlin 65 S 40/12, 3.7.2012, und 67 S 370/09, Gründe im Abdruck des Berliner Mietervereins; AG Charlottenburg 235 C 169/11; AG München 1293 C 12154/24 WEG, Pressemitteilung der Pressestelle vom 23.05.2025

Außen am Stahlgeländer, Autos darunter

Das Amtsgericht Charlottenburg hat am 22.12.2011 die Klage auf Entfernung abgewiesen (235 C 169/11). Im Mietvertrag stand nichts zu den Kästen. Die Halterungen aus Metall, fest mit der Brüstung verschraubt, hatte der Architekt der Vermieterin ausgegeben. Die alten, gemauerten Straßenbalkone trugen einen vergitterten Platz, der über die Mauer hinausragte. Nach der Modernisierung hingen die Kästen außen an den neuen Hofbalkonen. Das Gericht hielt die Brüstung für mitvermietet, anders als Fensterbank und Außenfassade, und eine Gefährdung für nicht ersichtlich.

Die Berufung hat anders entschieden. Das Landgericht Berlin hat am 3.7.2012 die Entfernung der außen angebrachten Kästen und das künftige Unterlassen zugesprochen (65 S 40/12). Anspruchsnorm ist § 541 BGB: Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen. Die Übergabe der Halter durch den Architekten war keine Erlaubnis, sie auf der Außenseite zu benutzen. Die Mieter hatten nicht dargelegt, dass das gestattet war.

Der alte Balkon taugte als Vergleich nicht. Dort stand der Kasten auf der gemauerten Brüstung, nach außen durch ein Gitter gesichert, nicht vor der Fassade. Dieser Balkon war abgerissen. Der neue besteht aus einem Stahlgerüst mit einer dünnen Platte. Kästen lassen sich dort nur an das Stahlrohr hängen.

Üblicher Mietgebrauch schlägt vernünftige Gründe nicht. Die Gründe lagen in der Verkehrssicherungspflicht der Vermieterin gegenüber Mietern und der Allgemeinheit. Die Fläche unter und vor den Balkonen wird zum Abstellen von Pkw genutzt. Der Vermieter als Grundstückseigentümer hat dafür zu sorgen, dass Fahrzeugführer, Insassen und die Fahrzeuge nicht durch herabfallende Kästen oder Töpfe zu Schaden kommen. Beim Anbringen und Abnehmen zu Pflege oder Neubepflanzung können die Haken verfehlen. Seitliche Sicherungen gegen Sturm beseitigen nicht die Gefahr, dass Kasten und Halterung bei diesen Arbeiten herunterfallen. Ob die Mieter die Arbeit selbst tun oder einen Dritten schicken, war der Kammer gleich. Für diese Bewertung brauchte sie keinen Ortstermin.

Zu wenig Platz auf dem Balkon hat die Kammer nicht gelten lassen. Auf diesem Balkon blieb Raum für einen kleineren Tisch und zwei Stühle. Einen Anspruch auf Stühle und Tisch in einer bestimmten Mindestgröße gibt es in diesem Urteil nicht. 65 S 40/12 ist das Haus mit den Parkplätzen unter dem Stahlbalkon, kein Satz für jeden Balkon.

Erlaubnis im Vertrag für Kästen außerhalb der Mieträume

Ein anderer Berliner Fall hing an einer Klausel, nicht an Parkplätzen. In § 9 Ziffer 1 des Mietvertrags vom 14. Mai 2001 war die schriftliche Erlaubnis des Vermieters erforderlich „zur Anbringung von Schildern, … , Blumenkästen außerhalb der Mieträume“. Das Landgericht Berlin (67 S 370/09) hat dem Eigentümer einen Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zugesprochen: die Kästen und Töpfe an der Außenseite des Balkons weg.

Die Anbringung an der Außenseite war hier nicht mehr allgemeiner Mietgebrauch und ließ sich bei einem sachlichen Grund untersagen. Das gilt zumindest dann, wenn der Vertrag Blumenkästen außerhalb der Mieträume unter einen Genehmigungsvorbehalt stellt. Mitvermietet ist der Balkon, nicht der Raum darum herum und nicht die Außenfassaden. Die Kästen hingen allein auf am Balkongeländer eingehängten Haken. Diese Haken umschließen die Kästen nicht ansatzweise und sind lediglich im Vorderbereich etwas aufgebogen. Spannbänder ändern nach der allgemeinen Lebenserfahrung nichts daran, dass ein Absturz bei Anstoßen, Übergewicht der Pflanzen, Sturm oder Materialermüdung nicht mit absoluter Sicherheit ausgeschlossen ist. Ein Sachverständiger war dafür nicht erforderlich. Dass der Bereich unterhalb des Balkons nicht von Menschen von Zeit zu Zeit benutzt wird, ließ sich ebenfalls nicht ausschließen.

§ 307 Abs. 1 BGB hat die Kammer nicht durchgreifen lassen. Der Mieter kann die Kästen innerhalb des Balkons oder, sofern das geht, auf der Brüstung selbst anbringen. Der geringe Raumverlust ist hinzunehmen, weil die Außenlage ein Gefahrenpotenzial trägt. Eine mündliche Genehmigung der früheren Hausverwaltung — ob sie erteilt war, blieb streitig — kann zumindest widerrufen werden, wenn vernünftige Gründe vorliegen. Die Gefährdung Dritter war ein solcher Grund.

Hausordnung nur als Vertrag

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vorformulierte Bedingungen, die eine Seite der anderen bei Abschluss stellt (§ 305 Abs. 1 BGB). Sie werden Bestandteil, wenn der Verwender bei Vertragsschluss ausdrücklich auf sie hinweist, die andere Seite in zumutbarer Weise vom Inhalt Kenntnis nehmen kann und mit der Geltung einverstanden ist (§ 305 Abs. 2 BGB). Eine Hausordnung, die der Mietvertrag in Bezug nimmt und die bei Abschluss übergeben wird, kann eine Regel zu Kästen und Töpfen tragen. Ein Blatt, das später allein im Treppenhaus hängt, erfüllt Absatz 2 nicht.

Auch eine einbezogene Klausel unterliegt der Inhaltskontrolle. Sie ist unwirksam, wenn sie den anderen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Im Fall 67 S 370/09 scheiterte die Klausel daran nicht, weil innen und auf der Brüstung noch Platz für die Kästen blieb. Ein Totalverbot auch des Aufstellens auf dem Balkonboden hat keines der beiden Berliner Urteile ausgesprochen.

Was der Vertrag zum Grillen auf dem Balkon sagt, entscheidet den Kasten nicht mit. Rauch und ein herabhängender Topf sind verschiedene Störungen.

Wenn ein Kasten fällt

Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist zum Ersatz des Schadens verpflichtet (§ 823 Abs. 1 BGB). Das Landgericht Berlin hat in 65 S 40/12 keinen Schadensersatz für einen eingetretenen Sturz zugesprochen. Es hat die Gefahr des Herabfallens als Grund genommen, das Außenhängen zu untersagen, und die Pflicht des Grundstückseigentümers benannt, Personen und Fahrzeuge davor zu schützen.

§ 836 Abs. 1 BGB trifft eine andere Lage: den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit dem Grundstück verbundenen Werks, oder die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werks, wenn das an fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung liegt. Ersatz schuldet der Besitzer, und Besitzer ist der Eigenbesitzer (§ 836 Abs. 3 BGB). Die Pflicht entfällt, wenn er zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat. Einen Blumenkasten, den der Mieter an das Geländer hängt, nennt der Paragraph nicht. Ob der Kasten Teil dieses Werks ist, sagt § 836 BGB nicht.

Eine Pflicht des Mieters, für den Kasten eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, steht in diesen Vorschriften nicht. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG nennt etwas anderes: die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums und der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht als Stück ordnungsmäßiger Verwaltung. Das ist keine Police des Mieters für den Topf.

Die fristlose Kündigung ist ein weiterer Anspruch, kein Automatismus nach einem Sturz. Jede Seite kann aus wichtigem Grund kündigen, wenn die Fortsetzung bis zum Ablauf der Frist unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB). Liegt der Grund in einer Pflichtverletzung, ist die Kündigung erst nach erfolgloser Abmahnung oder nach fruchtloser Frist zulässig (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Vermieter kann vorher auf Unterlassung klagen, wenn der vertragswidrige Gebrauch trotz Abmahnung weitergeht (§ 541 BGB). Das ist der Weg, den 65 S 40/12 gegangen ist.

Eigentümerbeschluss ist nicht der Mietvertrag

In einer Eigentumsanlage können die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschließen, soweit nicht schon eine Vereinbarung gilt (§ 19 Abs. 1 WEG). Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Das Amtsgericht München hat am 12.11.2024 einen solchen Beschluss weitgehend stehen lassen (1293 C 12154/24 WEG, rechtskräftig; Pressemitteilung der Pressestelle vom 23.05.2025). Die Eigentümerin hatte ihre Kästen seit jeher außen hängen. Die Wohnung darunter ließ den Balkon nachträglich verglasen und eine Wärmedämmung anbringen. Bei heftigem Regen tropfte überlaufendes Wasser nicht mehr ins Erdreich, sondern auf den Sims dieses Balkons. Die Versammlung beschloss, dass sämtliche Balkonkästen nach innen gehängt werden müssen, und dass Schäden, Folgeschäden und die Beseitigung von Verschmutzungen am Gemeinschaftseigentum der verursachende Eigentümer auf seine Kosten trägt.

Nichtig ist nur der zweite Teil. Er weicht vom gesetzlichen Leitbild der Verschuldenshaftung ab. Der Beschluss im Übrigen verstößt weder gegen das Gesetz noch gegen eine Vereinbarung und hält sich in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dass das Haus aus den 1970er Jahren von Anfang an Außenhalterungen hatte und vierzig Jahre außen behängt war, gibt keinen Anspruch, dass das so bleibt. Eine konkrete Gefährdung durch die Kästen musste nicht nachgewiesen werden. Der Beschluss soll Verschmutzungen und Schäden am Gemeinschaftseigentum verhindern. Innen angebracht erreichen die Kästen ihren Zweck noch. Ein Anspruch auf einen bestimmten Umfang an Balkonbepflanzung, weil innen etwa 30 cm Tiefe fehlen, war weder dargetan noch ersichtlich. Die baulichen Änderungen der unteren Wohnung waren nicht Gegenstand des Verfahrens.

Das Münchner Urteil spricht über Wohnungseigentümer. Es ersetzt nicht 65 S 40/12 und nicht eine Klausel im Mietvertrag.

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