Wäsche trocknen in der Mietwohnung — Balkon

Ob Sie Wäsche in der Wohnung oder auf dem Balkon trocknen dürfen, entscheidet der Mietgebrauch, nicht ein Bundesverbot. Die Frage unter diesem Beitrag ist der Wäscheständer in der Wohnung und die Leine auf dem Balkon. Was Strom, Wasser und Geräte einer Gemeinschaftswaschküche in der Nebenkostenabrechnung ausmacht, ist ein anderer Streit und steht unter Wäschepflege in den Nebenkosten. Ob eine Hausordnung überhaupt Pflichten setzt, hängt daran, dass sie Vertragsbestandteil ist. Die Einbeziehung selbst steht unter Hausordnung im Mietvertrag.

Was § 535 BGB zum Trocknen sagt

§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung während der Mietzeit zu gewähren. Satz 2 verpflichtet ihn, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten. Ein Satz, der das Trocknen von Wäsche untersagt, steht dort nicht.

Vorformulierte Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle. Nach § 307 Abs. 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den anderen Teil entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Im Zweifel liegt eine unangemessene Benachteiligung vor, wenn die Klausel wesentliche Rechte so einschränkt, dass der Vertragszweck gefährdet ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach § 305 Abs. 1 BGB vorformulierte Bedingungen für eine Vielzahl von Verträgen. Im Einzelnen ausgehandelt sind sie nicht. Ob ein ausgehandeltes Totalverbot ohne andere Trockenmöglichkeit trägt, sagen die hier geöffneten Entscheidungen nicht.

Ein Blatt im Treppenhaus wird nicht schon dadurch zur Klausel, dass es dort hängt. § 305 Abs. 2 BGB verlangt beim Vertragsschluss einen Hinweis, die Möglichkeit, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen, und das Einverständnis der anderen Seite.

Die einbezogene Waschordnung in Düsseldorf

Im Fall des Amtsgerichts Düsseldorf vom 23.07.2008 (53 C 1736/08) war die Hausordnung über § 23 des Mietvertrags Bestandteil des Vertrags. Die Waschordnung lautete: Befinden sich im Haus eine Waschküche und Trockenräume, so ist das Waschen und/oder Trocknen in anderen Räumen nicht gestattet, ausgenommen Kleinkinderwäsche in mäßigem Umfang und Einzelstücke. Im Keller lag ein Trockenraum. Die Mieterin trocknete seit März 2007 ihre Wäsche in der Dachgeschosswohnung. Die Vermieterin verlangte Unterlassung.

Die Klage blieb ohne Erfolg. Einen Unterlassungsanspruch nach §§ 541, 535, 1004 BGB gibt es nach dem Urteil nur bei vertragswidrigem Gebrauch, und der Mieter muss diesen Gebrauch nach einer Abmahnung fortsetzen. Das Trocknen auf Ständern im üblichen Umfang gehöre zum gewöhnlichen Mietgebrauch und könne durch vorformulierte Bedingungen nicht wirksam untersagt werden. Der Trockenraum änderte daran nichts.

Drei Waschtage im Monat sind in diesem Urteil keine Verordnung. Für Juli bis November 2007 ergab der Vortrag der Vermieterin im Durchschnitt nicht mehr als drei Waschtage. Das Gericht hat diesen Umfang als üblich bezeichnet. Wer mehr behauptet, muss es darlegen.

Das Landgericht Düsseldorf hatte am 18.04.2008 nur über Prozesskostenhilfe entschieden (21 T 38/08), nicht über die Klage. Es hielt ein Verbot in der Hausordnung für erheblich bedenklich: Die Hausordnung sei grundsätzlich die Ordnung für das Verhalten der Mieter untereinander und könne gesetzlich eingeräumte Rechte nicht wesentlich streichen. Ob Trocknen in der Wohnung trotz Trockenraum zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, sei höchstrichterlich nicht entschieden; vertretbar sei, Ständer im üblichen Umfang dazuzuzählen. Die Sachentscheidung ist das Urteil des Amtsgerichts vom 23.07.2008.

Wenn der Vertrag die Wohnung sperrt

Anders lag der Vertrag vor dem Amtsgericht Wiesbaden (91 C 6517/11 (18), 29.03.2012). § 14 untersagte das Trocknen in der Wohnung. Einen Balkon nannte der Vertrag nicht, einen weiteren Trockenraum gab es nicht. Fast 25 Jahre hingen fünf Leinen im Keller. Der neue Eigentümer nahm sie ab und verbot das Trocknen dort einseitig.

Das Gericht hat die Klausel nicht kassiert. Es hat aus ihr eine Pflicht gelesen. Weil in der Wohnung nicht getrocknet werden durfte, musste der Vermieter eine andere Möglichkeit erhalten, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine Wasch- und Trockenmöglichkeit gehöre zum Kernbereich des Mietgebrauchs bei Wohnraum. Die Kellerleinen waren außerdem selbst vertragsgemäßer Gebrauch. Eine andere Regelung nur einvernehmlich.

Einen Trockner zu kaufen, aufzustellen und ausschließlich zu nutzen, konnten die Mieter nicht einseitig auferlegt bekommen. Der Vertrag verpflichtete sie nicht dazu. Nicht jedes Stück ist trocknergeeignet; das Gericht nennt Kleidung mit hohem Baumwollanteil, die einlaufen kann, und erwartet nicht, dass die Mieter dafür sofort neue Wäsche anschaffen. Zwei Flügelständer ersetzten die Leinen in diesem Keller nach dem Urteil nicht.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 04.10.2022 in VIII ZR 394/21 angekündigt, eine Revision nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Streitgegenstand war der Schlüssel zu einer Waschküche, nicht ein Totalverbot. In der Hausgemeinschaftsordnung war Waschen und Trocknen in der Wohnung nur dann nicht gestattet, soweit es zu Schäden an der Mietsache führen kann. Das Berufungsgericht hat dazu ausgeführt, dort sei lediglich geregelt, dass die Wäsche nur dann nicht in der Wohnung gewaschen und getrocknet werden dürfe, wenn dies zu Schäden führen könne. Die Waschküche war für den vertragsgemäßen Gebrauch nicht erforderlich und nicht mitvermietet. Die Veröffentlichung schließt damit, dass das Revisionsverfahren durch Revisionsrücknahme erledigt worden ist. Ein Zurückweisungsbeschluss steht dort nicht.

Balkon und eine WEG-Hausordnung

Das Amtsgericht Brühl hat am 31.10.2000 (21 C 256/00) eine Klage abgewiesen, mit der die Vermieter das Trocknen auf dem Balkon untersagen lassen wollten. § 28 des Mietvertrags sagte, in der Wohnung dürfe keine Wäsche getrocknet werden, und verwies auf die Hausordnung. Die Hausordnung wies die Mieter auf den Trockenraum. Daraus folgt nach dem Urteil nicht, dass der Balkon gesperrt ist. Der Balkon gehöre nicht zum Innenraum der Wohnung. Dass vom Balkon Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung drohten, war für das Gericht nicht nachvollziehbar.

Der Trockenraum stand nur an zehn Tagen im Monat zur Verfügung. Sich für einen kurzfristigen Bedarf mit anderen Mietern auf weitere Tage zu einigen, könne nicht verlangt werden. Kleinere Wäsche auf dem Balkon sei zuzulassen. Die Vermieter rügten außerdem eine ästhetische Beeinträchtigung. Der öffentlich einsehbare Text bricht an dieser Stelle ab. Dass die Unterlassungsklage insgesamt abgewiesen wurde, steht im Tenor.

Eine andere Ebene ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat am 01.10.2003 (I-3 Wx 393/02) eine mit Mehrheit beschlossene Hausordnung teilweise für ungültig erklärt. Die Klausel, sichtbares Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten und Ähnlichem auf Balkonen, Terrasse, im Garten und in den Fenstern sei unzulässig, sei gleichbedeutend mit einem generellen Verbot des Trocknens im Freien. Das ausnahmslos zu untersagen, sei keine Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs. Eine zeitweise Einschränkung aus sachlichen Gründen hat der Senat davon getrennt, ohne den Sachgrund in diesem Satz auszufüllen. Angewendet hat er die damaligen §§ 13 Abs. 1, 14 und 15 des Wohnungseigentumsgesetzes. Der Beschluss bindet die Eigentümer in diesem Verfahren. Er ist keine Klausel eines Mietvertrags.

Stand: 4. November 2026 · Quelle: §§ 241 Abs. 2, 305, 307, 535, 538, 541, 555 BGB, gesetze-im-internet.de; AG Düsseldorf, 23.07.2008, 53 C 1736/08; LG Düsseldorf, 18.04.2008, 21 T 38/08; AG Wiesbaden, 29.03.2012, 91 C 6517/11 (18); AG Brühl, 31.10.2000, 21 C 256/00; OLG Düsseldorf, 01.10.2003, I-3 Wx 393/02; BGH, Hinweisbeschluss vom 04.10.2022, VIII ZR 394/21

Feuchtigkeit ist nicht schon das Trocknen

§ 538 BGB: Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. In Düsseldorf scheiterte die Vermieterin daran, dass sie weder ein überübliches Aufkommen noch eine konkrete Gefährdung oder einen Anfangsschaden dargelegt hatte. Heizwerte allein trugen den Vorwurf unzureichenden Heizens nicht. Der Verbrauch war im Jahr des Trocknens in der Wohnung gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Ein Schaden, der schon an der Wand steht, ist damit nicht entschieden. Ob Feuchtigkeit ein Mangel der Wohnung ist oder aus dem Gebrauch kommt, steht unter Schimmel in der Mietwohnung. § 241 Abs. 2 BGB: Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten. Eine Grenze in Litern Tropfwasser vom Balkon nennt keine der hier geöffneten Entscheidungen.

Abmahnung und Vertragsstrafe

§ 541 BGB gibt dem Vermieter die Unterlassungsklage, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fortsetzt. Fehlt der vertragswidrige Gebrauch, erzeugt die Abmahnung ihn nicht. Das ist der Aufbau des Düsseldorfer Urteils: erst der Gebrauch, dann die Fortsetzung nach Abmahnung.

Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist nach § 555 BGB unwirksam. Eine Strafklausel in der Hausordnung für das Trocknen ist eine solche Vereinbarung, wenn der Vermieter sie sich versprechen lässt.

Häufige Fragen