Gäste übernachten — Besuch, nicht § 540 BGB

Eltern über das Wochenende, eine Freundin nach dem Konzert, der Bruder auf der Durchreise: die Frage ist der Besuch in der Wohnung des Mieters. Nicht der dauerhafte Einzug und nicht das Zimmer, das jemand anderes auf Zeit bewohnt. Beides hat eigene Regeln und steht unter Lebenspartner einziehen und Erlaubnis zur Untervermietung.

Was § 540 verlangt und wen der BGH ausnimmt

§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung während der Mietzeit zu gewähren. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt daneben: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Die Weitervermietung ist das Beispiel in diesem Satz, nicht die einzige Form. Ein Entgelt nennt der Satz nicht.

Wer „Dritter“ ist, steht nicht im Paragrafen. Der VIII. Senat hat es in VIII ZR 371/02 gesagt. Zunächst ist jede Person Dritter, die nicht Partei des Mietvertrags ist. Ausgenommen sind nach Sinn und Zweck der Vorschrift zwei Gruppen. Die Familie des Mieters wegen der engen, durch Art. 6 GG geschützten Beziehung. Und, mit Rücksicht auf den nur kurzen Aufenthalt, Besucher des Mieters.

Der entschiedene Fall war kein Wochenendgast. Die Mieterin hatte Herrn S. zur Bildung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts aufgenommen und den Mitgebrauch eingeräumt. Sie wollte feststellen lassen, dass sie dafür keine Erlaubnis brauche. Der Senat hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Für diese Aufnahme bedarf der Mieter der Erlaubnis. Besucher hat er in demselben Abschnitt gerade aus dem Dritten-Begriff herausgenommen.

Der kurze Aufenthalt braucht keine Erlaubnis

Die Übernachtung bleibt auf der Seite des Besuchs, solange der Aufenthalt kurz ist. Der Gast schläft in der Wohnung, weil der Mieter ihn empfängt. Er bekommt damit nicht die Stellung, die § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB an die Erlaubnis knüpft.

Eine Grenze in Nächten trägt der Text nicht. § 540 BGB schweigt zur Dauer. VIII ZR 371/02 spricht vom „nur kurzen Aufenthalt“ und nennt keine Woche, keine sechs Wochen und keine Höchstzahl. Wer eine solche Zahl als Gesetz liest, stellt sie neben den Wortlaut des § 540 BGB und neben die Gründe von VIII ZR 371/02.

Der Senat bindet die Ausnahme auch nicht an eine Liste aus Schlüssel, Post oder daran, ob der Mieter in derselben Nacht selbst in der Wohnung schläft. Diese Punkte stehen in der Entscheidung nicht. Maßstab des Urteils ist der kurze Aufenthalt gegenüber der Aufnahme in die Wohnung.

Wo aus dem Gast eine Überlassung wird

Sobald der Mieter den Gebrauch einem Dritten überlässt, gilt § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB. Im Frankfurter Fall war das der Mitgebrauch zur Bildung eines dauerhaften gemeinsamen Haushalts. Dass kein Zimmer gegen Miete vergeben wurde, hat den Erlaubnisvorbehalt nicht entfallen lassen. Die Einzelheiten dieses Einzugs, einschließlich des Anspruchs auf die Erlaubnis, gehören in den Ratgeber zum Lebenspartner, nicht in die Übernachtung.

§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erfasst die Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Dann kann er die Erlaubnis verlangen. Die Vorschrift nennt einen Teil des Wohnraums, nicht die ganze Wohnung und nicht den kurzen Besuch. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung zu § 553 BGB ist unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).

Stand: November 2026 · Quelle: §§ 305 Abs. 2, 307 Abs. 1, 535 Abs. 1, 540, 543 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3, 553 BGB, gesetze-im-internet.de; BGH VIII ZR 371/02, 05.11.2003

Hausordnung und ein pauschales Übernachtungsverbot

Eine Hausordnung ist keine eigene Vorschrift des BGB. Ist sie für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert, wird sie nach § 305 Abs. 2 BGB nur Bestandteil des Vertrags, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss auf sie hinweist, dem Mieter die Kenntnisnahme in zumutbarer Weise möglich ist und der Mieter mit ihrer Geltung einverstanden ist. Ein späterer Aushang im Treppenhaus ist kein Hinweis bei Vertragsschluss. Wie die Einbeziehung im Übrigen läuft, steht bei der Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag.

Untersagt eine einbezogene Formularklausel jeden Besuch oder jede Übernachtung, trifft sie auch den kurzen Aufenthalt, den der Senat vom Dritten-Begriff ausnimmt. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB erklärt Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Abs. 2 Nr. 1 nimmt eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel an, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Ein Urteil, das genau ein Übernachtungsverbot aus diesem Grund kassiert, ist VIII ZR 371/02 nicht. Die Entscheidung sagt, dass der kurze Besuch keine Erlaubnis braucht. Sie sagt nicht, welcher Klauselsatz daran scheitert.

Kündigung und Verschulden erst bei der Überlassung

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB nennt als wichtigen Grund, dass der Mieter die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, indem er die Wohnung unbefugt einem Dritten überlässt. Besucher sind nach VIII ZR 371/02 keine Dritten. Der Kündigungsgrund trifft den kurzen Aufenthalt damit nicht. Liegt dagegen eine Überlassung ohne Erlaubnis vor, bleibt die Hürde „in erheblichem Maße“. Abs. 3 verlangt vor der Kündigung in der Regel eine Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung.

§ 540 Abs. 2 BGB gilt ebenfalls erst, wenn der Mieter den Gebrauch überlässt: Dann hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat. Für den Besucher, den der Senat nicht als Dritten behandelt, eröffnet dieser Absatz die Zurechnung nicht.

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