Indexmiete — ab wann die Erhöhung gilt

Der Entwurf einer 3-Prozent-Bremse ist ein anderes Thema und noch nicht geltendes Recht. Stand und Beratungsstand stehen unter Indexmiete, geplante Obergrenze. Diese Seite gilt für die Erhöhung nach dem heutigen § 557b BGB: wann die Erklärung ankommen muss und ab wann die neue Miete läuft.

Zwei Formen, nicht eine

Die Vereinbarung, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird, ist schriftlich (§ 557b Abs. 1 BGB). Das Amt veröffentlicht diesen Index als Verbraucherpreisindex. Das Gesetz benutzt den älteren Namen.

Die spätere Änderung der Miete ist keine zweite schriftliche Vereinbarung. Sie wird durch Erklärung in Textform geltend gemacht (§ 557b Abs. 3 Satz 1). Textform ist eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Eine E-Mail genügt dafür. Die eigenhändige Unterschrift der Schriftform (§ 126 BGB) verlangt Abs. 3 nicht. Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB ist die Form der Kündigung, nicht die der Indexerklärung.

Was in der Erklärung stehen muss

Anzugeben sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag (§ 557b Abs. 3 Satz 2). Das „oder“ steht im Gesetz: neue Miete oder Euro-Betrag der Erhöhung, nicht zwingend beides. Die Indexänderung fehlt in keiner der beiden Varianten.

Rechenbeispiel mit gesetzten Zahlen. Kein amtlicher Indexstand, keine gesetzliche Obergrenze und keine typische Wohnung.

Zugang, nicht Absendung

Eine empfangsbedürftige Willenserklärung wird wirksam, wenn sie dem anderen zugeht (§ 130 Abs. 1 BGB). Bei der Indexerhöhung ist der Zugang der Tag, von dem an die Monatsfrist des Abs. 3 Satz 3 zählt. Die rechtzeitige Absendung, die beim Widerruf die Frist wahrt, steht hier nicht.

„Übernächster Monat“ heißt: auf den Zugangsmonat folgt ein voller Monat, die neue Miete beginnt am Ersten des Monats danach. Eine Erklärung, die am 10. November eingeht, wirkt nicht mehr zum 1. Dezember.

Das Jahr, in dem die Miete stehen bleibt

Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1). Abs. 3 nennt den frühesten Termin nach dem Zugang. Abs. 2 schiebt ihn weiter, wenn seit der letzten Änderung noch kein Jahr vergangen ist.

Beispiel, wieder mit gesetzten Daten: Die letzte Indexänderung wirkt seit dem 1. Dezember 2025. Eine Erklärung geht am 10. Oktober 2026 zu. Nach Abs. 3 wäre der 1. Dezember 2026 der Termin, und das Jahr aus Abs. 2 ist an diesem Tag erfüllt. Geht dieselbe Erklärung erst am 10. September 2026 zu, läge der Zugangstermin auf dem 1. November 2026. Das Jahr wäre dann noch nicht um. Die Miete darf sich nach Abs. 2 erst zum 1. Dezember 2026 ändern.

Eine Erhöhung nach § 558 BGB (Mietspiegel, Vergleichsmiete) ist während der Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3). Der Mieterhöhungsrechner rechnet diese Vergleichsmiete, nicht den Index. Modernisierung nach § 559 oder § 559e kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Ausnahme im Gesetzestext: eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a (§ 557b Abs. 2 Satz 2). Die Umlage selbst erklärt Modernisierung und Mieterhöhung. Betriebskosten nach § 560 bleiben daneben möglich, dazu Vorauszahlung anpassen.

Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in angespannten Märkten (§§ 556d bis 556g) gelten nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung, nicht für die spätere Indexänderung (§ 557b Abs. 4). Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (Abs. 5). Die Staffelmiete ist ein anderer Vertrag: Index oder Staffel.

Häufige Fragen